写字楼价格分析_杭州写字楼价格走势
前期工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品主生产区当该工业区共拥有厂房４０多栋。
随着城市规模迅速扩和旧产业型片区功能也由旧工业区向商业区化制造业纷纷外迁而原有厂房进行美化政府默许下化商铺从事商业营。
附近商业有定规模。
商业类型很多但档次方面也逐步提升以销售高档商品主。
正因如现今华强北区域多数楼都拥有种特殊性‘楼两制’楼下是商铺楼上是写楼办公室。
而由停车、管等基础市政配套都是按前期工业区配置故现无法承发展商业所以政府部门直对片区功能化迟迟定保留高新技术产业与做住宅还是商贸方面犹豫不直到近年依据政府规划才终将华强北定位商贸功能。
、办公形态华强北区域写楼办公形态主要分以下几类 厂房通旧式工厂厂房功能向商业用途变部分与生产制造业有系企业公司以租用厂房作身办公所。
般租用面积由50平方米――300平方米左右少部分甚至租用000平米以上。
以厂房作办公用地较型有赛格科技工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界面）可见这些工业区办公公司都是主要以产品生产作支撑。
分别有赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业货城及铜锣湾货等。
类办公形态占多数。
其例如深纺厦、赛格广场、群星购物广场是底下型商场楼上办公用途物业。
写楼由次调研区域前期规划制造、生产工业区随着商业逐步发展建起少量写楼以供许多前发展心型公司、企业他们要是交通便利拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象办公环境。
因该区域有不少公司、企业不满足租用厂房、商住物业作写楼办公地。
依据类公司、企业华强北区域写楼有上航厦、电子科技厦、四川厦、深勘厦、建艺厦等。
区域租用写楼客主要华强北区域部及周边各型公司、企业与体营创业者等。
、租金状况通以上对该区域写楼状况分析可以看出以厂房、商住楼作写楼办公室占较比例华强北区域其租金水平远不及心区及车公庙等写楼集区域。
区域写楼租金按面积计算振兴路与振华路上建筑较久商住楼或是厂房其作写楼租金约是35－5元平方米·月。
位华强北路上邻街商业旺盛物业如现代窗、群星购物广场、深纺厦等租金较高些到60－75元平方米·月左右水平。
赛格广场写楼从该物业管理处得知信息知道以租售主租金达到了85元平方米·月以上。
05年世华写楼部统计部分华强北、赛格区域办公写楼租金情况（如下表）租金水平基无较起伏由邻深南路带周边商业环境氛围浓厚邻已规划建成地铁口地位特殊所以作写楼价格也相对类型办公物业较高。
类型项目租金水平厂房南方厦0元平方米·月华强北工业区5－50元平方米·月赛格科技工业区55－60元平方米·月桑达工业区7元平方米·月商住楼群星购物广场55－70元平方米·月华发厦65－70元平方米·月深纺厦55－65元平方米·月飞亚达厦60元平方米·月航苑厦0元平方米·月现代窗55－75元平方米·月新欣厦5元平方米·月赛格广场80－95元平方米·月写楼上航厦60－70元平方米·月电子科技厦65－75元平方米·月四川厦55－60元平方米·月深勘厦35－0元平方米·月建艺厦50元平方米·月(世华写楼部提供)租金水平评项目附近虽然其地理位置不是是华强北区域商业心但由旧式工业区商业化发展消费力得到了提高所以商业营种类繁多也逐步建立起了定档次。
主要面对客户群体都是些消费能力较高人群。
区域根据不物业档次商住楼异常多及许多租金较廉价厂房改造物业存不难估计将可能冲击写楼市场。
这从租金水平可以看出。
二、 区域写楼销售状况华强北目前尚处规划改造初期售写楼项目仅有航地产开发鼎诚国际尚无其他类可比写楼物业。
而就航鼎诚国际写楼定位、价格等目前已近期公布考虑其与案相系因次售写楼分析重则从目前华强北片区写楼办公物业出售市场实际情况出发以市场数据依据。
从写楼销售价格看鼎诚国际项目目前价000元平方米作新推出力图打造华强北新地标配套完善写楼项目价位仍然拥有上升空。
目前项目销售价格华强北区域是高由区域改造问题部分低档厂房、商住楼变了物业功能作写楼出售方面售价将相对较低但因两者配套、、档次各方面并无可比性相信即使出现种情况也不会对新写楼项目造成压力。
以下世华写楼部提供005年统计华强北、赛格区域写楼出售情况（如下表）000年建成楼盘价约0000元平方米以上建成较长楼盘其销售价格因其前期设计配套、、档次不而相应降低。
项目价鼎诚国际000元平方米现代窗9000－0000元平方米赛格广场9000－000元平方米群星购物广场8000－0000元平方米电子科技厦0000－000元平方米深纺厦6000－7000元平方米深勘厦5000－6000元平方米石化厦6000元平方米左右由上表可见依然呈现商业成熟人流量商住楼其作写楼出售售价方面将高厂房功能改变物业。
而建成较长楼盘因其设计缺陷以及楼体残旧程不而形成各异价格。
作华强北（女人世界面区域）写楼物业出租与出售片区市场流通价租金价格区65－70元平方米·月；销售价格区0000－000元平方米。
通调研这区也是众多企业、公司较接受特别是发展型公司比较容易接受总价围。
三、 从片区写楼物业市场情况预测案售价l 价格市场实现市场。
l 结合项目身从市场角测算案作写楼可以达到价并对其进行科学论证。
考虑到案所处特殊位置作写楼物业开发位置与现售鼎诚国际相比虽交通便利但是周边旧式厂房与相关配套限制案将较难达到其销售价。
片区租金水平测算) 片区租金水平65—70元平方米可取其周边写楼市场价格因素其高值。
) 考虑到写楼物业保值性以投房地产物业年回报率8％贯例标准进行计算；3) 不考虑其他使用成及使用年限等因素；测算案售价月租金高值月年回报率70元平方米0。
080500元平方米综合分析从片区市场情况及租、售两方面因素综合考虑案作写楼物业通片区租金测算案销售价格可定0500元平方米。
价格可通专业、系统营销安排与合理到位宣传推广作进步提升。