关于专项维修资金归集的若干建议
文/刘春东。
针对我国专项维修资金制度的现状，结合几年来为物业管理企业提供法律服务过程中所遇到的问题和积累的经验，笔者对专项维修资金的归集提出以下几点建议。
一、交纳主体。
笔者认为以建设单位作为专项维修资金的交纳主体优于以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体。这一做法可以有效解决物业受让人拒绝交纳或拖延交纳专项维修资金的问题，使专项维修资金的全额收取获得保障。
在以物业受让人作为专项维修资金交纳主体的制度下，为促使物业受让人积极履行交纳专项维修资金的义务，房屋土地的权属登记部门一般要求物业受让人在办理其所受让物业的过户登记手续时提供已交纳专项维修资金的凭证，以确保专项维修资金的足额归集。如物业受让人届时不能提供其已交纳专项维修资金的凭证，则权属登记部门将拒绝为其办理物业的过户登记手续。权属登记部门的这一做法因缺乏明确的法律依据已遭到诸多质疑。媒体曾报道，湖南省长沙市房屋产权管理局因某购房人未交纳专项维修资金而拒绝为其办理房产证，该人遂以长沙市房屋产权管理局为被告提起行政诉讼，请求法院确认该局不交专项维修资金就不办房产证的做法违法。而且，实践中某些物业受让人为逃避交纳专项维修资金的义务而不去办理物业的过户手续。再者，由于建设单位自用物业无需办理产权过户手续，因此权属登记部门以交纳专项维修资金作为办理过户手续前提条件的做法无法对建设单位自用物业的专项维修资金交纳形成有效的监管。
此外，以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体在一定条件下能够给予建设单位挪用专项维修资金的空间。尽管为避免建设单位挪用专项维修资金，很多城市目前均明文禁止建设单位代收专项维修资金，但由于有一部分物业受让人委托建设单位办理物业的过户手续，建设单位为防止物业受让人不按时交纳过户所需的相关税费而延误办理过户手续的进程，往往要求物业受让人将专项维修资金、契税等税费一起交予建设单位。建设单位的此类做法有其苦衷，但确实增加了专项维修资金被挪用的风险。
如果以建设单位作为专项维修资金的交纳主体，因物业受让人不再承担交纳专项维修资金的义务，则不再存在物业受让人怠于交纳专项维修资金及建设单位挪用专项维修资金的问题。为确保建设单位按时足额交纳专项维修资金，笔者建议通过立法将交纳专项维修资金作为颁发预售许可的前提条件，即要求建设单位在领取商品房预售许可证的同时按照当时的规划建筑面积预交专项维修资金。待建成的房屋进行初始登记时，再由政府相关部门与建设单位根据实测的建筑面积进行专项维修资金的最终结算，多退少补。
二、基数。
笔者建议将建筑成本作为基数计算专项维修资金，而不以物业转让价款作为基数。专项维修资金的作用是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需要的费用主要为建筑成本。而物业转让价款的构成中所包含的内容要远远超过建筑成本，例如还包括土地成本、开发过程中所发生的税费、建设单位的利润等。在进行物业共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造时，基本上无需考虑土地成本、开发过程中所发生的税费和建设单位的利润。另外，不同的物业买受人所承担的物业转让价款的单价可能是不同的。物业转让价款的单价存在诸多的变数。物业的位置、朝向、楼层、户型的不同可能直接到影响物业转让价款的单价。在项目销售的不同阶段，物业转让的价格也可能不同。但整个项目测算下来，单位面积物业的建筑成本是固定的，不会因物业的朝向、楼层、户型或在项目中的位置不同而变化，也不可能由建设单位与物业受让人通过协议进行调整。