城龙花园裙楼商铺营销策划案 衣服商铺元旦策划案
目 录 、项目基概况 二、项目分析 （）优势 （二）局限性 （三）威胁 （四）机会 三、商业模式分析 () 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （）项目营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （）推广主题 (二) 项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 城龙花裙楼商铺市场定位与推广策略 、项目基概况 城龙花位龙岗心城龙城道与龙福路交汇处总占地面积５万平方米总建筑面积万平方米共分四期开发目前、二期已入伙。
二、项目分析 虽然项目地段位置较优越但现实又存着些影响项目形象因素以至裙楼商铺目前处滞销状态。
所以我们只有充分认识到该项目优缺并充分发挥其优势才是项目期营销程制胜关键所。
（）优势（） 、 项目当前交通较便利地处龙城道与龙福路交汇处； 、 项目地处龙岗心城级黄金旺地发展前景看； 3、 项目目前现楼满足部分用型商即买即用降低购买者置业风险； 、 商铺层高5米设有夹层可融合商铺、仓储、居体； 5、 项目开发商母公司城建集团深圳具有定知名对项目推广具有定优势； ◆发挥优势 、项目裙楼运作程充分渲染项目区位优势、交通便利； B、项目裙楼运作程强调该区域发展前景和由带商机； 、项目推广利用城建集团品牌优势增加置业者与投者信心； （二）局限性（） 、 项目所处地段目前人气不旺尚不具备以人气带动商铺销售条件； 、 项目周边是长着茅草待开发地块因而显得较荒凉对发展商业略不足； 3、 该项目以建成多但裙楼商铺直滞销造成定面影响； 、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位主题不鲜明； 5、 项目裙楼商铺规模不不利整体推广； ◆方法 （） 重新对裙楼商铺进行市场定位明确目标客户； （） 确定营主题从而以有特色营方向带动商铺销售； （3） 加推广力扩商铺暴光率与市场知名； （） 设立部分“免息分期付款方式”降低购房者置业门槛吸引其入市； （三）机会（） 、 区位优势发挥辐射周边地区； 、 随着周边各住宅区相继建成与入伙将带动周边人气从而带动裙楼商铺销售； 3、 国入世推动济发展商业物业前景看； （四）威胁（） 、周边现推向市场欧景城裙楼商铺、碧湖花商铺等商业物业较多形成很竞争力与市场压力； 、碧湖康馨空置裙楼商铺从而形成直接竞争； 三、商业模式分析 就目前商业模式看主要有三种是综合性商业模式二是主题性商业模式三是专业性商业模式。
（）综合性商业模式 这模式奉行是购物、休闲通吃衣、食、住行条龙。
商场行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备可以满足任层次消费者任生活并且购物能够进行饮食、品茗等休闲活动拉动场群体消费。
从这角分析种模式似乎能够以全面络住所有消费者而且聚人气、提消费应该是理想商场模式。
但是实际上这以模式已全球济态势里遭遇了严峻考验国亦不例外而且越是类似深圳这样济发达地区这模式所表现出老旧态就越明显所面临危机就越。
究其因品牌市场进步细分消费者不断向性化发展使得任何全面式营都失了销售深化机会。
不仅仅是因不愿而是因以目前商业品种、品牌发展速没有任何商场规模能够全部承得下。
每次割舍都失了部分客户青睐从而使与各行业专业市场直接竞争失了条又条阵线。
至今日电子通讯、电私、众装都已纷纷淡出各综合卖场。
近两年以各名牌综合商场整体销售额持续萎缩尤其是年下半年开始深圳各有名望商场只有食品超市仍然维持人销两旺局面其余品种比额全面下降。
面对这样种形势品牌商场利用早期积累财力与知名采取了圈地扩张、活动造势手法力稳脚跟市场重新洗牌前充实力再谋变革性发展。
而、型综合商场虽然明知危机即但由实力原因目前除了苦苦支撑外也无其他应变法。
这种综合性商业模式适合规模裙楼商场和型纯商业物业对项目裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
（二）主题性商业模式 主题确定围很广无论是从化层次还是人群分类亦或商品档次等任何角发挥都能到相应主题。
然以该主题核心以及规则展开营。
比如女人世界、男人世界、儿童世界就是以人群分类主题围绕某类人群用品这特定围对品种、品牌进行筛选、滤进行有针对性营。
它不局限某以行业商品种类上不具备占绝对优势市场平台但它目标客户群却是定或是某化层次、或是某性别、或是某济群体等等。
对这些群体说主题商场能够尽可能满足他们异质化和性化心理诉针对性强。
但由这种商业模式针对性强面影响客户围窄发展前景难以预市场风险相对较高。
并且这种商业模式要 ⑴ 规模化主题营独占面积庞与项目规模不匹配； ⑵ 规化主题营从管理到营行都比较规甚至进行络运作所涉及成高昂、费用巨。
⑶ 租金低廉主题商场通常以较低租金吸纳商聚集入场营这对投者说是不愿看到情况项目销售也不利。
（三）专业性商业模式 这类型商业以某行业主要依托加深品牌与档次细分集力量满足全体消费者某种特定尤其是性化、异质化心理诉。
如深圳有名电信息代广场就是借电子科技、通讯产品市场风云势华强北这商圈背景下稳了脚跟；再比如顺电居广场以电市场主要平台全力揽括行业品牌精英加消费者选择余地力做到使每想买电消费者都不会投其他商场怀抱。
这类商业模式优势就针对性强专业化程高。
某行业发展将直接影响到该行业专业市场营能力与盈利空。
所以对目前龙岗蓬勃发展房地产它必将带动其他相关行业蓬勃发展如建材业、装饰材业等发展。
四、项目整体定位 （）项目营业态定位——装饰材专业商业模式 基上面对项目分析及各种商业模式分析并结合我司对该片区调分析综合我司该片区及以往操盘验我司建议对该项目重新进行市场定位确定商铺营主题明确商铺营方向从而带动商铺销售。
项目位龙岗心城龙城道与龙福路交汇处从地理位置这角看目前地段繁华程不够项目裙楼商铺规模不够结合商铺成功运作模式分析我司建议将项目裙楼商场定位装饰材条街。
因这样定位可以减少与直接竞争对手（如碧湖花商铺、碧湖康馨居商铺）接触面。
目前无论是碧湖康馨居、碧湖花群楼商铺还是紫薇花群楼商铺都以满足消费者日常生活突破口且目前空置量较如项目群楼商铺雷周边其他项目必将增加市场压力加剧市场竞争。
这方面项目明显处不利地位； b 有深厚市场容量我们这定位就目前情况龙岗房地产蓬勃发展将带动装饰业发展并且项目周边建或售楼盘较多这些楼盘入伙对装饰材量较； 目前该区域专业装饰材街（城）较少有着很发展空； 项目周边虽人气不旺但交通条件较理想且商铺前面步行道空较满足发展装饰材业硬件要； 良市场操作性我们这定位是基详细市场市场调和商战实例整合出有良前瞻性。
我们定位程逐渐赋予和加深了它所包容涵并准备套有逻辑、有秩序销售、促销准备活动。
（二）价格定位 房地产租金是售价晴雨表租赁市场行情直接反映了供关系售价曲线与租赁价格曲线是步变化租赁价格是售价真实反映租赁市场是房地产市场真实体现以收益价格对商业价格进行评估收益价格对物业使用者和投者都是基心理预期价格。
根据调区域商业物业租金情况该区域商业物业租金水平般590元月通对地段商业分析地段街铺平租金60元。
、确定年收益60元月#5; #5;70元； b、确定还原利率我们采用国人民银行年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率8% 、使用年限70年 、收益价格确定 运用公式V ＝r#5;[(+r)] 式V房地产价格 房地产年纯收益 r还原利率 可取得收益年限 可测算出项目裙楼商铺平售价8000元 从上面价格分析并结合目前市场状况我司建议城龙花群楼商铺价8000—800元。
（三）客户定位 购买项目商铺客户主要有以下几类 () 区域商铺投者或装饰材营者； () 看区域装饰材业发展前景其他投者或营者； (3) 营知名装饰材品牌加盟者或连锁店； () 些设立办事处装饰公司； 五、营销推广策略 （）推广主题 、基以上分析及项目定位并结合目前商业物业市场实际情况项目推广宣传主要围绕下面几方面进行、 宣传项目裙楼商铺龙城专业建筑装饰材条街突出其市场发展前景及投价值； 宣传该区域房地产蓬勃发展必将带动装饰业与装饰材业长足发展从而带出投 该商铺发展前景与潜力； 3、交通便捷项目位龙城道与龙福路交汇处交通条件较便捷且商铺前面步 行道空较对发展装饰材业极具潜力； 、由商铺层较高并设有夹层可集商铺、仓储、居体所以宣传可突 出“卖层送层”优势。
(二) 项目形象包装 、主题广告主导语 项目目前无主题广告主导语广告诉不明显我司建议以“城龙花专业装饰材条街”主题进行广告诉； 、项目导视系统 目前项目导视系统表现手法不理想能将项目形象及主题表现出反而产生面影响建议面向龙城道裙楼上悬挂条幅并深惠公路与龙城道等客流量多地方设导视牌； 3、 现场包装 ） 条幅目前项目现场条幅广告几乎没有无法引起客户关。
实际上条幅广告是项目快费用省广告形式。
建议条幅广告重深惠公路与龙城道交汇处及项目群楼楼体上挂出“城龙花专业装饰材 条街隆重发售”、“城龙花专业装饰材条街优惠招租”及租售热线等容条幅 ） 道旗营造现场气氛引起人们关吸引更多人气我司建议深惠公路与龙城道上布设道旗道旗容以发布城龙花裙楼装饰材条街租售信息主如“龙城装饰材街——城龙花裙楼商铺” “城龙铺王铺富三代”、“城龙装饰材街商投潜力股”“城龙花商铺低风险高回报”等等。
（三） 总体宣传策略 根据项目所区域现状及项目身特我司控制广告宣传费用将采用有针对性宣传策略加广告宣传力并使按步就班有放矢使整宣传策略与销售策略紧密配合从而达到热销效具体计划如下 ）“造势”策略 针对项目目前销售状况渲染市场气氛我司建议有针对性地媒体上发表有关项目新闻撰稿如龙岗报、龙岗有线电视台等容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材街发展前景从而引出项目裙楼商铺巨升值潜力以令市场更加目该物业加强客户投信心。
) 常规宣传策略 广告宣传以报纸广告、电视广告常规宣传属有效宣传方式但由电视广告成较高而项目裙楼商铺规模不又属尾盘期因而我司建议不电视上进行广告宣传主要进行必要报纸广告与软性炒作从而紧密配合销售策略采用令常规宣传效发挥至并控制广告费投入量。
广告宣传安排如下 报纸广告 主要以当地龙岗报主逢周二或周五软硬广告结合主要0#5;5或5#5;0版面作广告（这样费用不可集阶段连续进行）诉项目地理位置及专业装饰材街发展前景从而引出项目巨升值潜力。
这样广告费不却能达到我们预期效。
软性 报纸软性目标性较强所以我司接手城龙花裙楼商铺销售工作将龙岗报、深圳晚报有针对性发表软性广告容样诉城龙花地理位置及专业装饰材街发展前景。
宣传单张 （）由宣传单张制作成只几毛钱适合广量派发并且项目目前单 张容、色彩上不具有较强视觉冲击力因我司建议重新制作项目商铺销售宣 传单张制作要能体现项目优越地理位置、项目定位及专业装饰材街营发 展前景附上商铺投分析案例 如以业主投某商铺例 售价8000元 面积975 总价8000#5;97538000元 首期5成38000#5;50%900元 贷款38000#5;50%900元 0年期月供款900#5;000893(月供系数)96元月 按目前该阶段租金保守估计60元 所以月出租可获得收益 975#5;60785元月 结论月租金g;月供款 单张建议板开数可选择8K或6K双面制作数量000份。
l;l; g; （四）销售策略 ）“以租金代首期”销售策略 这是针对些对商铺价格走势把握不定商所采取销售策略租用项目商铺客户年或两年定购买采用已缴付定期限租金可作购买单位首期款刺激租户消费心理促使他们由租客变业主消化部分面积。
）推出“首期两成三成免息分期付款”促销方案 降低置业门槛建议付款方式上提供十年五成按揭；并且宣传上推出“首期两成”促销方案其余三成两年（或年）免息分期付清降低业主置业门槛引起量消费者关从而达到促销目； 3）推出品牌商进驻优惠策略 品牌商品牌效应能给投者及营者增强置业信心从而有力地促进销售所以我司建议对有进驻品牌装饰材商及装饰公司设立办事处售价或租金上给予定比例优惠如售价上给予定折扣或租金上给予3月或半年免租期利用其品牌效应带动其它商铺发售与招租； ）“客户领袖”奖励计划 针对目前裙楼商铺人气不足达到带动人气我司建议对推行“客户领袖奖励计划”凡已认购客户若能带领其它客户进行认购并成交者发展商将按所规定标准奖励予领袖客户如按其所购买商铺以%优惠价奖励 5）低开高走分期销售 以低价入市利用羊群心理制造抢购热销气氛；然视市场反应逐步提高售价迫使客户迅速作出选择定； 6)针对目标客户采用策略 对些目标客户我司将通直邮（）或直接派人上门向各商派发单张、海报等方式将有关传给客户争取他们成城龙花裙楼商铺业主或租户。