广信新城小区项目可研报告
目录 总论 () 、项目概况 () 二、承办单位概况 (6) 三、可研报告编制依据 (9) 四、可行性研究主要方面 (0) 五、项目提出背景及建设必要性 () 六、项目主要技术济指标 (5) 二哈尔滨城市建设规划 (7) 、哈尔滨市城市规划概况 8 二、松北区概况 (8) 三、哈尔滨市房地产市场情况 (8) 四、哈尔滨市棚改项目建设情况 (36) 三工程选 (8) 、地理位置 (37) 二、地质条件 (37) 三、气象条件 (39) 四、土地取得方式 (0) 五、场区配套条件 (0) 四工程建设总体规划 () 、规划指导思想 () 二、规划原则 () 三、规划建设用地围 () 四、总体规划布局 () 五项目主要建设方案 (5) 、编制依据 (5) 二、回迁安置工程 (9) 三、拆迁补偿政策 (50) 六配套工程 (5) 、给排水 (5) 二、供电 (55) 三、采暖与通风 (57) 四、气 (58) 五、智能化 (60) 六、道路 (60) 七、安全防 (60) 七环境保护 (6) 、编制依据 (6) 二、主要污染物及治理措施 (6) 八消防 (63) 、编制依据 (63) 二、工程概述 (63) 三、建筑防火 (63) 四、消防给水系统设计 (6) 五、住宅用电设计 (65) 九节能 (66) 、编制依据 (66) 二、节电、节水 (66) 三、建筑节能 68 四、选用节能型建筑材 (69) 十项目实施进与招投标 (7) 、项目实施进 (7) 二、招投标 (7) 十投估算与金筹措 (73) 、投估算依据 (73) 二、投估算 (7) 三、金筹措及使用计划 (7) 十二济效益分析 (7) 、济评价依据 (7) 二、主要济评价指标 (7) 三、收益与成分析 (7) 四、盈利能力分析 77 五、偿债能力分析 79十三社会影响分析 (80) 、对该地区居民收入影响 (80) 二、对该地区居民生活水平及生活质量影响 (80) 三、对该区域居民就业影响 (8) 四、对不利益群体影响 (8) 五、对基础设施建设影响 (8) 十四可研报告结论见 (83) 附表 、工程投估算表 总论 、项目概况 、项目名称 xxxx工程 、项目承办单位 黑龙江亚房地产开发有限公司 3、项目建设地 xxxx位哈尔滨市松北区南起规划60路北至三环路东起广信路西至规划3路围合区域。
、项目主要建设容 xxxx项目总建设用地面积5853060平方米规划总建筑面积97660平方米。
根据xxxx建设项目总体规划要项目用地共划分五地块计划分期实施。
建设期三年。
地块建设用地面积953390平方米建筑面积39933900平方米拟投58亿元；地块B建设用地面积058050平方米建筑面积3000平方米拟投905亿元；地块建设用地面积679960平方米建筑面积600平方米拟投3亿元；地块建设用地面积3307830平方米建筑面积35500平方米拟投030亿元；地块建设用地面积60930平方米建筑面积70000平方米拟投 0亿元。
工程总投3亿元主要实施规划用地围动迁安置住宅、商及配套设施等工程建设。
二、承办单位概况 黑龙江亚房地产开发有限公司成立00年6月日初始册人民币000万元公司位松北区银河区5楼主要从事房地产开发业。
008年月公司被哈尔滨松北投发展集团有限公司（以下简称投集团）以股权让方式进行了整体收购。
投集团成立00年7月6日是了适应松北新区发展要而设立投融平台和项目建设管理体。
投集团是由哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会、哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北实业发展有限公司共出组建三方出比例分别69%、3%、8%。
公司册6500万元其货币金5000万元产（土地）500万元。
公司主要股东哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会是哈尔滨市人民政府派出机构责松北地区开发建设和管理等；哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北实业公司是松北新区管理委员会下属公司。
投集团营围城市基础设施业、旅游、化、教育等方面投、项目建设管理。
投集团投融职能主要体现集团是松北区政府投、融主体。
由区政府不能直接从事基础设施建设和 管理现阶段利用投集团做基础设施建设管理体所以投集团也是我区进行基础设施建设拆迁承办主体、项目实施建设主体、投主体。
投集团由得到松北区政府力支持运营金十分雄厚。
目前公司已成松北投集团下属法人独有限责任公司册从000万元增至800万元续金也能得到保障企业发展入了活力。
公司法定代表人王上现设职能部门五包括总工办、前期部、工程部、济部、招标部、财部、产运营部（含销售）等。
人员编制数30人现有人员具有学以上化且具有丰富行业验高素质人才。
公司团队所具有科学策能力和执行力确保了营目标可实现性。
009年公司开发了位哈尔滨市松北区松浦镇紧临与二十道街跨江桥直接相连并直通呼兰区规划路路区域北岸启程项目。
区规划该项目规划建设用地面积993537平方米工程总建筑面积793平方米分、B、三区。
了配合松北区拆迁办就安置松北糖厂拆迁居民安置房建设及黑龙江省地质矿产局90所整体迁移办公楼及住宅项目建设达到规避市场风险和确保盈利公司发展战略目标公司分别通与90所达成了对区域合开发向以及松北区棚改办签定B区域代建安置房协议确保了先有客户、开发项目和低价快销、现金王营理念 贯彻。
对区域我公司将采取分期开发、滚动发展成熟运作策略前两区圆满完成采取“团购”形式建造“松北教师”、“哈尔滨卷烟厂职工住宅新区”进行续开发也迎合了区政府吸引和留住人才松北区续发展营造良“安居乐业”综合环境发展战略。
亚公司正是着以市场导向销售先营理念运用订单、合作开发模式市场变换情况下回避市场风险；通由集团续支持和与银行等部门融协作等方式回避财风险；及跟踪政策导向并合理利用优惠条件等项目开发顺利完成提供了前提准备。
目前即将竣工完成、B两区已基预售空而且政府“北越”发展战略营造了良发展环境和预期影响下房价持续、稳步上涨企业续发展增添了极动力。
00年公司按照松北区新发展规划即将投兴建北岸众合城、兴和城和润和城三棚户区改造项目。
因有国及各级地方政府对棚改项目政策支持和税费优惠有企业身积累和上级主管部门及银行金支持亚公司有信心抓住新发展机遇步入新发展轨道。
三、可研报告编制依据 、《关城市低收入庭住房困难若干见》国发[007]； 、《国院办公厅关促进房地产市场健康发展若干见》国 办发[008]3； 3、《哈尔滨市棚户区改造实施方案》； 、《关进步加强棚户区改造工作定》； 5、《哈尔滨市棚户区改造项目招商工作实施见》哈棚改发[008]； 6、《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》； 7、《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策规定（试行）》； 8、《xxxx区修建性详细规划》； 9、《哈尔滨市城市总体规划（00—00）》； 0、《哈尔滨市城市住房建设规划（006—00）》； 、项目单位提供相关。
四、可行性研究主要方面 、项目提出背景与建设必要性 、工程选 3、工程规划建设方案及配套工程 、环境保护、消防、节能 5、工程实施进与招标方案 6、投估算与金筹措 7、济效益与社会效益分析 五、项目提出背景及建设必要性 、项目建设背景 住房问题是重要民生问题随着我国住房制改革不断深化城市住宅建设持续快速发展住房市场化程逐步提高居民住房条件总体上有了较改善。
但随着住房社会化、商品化程提高我国住房市场快速发展也出现了些矛盾和问题部分城市低收入庭住房仍比较困难特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出居住条件相对简陋。
近年推进棚户区改造使更多城市居民特别是低收入庭共享改革发展成提高居住环境水平国院就低收入庭住房保障和棚户区居民住房问题作出了系列策部署。
007年8月国院总理温宝主持召开国院常会议讨论并原则通了《国院关城市低收入庭住房困难若干见》。
提出按照全面建设康社会和构建社会主义和谐社会目标要把城市低收入庭住房困难作维护群众利益重要工作和住房制改革重要容作政府公共项重要职责加快建立健全多渠道城市低收入庭住房困难政策体系。
棚户区改造要合以下要困难住户住房得到妥善 ；住房质量、区环境、配套设施明显改善；困难庭担控制合理水平；加快低收入庭住房条件改善。
据了哈尔滨市危棚房改造起步上世纪八十年代初期不断探000年以开始步入比较规、稳定工作期年拆改面积达00万平方米。
前期面积改造遗留下棚户区或城市心区零星块或城市边缘市政基础设施严重落连片块。
扎实贯彻落实党十七关着力改善民生、实现住有所居和《国院关城市低收入庭住房困难若干见》精神007年0月哈尔滨市按照市委、市政府总体部署成立了由市委副记、市长张效廉组长棚户区改造领导组领导组下设办公室积极进行新轮棚户区改造准备工作。
针对棚户区低收入住房困难庭比例较高实际特新轮棚改市委、市政府把力低收入庭住房困难、完善住房保障体系作主攻方向确定了“通棚户区改造集建设济适用住房和廉租住房对棚户区合政策条件被拆迁居民就地落实政策次性住房困难”改造目标。
市委记、市长都多次深入棚户区调研推进新轮棚户区改造做出重要批示和指示组织研究、制定棚户区改造政策措施。
据统计至008年哈尔滨市主城区共有85片集连片棚户区共530万平方米涉及8万多户居民。
哈尔滨市领导对棚户区 实地调研基础上定用008年至00年3年集改造这85片棚户区。
009年共启动棚改拆迁项目30拆迁户数逾5万户拆迁总面积73万平方米年完成回迁万户。
00年实施棚改拆迁项目共计58万平方米开工建设76万平方米竣工面积38万平方米万户居民喜迁新居三年棚改工程首战告捷。
让棚改项目惠及更多市民00年哈市全市棚改项目尽量挤出效益空积极配建保障性住房0年棚改项目顺利进行铺垫基础。
0年初市十三届人五次会议统筹安排棚改项目切实加棚改回迁房建设和各类保障性住房配建力。
盖如垠记会上指出全国保障性住房建设将进入高潮哈市应进步加快棚户区拆迁改造步伐切实加棚改回迁房建设和各类保障性住房配建力。
从哈市发展形势看0是新战略承前启全面推进年市委十二届十次全会又提出要低收入群众收入提高和住房水平提高上率先晋位要。
棚改工程要切实发挥改善低收入群众住房条件、提高棚改回迁居民财产性收入重要作用。
哈尔滨市松北区是00年月国院批准设立黑龙江省唯政区型开发区兼有政府行政和开发区建设管理双重职能享受国级开发区管理权限和优惠政策。
松北区地处松花江哈尔滨段北岸区域总面积7363平方公里辖松北镇(街道办事处)、松浦镇(街道办 事处)、万宝镇(街道办事处)、对青山镇、乐业镇和三电街道办事处现有人口0万人其非农人口69万人。
闻名遐迩太阳岛、东北虎林、冰雪世界、雪博会、东金葡萄王国等北方旅游胜地都松北区。
根据009年月日哈尔滨市委十二届七次全会会议精神按照市委、市政府“北跃、南拓、兴、强县”城市拓展战略对松北进行了新规划将松花江北岸集打造哈尔滨（江北）科技创新城将用0年分三步走松花江北岸打造总规划面积30平方公里江北科技创新城作“北跃”发展核心。
根据松北发展规划建设城市新心规划思想现松浦地区、松北江堤沿线等区域是综合整治改造重区域。
现状地块居民住宅多破旧街坊年久失修有建成上世纪三、四十年代砖木结构人口密较人建筑面积极使用年限久房屋质量差部分达到严重损害房且区域道路交通组织不完善基础设施配套不齐全居民生活环境条件十分恶劣。
建设新松北区结合哈尔滨市棚户区改造计划现定以黑龙江亚房地产开发有限公司主体启动建设高舒适程、高功能配置、高性能标准、高质量保障、高技术集成高品质安置住宅区项目建设由而。
、项目建设必要性 （）是规划新松北区建设、发展要 目前哈尔滨市政府就位松北区松北区是哈市行政办公心。
随着松北区规划科技创新城建设启动集行政办公、高新技术、化教育、旅游假和金融商贸功能体现代化生态林型都市新城区即将建成。
按照市委、市政府“北跃、南拓、兴、强县”城市拓展战略城市心区已逐步向江北延伸。
新松北规划由江（松花江）、河（呼兰河）、堤（西隔堤）围合而成包括松北区、利民开发区、黑龙江科技创新产业和城市发展空占地面积约500平方公里。
松浦地区位松北区核心地带该区域现状道路交通组织不完善基础设施配套不齐全居民生活环境条件十分恶劣。
该区域改造建设不仅合“北跃南拓”城市总体规划布局还是建设新松北区迫切要。
（）是改造区域居民住房问题全面建设康社会要 曾培炎副总理全国城市住房工作会议讲话指出“到00年我们要全面建成康社会。
而人民群众康生活全面不全面关键住房能否得到合理满足”。
受诸多历史因素影响放前和上世纪五、六十年代陆续形成棚户区历史包袱重、改造难。
“十五”期是全面建设康社会关键期也是城市低收入庭住房问题重要机遇期。
通棚户区改造集建设济适用住房和廉租住房既可以棚户区合政策条件被拆迁居民住房困难又可以极地拉 升城市建设品位对提升城市承力、提高环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极促进作用。
（3）是密切系党和政府与人民群众感情要 旧城区居民绝多数都是低收入困难群体低保户和低保边缘户比例非常高。
目前我国正处社会加速型期各方面矛盾较多如不能很地这些问题就有可能影响社会稳定。
通棚户区改造不仅能够困难群众住房问题而且也提高了党和政府群众威信进步密切了党群关系和干群关系增强社会凝聚力促进社会和谐发展。
（）是落实房地产市场宏观调控政策有效途径 棚户区改造建设安置用房部分都是户型、低价位普通住房而且供应对象基上是回迁、要住房低收入庭。
推进松浦地区改造可直接增加住房有效供应有利改善住房供应结构、缓住房供矛盾稳定住房价格。
如将新区建设与调整城市总体布局有机结合不仅可以完善城市功能改善居民居住环境而且可以改善城市基础设施条件拓展城市发展空。
通松浦地区改造及安置用房建设可以进步盘活存量土地提高土地使用价值使土地得以有效利用城市发展提供更广阔空。
外该区建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业发展调整产业结构、社会就业与再就业作出积极贡献。
综上所述加快松浦地区及松北江堤沿线改造是实践“三代表”重要思想、全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会重要举措。
项目实施将把该区域开发成商业金融、学校、城市公、广场、绿地配套齐备居住区不仅能提升当地土地价值也能当地居民居住难题对改善城市低收入居民生活条件增强城市济活力提高城市环境质量建设新松北促进“三适宜”现代明城市建设都具有十分重要义因项目建设是十分必要。
六、项目主要技术济指标 主要技术济指标表 二哈尔滨城市建设规划 、哈尔滨市城市规划概况 、城市现状 哈尔滨市位松花江畔市区南部丘陵起伏北部是沿江冲积平原马沟河由西向东贯穿市区。
哈尔滨市是黑龙江省省会、国级历史化名城我国东北北部济、政治、贸易、科技、化事业心城市。
哈尔滨还是座风姿优美、街道整齐、建筑别致、独具特色北方城市。
哈尔滨市城区用地形态由心城区和外围组团两层次构成。
心城区是指松花江南岸主城区由道里等六行政区组成外围组团是指分布心城区周围相对独立城市组团由平房等七组团组成。
心城区商贸心分别位道里央街、南岗奋斗路、道外靖宇街。
心城区用地布局北靠松花江、面向东南呈心扇形分布形成依次向外延伸公共设施用地、居住用地和工业用地圈。
、哈尔滨市城市总体规划（00—00） 城市性质哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部心城市、国重要制造业基地、历史化名城和国际冰雪化名城。
城市规模00年城市实际居住人口规模39万人城市建设用地规模365k；00年城市实际居住人口规模60万人城市建设用地规模58k。
城市空总体规划发展格局特“98”规划形成可持续发展、生态、富有活力“江、两城、九组团、十八聚集区”城市空结构。
以“江、两河、三沟、四湖”依托构筑生态框架；“主五副”构筑城市公共心；形成“五产业基地”。
” 城区产业空发展构建“主五副”城市公共心；建设五产业基地形成八工业区。
规划目标以新区开发主旧城改造辅分阶段实施整体提高城市人居环境质量目标。
城市绿地系统布局以江、两河、三沟、四湖城市水系纽带以南河北岛东山西湖绿化重形成城市总体生态框架以基础。
结合“三环、三纵、四横、八、八片”布局形成城市绿地系统。
道路以完善布局、优化道路目标形成以快速路主干道骨架次干道辅助；支路衡衔接良城市道路络。
到00年城区干道里程达到6公里。
目标以振兴东北老工业基地战略心以全面建设康社会目标围绕“五基地心座名城”发展构想建设济发达、人居环境良、基础设施完善、特色鲜明现代化城市。
主要标志 、城市化水平达60%。
、产业功能区整合。