万科住宅工厂化道路
在中国住宅行业中领跑的万科在住宅发展史上又踏出新的一步————————推行住宅工厂化,这项始于2002年底的举动已经有了初步成果。至03年2月止,万科完成了武汉四季花城B2—5情景花园洋房的单体设计实施方案,并在此基础上勾勒出今年住宅标准化设计华中版、华北版、东北版和华南版的整体轮廓,同时在所开展研究的包括栏杆、空调百叶、铝合金门窗等66个部品中实现了12个部品的工厂化生产和装配式安装。
从品质开始的思索。
从现阶段中国的住宅设计和建造水准上看,与欧美国家相比,我们还有相当大的差距。整体而言,我们的住宅工厂化程度还仅仅处于对方上个世纪四十年代的水平。所以,与国外同时期的住宅相比,我们的差距体现在品质上:“万科推行住宅工厂化,就是要逐步提升住宅品质,而建立标准是第一步。”。
如果说标准化是工厂化的前提,那么建立标准就是标准化的前提。建立标准就是划出一条及格线,这条及格线是万科住宅品质的基本要求,随着标准化进程的发展,这条及格线也会不断提高。这种“关注品质、设立及格线”的行为本身,也就是一种创新。
2003年万科着手建立《万科住宅使用标准》和《万科住宅性能标准》。其中对住宅的隔音、隔热、采光、通风等性能提出了具体要求,从细节入手,根据驻华的功能需求来提出住宅的解决方案。通过满足住宅的功能要求来实现住宅品质的提升,这是一个价值取向。从这个角度来看,万科住宅标准化的核心便是通过建立标准来满足住宅的使用需求和性能需求,从而改进住宅的品质。同时这个标准也不是一成不变的,而是每年逐渐上升的,由此实现产品的更新。
《万科住宅性能标准》规定的是住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度,包括交楼时的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的使用状况等指标。这往往会影响住户的第二感受:能否住得舒适和安逸。而居住感由于个人判断不同而很难确定,所以性能标准特指那些能够量化的指标,当然还包括大量的构造做法。
建立万科自己的住宅标准的想法缘起于长期的实践,万科发现涉及住宅产品的问题在传统的建造方式中往往难以解决,而现有的住宅建造标准也不足以提供令客户满意的产品。因而万科希望通过建立自己的住宅设计标准,建立完善的材料标准、工艺标准等,从而为满足更先进的建造方式奠定基础。这意味着,在住宅的使用舒适程度和性能优劣方面,万科给自己提出了更高的目标。
在建立住宅标准时,万科更多地发现大量的细节完善要靠创新完成。比如说窗下口渗水是最常见的问题。20%渗漏算不算及格?10%又如何?。
没人能说得清。而万科就是要找出渗漏的根本原因,并彻底解决。整体窗台板是万科的一项实验部品,如何与窗体构造、与墙体连接、如何安装、如何保持耐久,经过大量实验,最后能成功运用到项目中,这同样是一种创新。迄今,万科在建立住宅性能标准时的创新已超过了60项。
在此基础上的住宅工厂化研究将是对标准化体系的进一步深化。万科每年会对住宅使用标准和性能标准进行调整,完成产品定型后将实现全部构件的工厂化生产。只有当万科的标准化产品体系具备实现工厂化生产的条件时,住宅产业化才能从蓝图上的设想进入实质性的操作阶段。
标准化的影响。
万科住宅标准化体系试行已有一年多的时间,它对万科住宅产品开发的影响是深远的,这在万科规划设计系统的资源整合中得到了体现。
从03年到04年的期间,万科的住宅标准化体系已不仅只属于规划设计系统的范畴了,它已经在某种程度上改变了各个职能部门之间的相互配合方式,这更需要大范围内的团体协作。这甚至影响了部品材料的生产方式、施工单位现场的组织方式......这种影响将越来越大,万科也希望藉此机会缩小中国住宅建造方式与国外的差距。
万科规划设计部目前正在推行华中版、华北版、东北版、华南版四个地区住宅项目的标准化设计。而这四个区域规划设计系统的组织架构,也正处于在转变中。一旦新架构确立后,可以将标准化研究、应用的层面扩大到区域设计中去,将从根本上提高整个规划设计系统的投入产出比。
在标准化全面启动后,万科的部品集中采购量在目前的标准化版本中可增加30—40%。在具备了与厂商直接谈判的资格后,才有可能获得供货方面更大的优势,这是真正意义上的规模效应。
万科认识到,标准化不是一成不变的,因此在最早做标准化体系时提出了版本概念。所谓的版本升级首先是标准的提高,由此而带来产品的更新。住宅版本的提升着重于性能标准的提升,而不仅仅是住宅外观的改变。
提到标准化体系对住宅产品本身的直观影响,还必须谈到万科的《产品说明书》,这是一本说明书。第一本说明书已在南昌万科四季花城推出,那是万科住宅标准化的第一个应用项目。
标准化仍可多样化。
在很多人的印象中,标准化就意味着单一化,这和房地产地域化的特征是相悖的。而棕榈湾人认为两者其实是相辅相成的,并不存在矛盾的关系。举一个很简单的例子:一个灯泡,它的连接方式只有螺纹和卡口两种,这就是标准化。然而灯炮本身是圆形、长形还是方形,就不属于标准化的连接方式,这样才能保证不至于因不同品牌、不同厂家的产品而带来使用上的不便;也正因为有各种形状、各种颜色的灯炮,才使产品具备了多样化的选择条件。标准化的关键是节点,是模块,是方式。20世纪30年代格罗皮乌斯提出房屋设计标准化和预制装配式的理论和规范时,更多的是界定了节点方式的标准形式,单元构件的标准模块以及装配的标准方法,而不是将房屋的平面布置、立面设计进行统一。所以,标准化并不意味着单一化。
在标准化的基础上,将标准模块进行组合拼装,形成多种形式,多种效果,这就形成了多样性。同样的事件有不同的描述方法,同样的标准模块经过组合和集成,也能达到不同的效果。所以,多样性是结果,标准化是方法、过程。
多样化并非解决市场问题的良药。客户的多样化、个性化需求是建立在一定标准之上的,而把客户提出的个性要求视作客户需求的全部则是危险的。
在住宅标准化建立的过程中,从理论研究、应用研究到成果的最后确定,万科建筑研究中心扮演着资源整合者的角色。在住宅部品、技术性能的研究和创新上坚持走自己的路;在产品的实现过程中,则以开放的态度寻求合作伙伴。
首先是因为万科的发展规模。2003年,万科以63。80亿的主营业务收入和136。4万平方米的结算面积在全国69家上市房地产公司中排名第一。截至2004年5月,万科已进入华南、华中、华东、华北、东北和西南的18个城市,并进行住宅项目的开发。
其次是因为万科所开发的主流产品。作为主流开发商,万科每年上百万平米的开发量中,主流产品为高档住宅。大众化的产品类型和规模优势使工厂化生产有了产量的保证,足够的产量使工厂化产品的成本得以降低,适宜的成本使产品的。
售价能为大众所接受,这又反过来促进了产量的增长。这样的良性循环,使得工厂化住宅产品有了市场的支持,有了生命力。在这样的环境下,目前传统的手工化生产方式已经成为万科进一步发展的瓶颈,万科必须重新选择新的生产方式以适应大规模发展的需要。一旦有了工厂化生产的需求,这个市场将会迅速地成长。
进行工厂化生产的产品对象必然是市场的主流,是占万科每年开发量约75%的多层住宅产品,这就是万科进行工厂化研究的切入点。
从开发理念上说,万科以“面向新经济,关注普通人”为开发理念,在各城市中拿地时幽雅意思地以城郊结合部的土地为对象,中等密度的多层住宅成为了万科产品的主流。
从产品设计上说,万科的多层住宅产品体系是现有产品中最成熟体系之一。2002年3月,万科的“情景花园洋房”被国家知识产权局授予实用型专利。以2003年集团的在建项目计算,该类型产品每年预计会销售8000—10000套。所以,标准化华中版的情景花园洋房已经作为定型设计被列为首批工厂化住宅研发的对象。
万科同合作伙伴拥有较为成熟的合作关系,这给予万科新的生产方式更有力的支撑。今年来,中国制造业的素质和规模随着引进外资或与外资合作而逐渐提升和扩大,涌现出一大批在建筑材料、机电设备、建筑工程等领域内的优秀企业,形成了良好的工业基础,为工厂化住宅的实施奠定了坚实的基础。而万科通过多年努力,已经拥有了众多合作伙伴,这些合作伙伴在其行业中拥有出色的水平和坚实的地位,并且在地区分布和经营战略上同万科有一定的一致性。
当前,住宅产业市场上已经出现了一批有实力,有品牌,有战略的房地产开发企业。他们作为住宅市场的经营主题,将成为未来住宅产业化实施过程中的支柱。而在房地产市场集成程度逐日提高的今天,万科正以推行住宅标准化为起点,逐步完成住宅的工厂化生产,并最终实现住宅产业化的目标。