房地产宏观调控中公私部门的利益博弈

【摘要】 房地产宏观调控涉及许多部门，其中最主要的是中央政府、地方政府、银行以及房地产开发商。他们之间即公私部门之间的利益共谋与冲突导致了房地产宏观调控无法达到预期效果。分析这四个部门在房地产市场中的利益共谋与冲突，对我国制订房地产宏观调控政策，无疑具有参考意义和实践意义。

【关键词】 房地产 宏观调控 利益共谋 利益冲突 　　 　　伴随着房地产市场的发展，我国从2003年开始对房地产进行宏观调控。2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，此份文件是中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2004年3月国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。2005年3月央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，调控力度进一步加大。2005年3月财政部副部长肖捷表示今后一段时期将重点推进房地产税改革。2005年3月国务院出台八点意见稳定房价。2005年5月，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2005年6月北京市建委发布《加强住房交易管理有关问题的通知》，提出了六大稳定房价的措施。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。2006年5月17日国六条出台，新一轮调大幕开启。 　　短短几年间，中央出台了多项政策试图对过热的房地产进行调控，其决心和力度不可谓之不大，但从总体效果上来说是失败的，房地产业仍呈现增长过热，房价居高不下的情况，其原因值得深思。 　　房地产调控失灵的原因在于房地产市场中存在的部门利益。只有在深入分析房地产宏观调控中涉及的主要的部门利益，才可以在此基础上制定有效的政策，并使该政策顺利执行。 　　 　　一、房地产宏观调控中公私部门的利益共谋 　　 　　从中央已制订的政策来看，其对房地产市场的调控主要采用的方式有三，即缩紧“银根”、“地根”以及税收。缩紧“银根”就是对银行发放房地产贷款进行控制，并且提高开发商进入房地产市场的门槛，但就目前的实际情况来看，银行并没有切实执行相关政策。缩紧“地根”主要是通过提高地价，限制建设用地的规模来实现，但是地价的提高只是增加了开发商的开发成本，其必然结果是导致房价上升。 　　税收是宏观调控的重要杠杆之一，自然也是房地产宏观调控的主要措施之一。目前存在的涉及房地产的税种很多，税率也有上调的趋势，但正所谓“羊毛出在羊身上”，税收的真正负担者是消费者而非开发商，开发商仍然能在房地产开发中取得巨额的收益，政府也可以增加财政收入。由此可见，现有的房地产政策并不能对房地产市场进行有效的调节，这使人们无法不对政府的中立性以及公益性产生怀疑。 　　房地产开发能带来巨额的利益，自然便成为人们眼中的“香饽饽”，人人都想咬上一口，已经尝过甜头的就更不想放弃了。地方政府通过房地产开发，使地方GDP迅速发展，各地领导更是名利双收，而且地方政府做的是无本生意，又不用承担风险，这对于他们来说是利大于弊的，何乐不为呢？开发商从房地产开发中取得的暴利早已是公开的秘密了，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。广州一家房地产集团新任总裁在接受媒体记者采访时坦承：“一个商人做过房地产之后，从事其它行业便觉得没有味道”。 　　银行在房地产业中一手托两家的角色，使其必然希望房地产越来越红火。房地产业对经济的拉动作用是毋庸质疑的，坚持以经济发展为中心的中央政府自然也不希望房地产市场出现低迷的现象，所以对房地产宏观调控政策的制订总是犹豫再三。 　　正是因为这些，中央政府、地方政府、银行与开发商这些公私部门之间便形成了利益联盟，中央政府在制订房地产宏观调控政策时投鼠忌器，无法对其进行大刀阔斧的改革；地方政府对中央的房产政策也敷衍了事，对开发商和银行的行为睁一只眼闭一只眼；银行虽然有着比较严格的放贷制度和相关规定，但这些规定往往不是刚性条款，而是具有一定的灵活性，有关负责人可以对这些制度和规定进行弱化解释，从而放宽对资金流入房地产市场的限制；地方政府和银行从各自的利益出发，对开发商采取“绥靖政策”，明着暗着袒护房地产开发商，并尽可能地满足开发商对土地和资金的需求，房地产商自然如鱼得水。 　　中央对房地产的宏观调控无法得到预期的效果，房价越来越高，越来越多的百姓买不起房，他们与政府及开发商之间的矛盾加剧，成为社会的不稳定因素。而政府也因与民争利，丧失了原有的公益性，使百姓对政府的信任度降低，成为国家安全隐患。 　　 　　二、房地产宏观调控中公私部门的利益冲突 　　 　　1、中央政府与地方政府之间的冲突 　　中央政府与地方政府在房地产宏观调控中的利益冲突体现的是整体利益与局部利益，长远利益与眼前利益的冲突，其根源是收益分配上的冲突。 　　1994年分税制实施开始，原本属于地方的许多税种划归中央或者变为中央与地方共享税，这直接导致地方财政收入的减少，导致主要依靠地方财政支撑的地方政府无法自主地发挥职能。 　　因此地方政府出于对本地利益的保护，以及一些地方领导人对名利的追求，无法积极执行中央的房地产宏观调控政策，造成了房地产宏观调控失效，这与中央力图使房地产市场稳定发展、优化房地产市场结构、促进社会整体和谐的目的相左。中央与地方各有各的算计，房地产宏观调控的效果大打折扣，乃至背道而驰也就见怪不怪。