武汉市高校周边住房市场特点及其启示
【摘要】房地产市场是我国市场经济体系的一个重要的组成部分，是一个多元市场，住房市场是其一个子部分。而高校周边的住房市场，因其区位和居住环境及配套设施的优越性，有着自身的特点。本文以中部崛起的领头羊——武汉市为着眼点，分析其高校周边住房市场特点，试图以小见大，探讨其对房地产宏观调控的启示，为平抑房价、规范房地产市场健康发展提出相关政策建议。
【关键词】高校周边 住房市场 需求 一、引言 随着改革开放进一步深入，人们生活水平不断地在提高。从总体上看，我国已处于小康初期和温饱后期，其消费需求结构相应发生了明显变化，消费重点已经转向住、行和教育等方面；特别是实行住房商品化制度后，较大幅度地提高了住房消费在居民消费中的比重，增加了住房消费的总量。尤其是近几年来我国科技水平的提高和经济的飞速发展，使得人均国民收入有了很大的改善。人们对住房的要求越来越高，它不仅仅是生存资料，更是一种享受性资料和发展资料。因此，居住环境的优雅与周边教育的配套也是人们购房时考虑的重要因素之一。不仅如此，住房已不再是单纯的消费品，在住房商品化的过程中，其投资性日益凸现，购买住宅成为居民个人积累财富的重要手段。高校周边的住房，因其符合购买者自住和投资的需求，是目前楼市中的“香饽饽”。如此大的需求和丰厚的投资回报利润也必然吸引着房地产商斥巨资来瓜分这块“饽饽”，拿高校数量居全国第三的武汉来说，“名校+名盘”的住房项目不胜枚举。消费者和开发商两相进入，将高校周边的住房价格不断推高。近几年房价在政府密集的调控政策下依然居高不下，能否从高校周边住房市场的特点中得到一点启示呢？笔者将简要进行探讨。 二、相关概念的界定 由于本文是以特定的地域为背景研究房地产住房市场的特点，何为“高校周边”，住房市场的范围有多大，在探讨之前，首先要对这些概念有一个明确的界定。 1、武汉市高校周边 武汉市教育资源丰富，其拥有的本科院校、大专院校包括独立学院等的数量在全国位居前列。近年来，随着武汉市城区范围的扩大及高校扩招和合并，众多高校纷纷迁址或新建校区。新址多选在距市中心较远的城郊，使得周边的“校园经济”被迅速带动起来。本文所探讨的不仅有位于市中心的高校周边环境，还包括城郊的高校周边，因高校的兴建而辐射带来发展的地方都在本文“周边”的范围内。 2、住房市场 我国城镇住房市场经历了一个从无到有、从小到大的过程。在20世纪80年代以前，我国一直实行福利分房制度，其核心特征是实物分配加低租金，因而住房不是一种商品，自然也就没有住房市场。直到20世纪80年代实行以住房商品化、社会化为目标的住房改革后，我国城镇住房市场才逐渐形成。本文所指的住房市场，包括住房的一级市场和二级市场。 三、武汉市高校周边住房市场的特点 房地产市场是一个由多种要素构成的系统，各种要素之间相互联系、相互作用，形成不可分割的有机统一体。分析高校周边住房市场的特点也可以从这些要素入手，从不同方面来看可以归纳出住房需求的不同特点。 1、从市场的主体之一——需求方角度来看，以租赁需求为主 房地产市场主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场上房地产商品的供求双方。他们可以是社会团体，也可以是个人。其中，房地产商品的需求方，同时又是资金的供应方，在房地产市场上，他们将投资资本以获得房地产商品。如武汉市的武昌区，高校云集，该区周边还是科研单位、高新企业、中小型企业、商铺的聚集地，这也就决定了高校周边住房市场的消费群主要有以下几类：（1）高校的教师；（2）在校学生；（3）学生家长；（4）高级白领和公务员；（5）商人。其中在校学生是高校周边住房市场的主力需求者。出于考研或找工作的需要，大学生中有很多两到三个人在外合伙租房居住。例如考研的同学大部分从大三下学期起就要到校外租房，一直租到次年1月。找工作的同学由于毕业后学生寝室需退房也要寻求租房作为“过渡期”使用。 而学生家长出于照顾子女考虑会选择在学校周边租房，少数会为毕业后在本地就业的孩子先期购房。高校的教师、高级白领和公务员、商人住在学校附近，可以就近工作，节约了时间和交通成本。 2、从市场客体——住房本身来看，需求多样化 房地产市场上的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，主要包括房产商品和地产商品。其中，房产商品主要是指办公楼，厂房、宾馆、商店等建筑物，公寓、住宅等商品房以及毛坯房、楼花等“半成品”房产。其中住宅是与人的一生都息息相关的消费品，其价值量之大，人们只能根据自身的经济实力和实际需求选择住房的面积、户型、区位。这里可以根据以上得出的消费群体类型来分析住房需求。 对于收入较高的教师、白领、商人，他们职业稳定、家庭人口数往往较多，对大面积的高档住房需求比较多，更高的收入者甚至考虑购买别墅。对于外地来汉的学生及其家长，中小户型是他们的首选，一方面不仅总价低，再者容易出租和转手，即使子女毕业后不留在武汉工作，要把房屋转让出去也非常方便。本地人在高校周边置房考虑的更多的则是高校良好的学风和浓厚的学术氛围以及周边的人文环境。高校周边不仅有高尚儒雅的艺术背景，还有学校、医院、公园绿地等配套设施。即便是目前周边还不算繁荣，但从长期看，房子升值潜力大。所以，相对面积、户型，他们更看中的是房子的区位。