对一房二卖法律问题的几点探讨
关键词 商品房 房二卖 法律问题作者简介李昂天津秉钧律师事所。
图分类90 献标识码k009059000603房屋销售程房二卖不但侵害了消费者权益也容易给房屋销售公司带纠纷导致房屋销售公司面临法律诉讼。
考虑到房二卖违法性以及房二卖所造成恶劣影响房屋销售程应当明确房屋权属做房屋销售控制明确房屋单属性和权属性避免房屋出现房二卖问题对整消费者和房屋销售公司带不利影响。
因我们应当结合房屋销售特探讨房二卖原因及存法律问题从法律角房二卖问题提供有力指导。
、商品房房二卖属性及其法律（） 商品房房二卖概念对商品房而言商品房权属属性只能属方而不能属多方。
我国物权法规定对房屋产权有明确阐述规定了房屋属性以及房屋产权性质只能归属唯方不具有共享属性。
房屋权属程可以按照夫妻关系设定共有财产认定夫妻双方共有但是不支持其他形式房屋产权共有。
法律上房二卖是严重违法行既违反了物权法规定也违反了现阶段房屋销售规则对整房屋销售产生了不利影响。
房二卖从质上是種违法行销售程应当明令禁止应当对房二卖行予以坚制止避免房二卖问题出现。
旦出现房二卖情况应当根据房屋权属特以及合签订节进行界定厘清商品房属性避免商品房销售程出现房二卖问题。
（二） 商品房房二卖特征从目前商品房房二卖问题看房二卖出现将套房屋卖给不消费者两消费者支付了购买房屋款项主张对房屋所有权但是房屋所有权只有不可能给予购买双方由引发了房屋购买者与房屋销售方纠纷。
商品房房二卖从质上是违法行房屋权属物权法有明确规定房屋买卖程合法对房屋性质以及房屋买卖也做出了明确规定房二卖属专合漏洞整商品房销售合签订程必然有方存合欺诈问题对整商品房销售产生了不利影响。
因我们应当明确房二卖违法性质应当将房二卖作违法行看待应当结合房二卖出现分析其形成原因及造成严重规避房二卖带法律风险。
（三） 商品房房二卖商品房房二卖购买双方支付了房屋款项主张对房屋所有权但是房屋所有权只有从法律程序上只能支持购买者方。
旦出现房二卖情况两购买者势必会因房屋权属问题发生纠纷产生法律诉讼。
房屋销售方作问题主体要协调房屋房二卖问题如房屋销售房不能妥善处置那么房屋销售方将面临着违约和违法处罚对商品房销售方会带严重影响既损伤了房屋销售方信誉也造成房屋销售方济利益受到损失特别是对房屋购买者损失利益更多。
因坚杜绝房二卖问题出现严格控制房二卖风险防房二卖现象发生对整商品房销售和消费者利益保护具有重要作用。
二、商品房房二卖原因分析（）房屋特定性与物权原则基房屋特殊属性以及房屋销售性质和居住性质房屋权属认定方面只能归属购买者方。
当商品房从销售公司流到消费者手消费者支付完购买房屋款项享有房屋所属权。
按照物权法规定商品房销售方不能再将房屋进行二次出售必须要尊重房屋所有权唯性原则按照与消费者签订购房合履行房屋交付义并尊重消费者购房权利和所购房屋所有权利。
物权原则合物权法规定物权法有详细阐述目前我国房屋销售程尊重房屋物权属性并将物权作房屋销售主要原则掌握这原则并做房屋销售对商品房销售方和购买方具有重要义。
目前所以出现商品房房二卖情况主要原因有些房屋销售方忽视了物权法规定没有对房屋特性和物权原则有正确认识。
（二） 我国法律对合生效与房屋所有权取得规定不致我国物权法规定对房屋所有权进行了详细界定明确规定了房屋所有权必须归房屋购买者以房屋产权手续主要法律件。
但是目前商品房销售程消费者购买了商品房并不能立刻办理商品房产权手续签订购买合支付完购房款项和终办理房屋产权存定差。
有些不良商会利用这差将已签订房屋购买合并且交付购房款项房屋另外卖给他人。
这就出现了房二卖情况。
销售合签订程合生效期也存定差这就带了定风险有些房屋销售房受到济利益驱使会利用合生效这差进行房二卖导致房屋所属权出现纠纷对整消费者利益造成了极损伤。
因如何识别商品房销售方这手段对房二卖问题和规避房二卖分析具有重要作用。
虽然房屋销售程客观上存合生效差以及办理房屋产权手续差问题但是从头上房屋销售方往往掌握房屋具体销售信息。
房二卖情况出现多数都是由房屋销售方进行操作极损害了消费者利益。
房屋销售方会通房二卖方式获取双份房款消费者纠纷当要通法律诉讼等方式才能够房二卖法律纠纷这段消费者房款由房屋销售方进行支配如将这现象放房屋销售方能够通房二卖方式获得量现金流虽然是违法行但是房屋销售房会短获得较金支持。
三、商品房房二卖现行法律处理及预告登记制（） 买受人赔偿请权和合无效请权基商品房房二卖现象增多了做房二卖纠纷处理保证商品房房二卖问题能够得到有效处理房二卖处理程支持买受人赔偿请按正常法律程序对买受人予以优先支持。
权力赋予方面赔偿请权和合无效请权是买受人享有正当权利利用这两项权力可以使买受人遇到房二卖问题能够有效处理对提高房二卖处置效和房二卖纠纷具有重要影响。
因按照法律规定支持买受人定赔偿请权和判定合无效权对买受人利益能形成有效保护。
（二）二买受人惩罚性赔偿请权房二卖程二买受人通常不知道商品房具体情况往往存被欺诈现象。
房屋销售方掌握房屋具体信息以及房屋销售信息如信息透明方面没有向二买受人公布房屋销售信息和合签订信息很容易造成二买受人因不知道房屋具体销售情况而造成再次购买行。
对这问题二买受人并没有主观故情形发生出现了房二卖法律事实二买受人可以主张房屋销售方给予其定赔偿甚至请法院判处房屋销售方以几倍房款价值予以賠偿。
这种惩罚性赔偿请权是赋予二买受人合法权利二买受人可以根据这权利归属申请对房屋销售方予以制裁。
因二买受人应当清楚所享受权利以及房二卖法律纠纷应当采取哪种措施维护身合法权益。
（三） 预告登记制目前房屋销售程了避免出现房二卖问题采取了预告登记制要房屋销售方和商品房购买者签订完成买卖合并支付完购房款项采取预告登记方式明确房屋合签订以及房屋基权属关系避免出现房二卖情况。
预告登记制是现有房屋产权制基础上推出基制对整房屋产权制具有定补充作用能够房屋买卖完成不能够短完成房屋产权登记对问题通预告登记方式能够锁定房屋所属权减少了房二卖风险。
从这看房二卖法律纠纷处理程采取预约登记制方式能够降低房二卖法律风险使房二卖问题能够从头上得到有效对避免出现房二卖法律纠纷具有重要作用。
四、 购房者对商品房房二卖防（）签订合前审房屋是否有出售记录基房二卖严重性以及房二卖引发纠纷和法律风险购房者购买房程应当从头入手避免房二卖现象发生。
签订合前应当对房屋出售记录进行详细调通房屋销售方销售合记录以及销售合备案登记信息等方式掌握商品房是否前存销售记录。
通这方式能够避免房二卖现象发生。
（二） 合签订及办理预告登记了程保护购房者利益购房者签订房屋销售合应当及办理房屋预告登记应当将签订房屋购买合进行上备案处理。
通办理预告登记方式锁定房屋属性使房屋权属能够得到有效明确避免房屋销售方将已签署完销售合房屋进行二次销售。
通办理预告登记方式能够程避免房屋二次销售将房屋整销售控制合法围房屋销售问题以及房屋权属问题。
（三）办理房屋产权手续基对物权法了对房屋权属属性以终房屋产权手续准购房者即使签订了房屋买卖合进行房屋合预告登记对也要进行房屋产权手续办理。
通房屋产权手续方式明确房屋诉讼权使整房屋所属权不再存争议和纠纷整房屋所属权归属以及房屋所属权确定提供法律依据。
通这方式能够从根上避免房二卖现象发生也能够处置房两卖法律纠纷有明确法律依据。
五、结论通对商品房销售程了房二卖是比较常见法律纠纷现象对整房屋购买者造成了侵权行造成了房屋购买者蒙受巨损失。
基房二卖非法性以及当前物权法对房屋属性规定购房者应当明确房二卖法律风险根据房二卖出现原因从头入手采取多项措施避免房二卖风险出现使整房二卖问题得到有效规避房二卖问题。
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