新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨
【摘要】2016年国庆节后，各地纷纷祭出限购限贷等楼市调控政策，今年一季度央行要求各商业银行控制房地产开发贷新增总量和增速，表外业务也遭到重点关注。房地产企业面临融资渠道缩窄、资金成本上升的双重压力。城市更新项目是一线城市为了提高土地集约节约利用水平、调整产业结构而开展的特殊房地产开发业务，本文以深圳相关城市更新政策为例，探讨新形势下进行城市更新改造项目的融资策略。
刚进入2017年的中国楼市成交清淡，大多数城市新建商品房成交均价环比下滑，被媒体称为没有“春天”的新春楼市。这标志着去年10月以来密集出台的楼市调控政策已开始收到成效。围绕着“房子是用来住的而不是用来炒的”政策定位，政府对房地产行业的货币政策、信贷政策将进一步收紧，房地产企业的资金链将面临考验。在这种局面下，城市更新改造项目作为房地产开发的一种特殊形态，更需要进行融资模式的创新和变革，以获得持续发展能力。
对于大部分一线城市来说，新增可用作房地产开发的土地资源越来越少，而由于缺乏规划或者规划不合理，导致已开发土地利用率低下的现象非常普遍。以深圳市为例，现存的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村占地面积约200平方公里，由于当年城市规划滞后，这些地方公共配套少、建筑质量差、安全隐患多，而且不能满足地方政府调整产业结构、形成规模效应的需求，亟需进行存量空间的释放。为了推进土地资源的节约集约利用，城市更新改造项目应运而生。
1）融资主体：承担和实施城市更新改造项目的房地产企业，也就是城市更新改造实施主体。
2）融资内容：为城市更新改造实施主体在项目各个阶段中提供资金，满足项目更新单元规划的编制及申报、拆迁补偿、土地价款、开发成本（建安资金）、销售及招商等方面的开支需要。
3）融资方式：根据各个项目的特点结合实施主体的情况（外资或内资）而区别采用。
众所周知，房地产属于非常典型的资金密集型行业，而城市更新改造项目由于涉及专项规划报批、拆迁、安置、政府监管甚至城市遗址保留等各环节，这些环节不仅需要资金支付，而且会拉长工期，增大资金缺口。而且，城市更新改造项目往往是在原有较大面积的土地上实施改造，一般体量较大，建成后建筑面积几十万平方米（视专项规划批复的计容面积而定），总体需要投入的资金量非常大。因此，与一般房地产项目相比较，城市更新改造项目的融资需求更加迫切。
经过20多年的探索、培育和发展，我国基本上建立了以银行信贷为主，股权、信托、债券等融资方式为补充的房地产金融体系。目前来看，银行贷款仍然是房地产企业融资的主要渠道。央行数据显示，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，占新增人民币贷款比重高达45%，同比增长57.9%。2016年国庆节期间，19个城市先后发布新的楼市调控政策，核心内容都是限购限贷，涉及重启或扩大限购，提升二套房首付至四成或五成。这标志着新一轮调控收紧的开始。此后，各种调控方式接连出台，比如严查信贷资金违规流入楼市、整肃房地产中介以及打击房地产企业的不规范销售行为等。2017年初，央行要求各银行控制住房开发贷新增贷款总量和增速，银行表外业务也趋于谨慎。
房地产信贷政策的重新收紧，给城市更新改造项目的融资前景蒙上了一层阴影。以深圳为例，城市更新改造项目由于其开发流程的特殊性，面临如下问题：
2.1融资风险防范意识不够，存在盲目乐观的情绪。
国内商品房库存数量一直高企，为了加快去化进度，去年10月之前的货币政策和信贷政策相对宽松，大多数地方楼市呈现购销两旺的局面。特别是深圳，房价在2016年上涨超过50%。这也给城市更新改造项目实施主体强烈的信心，甚至有人提出加大杠杆倍数，促使项目各业态全面上马。
城市更新改造项目实施主体的自有资金比例一般不低于30%，其余70%的资金基本上来自房地产开发贷。此外，由于实施主体在完成拆迁补偿及房屋、建筑物拆除后，才能取得项目土地使用权证，因此，前期大额拆迁补偿资金无法利用房地产开发贷解决。从今年前两个月的情况来看，央行控制房地产开发贷的总量和增速，表外业务也受到限制。同时，各项调控措施也使楼市预期下调，成交清淡，资金回笼缓慢。城市更新改造项目实施主体面临融资渠道收窄和资金成本上升的双重压力。
2.3項目管控能力和资金预算控制水平有待提高。
城市更新改造项目需要进行投资回报的测算，项目可研报告编制水平及执行直接关系到整个项目的成功与否。比如可研报告中的资金来源与运用表，其中的资金缺口就是城市更新改造项目融资方案提款时间、数量的依据，必须要在详实的市场调研、产品设计、总控计划的基础上形成有关数据。
城市更新改造项目往往形成出售物业（比如公寓、写字楼）和自持物业（比如商业地产、产业研发用房）两种产品，目前实施主体关注得更多的是如何融资完成更新改造项目，对于项目完成后自持的商业地产如何降低运营风险没有前瞻性的考虑。
3.1审时度势、保持谨慎的策略。
由于房地产业在我国经济中占据重要地位，近年来有关房地产行业的国家货币信贷政策不断进行调整，从去年初的降息、降低首付房贷比例至20%的利好政策，到今年初的首套房贷利率上调，可谓“画风突变”。宏观调控政策对房地产业起着风向标的指引作用，城市更新改造项目公司要随时关注，总结规律，提前应对，保持谨慎。比如商业限购政策有可能推出，就有必要做好公寓产品提前推盘的准备。
在保持谨慎原则前提下，前期可研阶段的资金来源与运用表，可按照乐观、稳健、保守三种情况进行资金缺口的预测，按保守情况进行融资方案安排。城市更新改造项目体量庞大，资金投入动辄几十亿元，要坚持“分期开发、步步为营”的开发策略。先进行可售部分的开发，回笼部分资金用于后期建设，同时减轻项目融资的压力。
需要对城市更新改造项目形成的产品做市场需求、周边环境、竞争对手、差异化策略的评估，对预期去化风险较大的产品，可采取合作开發模式（非法人型或法人型）或股权融资模式（增资扩股或私募股权投资基金）。对产品风险小的则采取债权融资模式（房地产开发贷或信托融资）或夹层融资模式。
3.3避免期限错配的策略。
对城市更新项目中因资金滚动产生的中短期资金需求，采取以买方为核心的1+N供应链融资额度，具体业务品种包括开立国内信用证及其项下福费廷、银行承兑汇票及商票保贴业务，单笔业务及组合融资期限不超过1年，用于采购原材料及施工服务时向供应商支付材料款及施工费。对长期资金需求则采取内部自筹资金、3—5年房地产开发贷、企业债、引进战略投资者等方式，名股实债作为可以灵活协调资本供应与需求的一种方式，也可以满足长期资金的匹配要求。
3.4多元化、多层次策略。
为达到多元化、多层次的目标，城市更新改造项目可以考虑利用外资。2007年商务部、外管局发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，使国内房地产业利用外资的比例大幅下降。近年来，外商投资房地产备案程序简化，外资房地产公司也可以成为城市更新改造项目的实施主体。它除了可以采用以境内项目公司为融资主体的各种融资手段外，还可以采用以境外母公司为融资主体的融资方式包括：1.境外银行贷款；2.内保外贷；3.境外发行点心债；4.境内发行熊猫债。多元化、多层次的融资方案的选择原则是先内后外、先债后股，同时要结合调控政策和项目实际。
3.5适度创新、前瞻性策略。
适度创新策略在深圳的城市更新改造项目中已有所体现。比如更新项目前期大额拆迁补偿资金无法利用开发贷解决的问题，深圳许多商业银行推出了“城市更新贷”：它是银行为具备条件的旧改项目提供支付拆迁补偿款的一种贷款，申请条件包括：旧改实施主体确定；实施主体取得房地产开发资质；项目资本投入累计达投资总额的30%等，贷款期限一般为3年。
房地产信托凭证（REITs）是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。2015年6月26日，鹏华前海万科REITs正式获批并完成注册，并限量发行，成为中国首只投资REITs项目的公募基金。对于城市更新改造项目完成后自持的商业地产、产业研发写字楼等，可以尝试利用REITs来盘活资产（以自持物业的租金收益权为基础资产）。它可以帮助实施主体减少财务资源占用，盘活资金利用效率，实现轻资产运营。
结语：
随着中国经济在2016年的逐渐企稳，新一轮房地产调控措施也陆续出台，国内房地产市场开始呈现走弱迹象。这无疑会对房地产企业的融资策略带来影响。作为城市更新改造项目的实施主体，面对房地产调控新形势，需要保持谨慎，分期滚动开发，同时建立多元化、多层次的融资体系，审时度势，及时应对，适度创新，确保城市更新改造目标的顺利达成。
参考文献：
[1]吴洪波.房地产融资管理多元化创新研究[J].财经界，2015.
[2]汤哲.新形势下加强房地产企业融资管理分析[J].财会学习，2015.
[3]高忆梅.房地产企业融资风险及其应对策略[J].财经界，2014.
作者简介：
周涛（1971.01—），籍贯：湖北，单位：粤海置地控股有限公司，职称：高级会计师、CICPA非执业会员，学历：管理学硕士，广东省第一期会计领军（后备）人才（管理会计方向）。