某楼盘营销策划
前言。
一、周边楼盘价格调查。
1. 价格调查汇总。
2. 说明。
3. 一次评估与加权。
二、天泰馥香谷与调查楼盘评估。
1. 树图解析与权重系数计算。
天泰馥香谷。
银都景园。
金帝山庄。
颐景园。
名仕花园。
锦园。
千禧龙苑。
蔚兰海岸。
新贵都。
绿岛花园。
矿泉花园。
三、评估与价格修正。
1. 修正公式。
2. 修正过程。
3. 修正结果。
四、天泰馥香谷价格定位建议。
五、价格策略与执行方案。
1、价格策略。
价格是消费者购房最敏感因素。
户型统计与总价分析。
发挥差价原则。
2、执行方案。
单元评估。
楼层评估。
价格明细表。
六、价格执行反馈控制系统。
附表1：开盘期首推户型价格明细表。
价格是公司效益与客户之间的一座桥梁。
高了，能走过这座桥的人就少——没有市场。
低了，公司损失利润——没有效益。
如何在两者之间达到一种平衡。
如何让我们的楼盘即叫好又叫座。
这永远是我们解析的重心……。
第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案。
一、周边楼盘价格调查。
1、价格调查汇总。
单位。
楼盘名称。
统计。
面积。
M2。
最高。
标价。
元/M2。
最低。
标价。
元/M2。
平均。
标价。
元/M2。
折实均价。
修正均价元/M2。
备注。
一次性%。
银行按揭%。
银都景园。
52000。
6030。
5080。
5600。
+1%。
5644。
不仅不打折，如不是一次性付款还要+10%金帝山庄。
66000。
4800。
3800。
4500。
98折。
4482。
颐景园。
72000。
4500。
3200。
3840。
3820。
名仕花园。
30248。
4800。
4000。
4500。
97折。
98折。
4410。
锦园。
110000。
5700。
3800。
4880。
97折。
4850。
千禧龙苑。
50000。
6300。
3900。
4800。
97折。
98折。
4694。
蔚蓝海洋。
120000。
8000。
4700。
5600。
95折。
97折。
5409。
新贵都。
470000。
4600。
4000。
4280。
98折。
4262。
绿岛花园。
37216。
7000。
4300。
5560。
5550。
矿泉花园。
73776。
7800。
6000。
6910。
96折。
6854。
2、说明。
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。
◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。
3、一次评估与加权。
(平均分)。
楼盘。
评估项银都景园金帝。
山庄。
颐景园名仕。
花园。
锦园。
千禧龙苑蔚兰。
海岸。
新贵都绿岛。
花园。
矿泉。
花园。
馥香谷区域地段。
周边社区。
交通条件。
价格与付款方式营销水平。
小区内绿化情况。
小区内规划情况小区公共配套设施顾问代理水平。
物业管理水平。
合计。
（加权分）。
楼盘评估项。
银都景园。
金帝山庄。
颐景园。
名仕花园。
锦园。
千禧龙苑。
蔚兰海岸。
新贵都。
绿岛花园。
矿泉花园。
馥香谷。
加权评估。
加权因素。
包含：开盘时间、目前执行价格、销售率。
2、评估加权：
（1）H=馥香谷=+=。
（2）加权修正：
银都花园=H1=+=。
金帝=H2=+=。
颐景园=H3=+=。
名仕花园=H4=+=。
锦园=H5=+=。
千禧龙苑=H6=+=。
蔚兰海岸=H7=+=。
新贵都=H8=+=。
绿岛花园=H9=+=。
矿泉花园=H10=+=。
三、评估与价格修正。
1、修正公式。
2、修正过程。
银都花园： *4644=。
金帝山庄： *4482=。
颐景园： *3820=。
名仕花园：*4410=。
锦园： *4850=。
千禧龙苑：*4694=。
蔚兰海岸：*4409=。
新贵都：*4262=。
绿岛花园：*4550=。
矿泉花园：*=。
3、修正结果。
+++++++++。
10。
=。
即：天泰馥香谷市场已然形成并且能够接受的平均价格是：4850元/平方米四、天泰馥香谷价格定位建议。
* 天泰馥香谷平均价格应是：4850元/平方米，正负出入不宜超过200元。
* 为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批提出价格定位如下：
本案设定均价：4800元/平方米(如卖精装修房每平米加价元)；。
最低价与最高价差设计幅度：3980～61800元/平方米(如卖精装修房每平米加价元)。* 本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回。
五、定价策略与执行方案。
（一）定价策略。
1、价格是消费者购房最敏感因素。
根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的了解，我们感到价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对青岛房地产市场的价格现状，我们此次采用的定价技巧，一方面是针对同行的竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群。在采用了1）竞争价格评估；2）萃辰树图；3）成本利润法；4）差价设计法。四种方法结合，我们得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。
2、户型统计与总价分析。
1）面积分类：共175种，最小面积平方米，最大面积288平方米。
2）户型分类：二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫。
复式、错层、标准层共8种。
3）面积阶段分类：101—150平方米共148套。
150—180平方米共20 套。
180—280平方米共140套。
合计 3 0 8 套。
根据以上户型统计，可以看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万以上。目前天泰馥香谷已售出60套，合计销售面积 m2，已完成%，其中200 m2以上复式套型占28%左右，100多平米的套型占72% ，由此看出大户型由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的。
根据这种销售情况我们建议12月20日开盘时推出8000余平米，具体为8栋1单元： m2（已售面积）；4栋5单元：；1栋3单元：（已售面积）；10栋2单元：1227m2；3栋1单元：；3栋2单元：1465m2, 但如预定情况非常火爆, 也可全面推出。
开盘起价：元/平方米(如精装修元/平方米, 具体户型及价格配比见附表。
这种配比，一是保证几类户型都有，二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些，借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘斯的销售走势，决定第二批推出起价。
3、发挥差价原则。
现天泰馥香谷有8种户型（4种复式，2种错层，2种标准层）175种面积，并且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层，还分电梯小高层与多层，这种品种的多样性，为我们价格的差价原则做了很好的铺垫。根据这种情况我们也分别请天泰员工对各单元的朝向差，景观差与楼层差做了评估（见后表），并根据评估分位，将各单元价格进行计算，得出平均价，并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表。
（二）执行方案。
1、单元评估：
评估人。
评估单元。
安玉田。
吴占峰。
张艾莉。
张爱华。
黄天华。
姜鹂。
史伟。
王海燕。
李林。
刘冰辰。
平均分。
3—2。
5。
5。
3—2。
5。
4—3。
4。
7 6 4—2。
6 4—1。
6。
1—7 9。
7 7。
1—3 8。
7 7。
1—5。
7 7。
1—4。
7 7。
2—2。
10 10。
2—3 10 9。
8。
1—6 9。
7 7。
2—4 10 9。
8 1—8。
8。
8 7 7。
1—2。
7 7。
1—1 8。
7。
9 8 7。
4—6 6。
4—5。
6 6。
4—4 4。
9。
6 6 6。
2—1 2—5。
4—8。
4—7 8。
8。
6 7。
8—1 8—4。
8—3 8—2 10—1。
10—2。
10—3 5。
8。
8。
9—1。
5—1 8。
9。
9。
8。
7—1 8。
8。
8。
9—3。
9—2。
10—4 8..5。
8。
8。
10—5。
8。
7。
6—1。
2、楼层评估。
八层。
评估人。
评估单元。
安玉田。
吴占峰。
张艾莉。
张爱华。
黄天华。
姜鹏。
史伟。
王海燕李林刘冰辰平均分1—2F。
5。
7。
7。
7。
9。
7。
3F。
6。
9。
8。
7。
7。
7。
6。
4F。
9。
7。
8。
8。
7。
5。
5F。
8。
9。
8。
8。
9。
9。
8。
8。
6F。
9。
10。
9。
8。
9。
7—8F。
10。
10。
10。
10。
10。
10。
10。
10。
10。
五层。
评估人。
评估单元。
安玉田。
吴占峰。
张艾莉。
张爱华。
黄天华。
姜鹏。
史伟。
王海燕。
李林。
刘冰辰。
平均分。
1—2F。
6。
7。
8。
7。
7。
6。
10。
10。
3F。
8。
8。
9。
8。
8。
8。
8。
8。
8。
7。
8。
4—5F。
10。
10。
10。
10。
9。
10。
9。
8。
八层。
楼层。
评估得分。
差价率。
差价系数。
备注。
1—2F。
3F。
4F。
5F。
6F。
7—8F。
五层楼层。
评估得分。
差价率。
差价系数。
备注。
1—2F。
3F。
4—5F。
4、各单元平均价计算1） 6栋1单元×4800= 2） 8栋1单元×4800= 3） 8栋4单元×4800= 4） 8栋3单元×4800= 5） 8栋2单元×4800= 6） 4栋8单元×4800= 7） 2栋5单元×4800= 8） 9栋1单元×4800= 9） 9栋3单元×4800= 10） 9栋2单元×4800= 11） 10栋1单元×4800= 12） 10栋2单元×4800= 13） 2栋1单元×4800= 14） 2栋4单元×4800= 15） 2栋2单元×4800= 16） 5栋1单元×4800= 17） 2栋3单元×4800= 18） 7栋1单元×4800= 19） 10栋3单元×4800= 20） 10栋4单元×4800= 21） 10栋5单元×4800= 22） 4栋7单元×4800= 23） 4栋6单元×4800= 24） 1栋3单元×4800= 25） 1栋8单元×4800= 26） 1栋7单元×4800= 27） 1栋6单元×4800= 28） 1栋5单元×4800= 29） 1栋1单元×4800= 30） 1栋2单元×4800= 31） 1栋4单元×4800= 32） 4栋5单元×4800= 33） 4栋4单元×4800= 34） 4栋2单元×4800= 35） 4栋3单元×4800= 36） 4栋1单元×4800= 37） 3栋1单元×4800= 38） 3栋2单元×4800=。
5、价格明细表。
楼层。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价。
（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价。
（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
4F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
楼层。
层差价。
（元/m2）。
计算价。
（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
楼层。
层差价。
（元/m2）。
计算价（元/m2）。
开盘推出价（元/m2）。
装修价（元/m2）。
持续期上涨价。
（元/m2）。
1—2F。
六、价格执行反馈控制系统。
由于市场目前较为复杂，各种类型的楼盘都同时存在，我们必须对价格有一个可调整的系统。而此系统存在于推广和销售过程当中，保证上我们的价格贴近市场并保持较高利润。
1、反馈调整系统树图。
价格运行。
销售过程。
销售控制。
销。
控。
表。
销。
售。
会。
议。
销。
售。
日。
记。
电。
话。
记。
录。
外。
部。
信。
息。
收。
集。
财。
务。
计。
划。
竞争对手项目形象推广。
分析。
反馈。
重新调整。
2、价格执行:。
在推出量和价格控制上做到既要能产生脉冲性又要能保持楼盘在市场上的恒温效应，策略如下：
1）建立“限量发售”，上市价越来越高，上市货越来越好市场营销模型。
A、馥香谷定位于国际化住宅特区，那么目标客户一类为外籍业主；一类是公司总裁、董事长、金领、外资企业的高级职员等。因此首批推出的住宅在首批量销的基础上再进行下一阶段的销售，做到留有余地，以便依循首批推出后的市场反映，紧接进行相关户型的调整，而中期阶段是在消化旧有存量的，主推200以上的户型，针对的是拓展性的客户，强调推出的品质。
B、推出的次序是先“两侧后中间，先西面后南面”位置及朝向较好的单元尽量放在后期销售，做到推出的产品的品质越来越高，为在销售期后期的价格上升导入质量的概念，避免价格做空。
C、讲究户型入市的节奏感，每个阶段实施“主推主力户型”的策略，这样可以集中力量推广一两种户型，做到有的放矢，避免由于战线过长而达不到应有的促销效果。
3、应变方案准备。
第一批住宅推出后预测出现以下5种情况：
第一种情况。
户型。
推出套数（假设）。
销售比例。
113—128。
10套。
80%。
131—150。
10套。
80%。
150—200。
10套。
80%。
200左右。
10套。
80%。
这种情况表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市场反映。
应变方案：立即调整价格，根据具体情况可平均上涨100元/平方米以上。
第二种情况。
户型。
推出套数（假设）。
销售比例。
113—128。
10套。
80%。
131—150。
10套。
80%。
150—200。
10套。
40%。
200左右。
10套。
20%。
这种情况反映150平方米以下的户型受到市场欢迎，表明馥香谷采取的与周边楼盘户型的差异在竞争策略取得成功，而200以上的大户型由于推广力度还不够，推销速度慢，致使销售成绩难理想。
应变方案：加大推广力度，加强大户型的优惠措施，（不用现金打折，可乘取赠送实物）第三种情况。
户型。
推出套数（假设）。
销售比例。
113—128。
10套。
40%。
131—150。
10套。
70%。
150—200。
10套。
40%。
200左右。
10套。
20%。
这种情况的反映中，130—150平米的户型受市场欢迎，是由于该户型针对的消费层面广，需求大，而中、小户型及大户型分别是由于户型较差和消费面狭窄，造成需求量相对减少，因此销售相对困难。
应变方案：以特优价迅速消化小户型，加大对大户型的宣传平稳加推中户型。
第四种情况。
户型。
推出套数（预定）。
销售比例。
113—128。
10套。
40%。
131—150。
10套。
70%。
150—200。
10套。
80%。
200左右。
10套。
50%。
这种情况反映130以上户型受市场欢迎。说明馥香谷项目的中大户型有足够的市场进行消化。
第五种情况。
户型。
推出套数（预定）。
销售比例。
113—128。
10套。
20%。
131—150。
10套。
40%。
150—200。
10套。
40%。
200左右。
10套。
20%。
这种情况是馥香谷第一批推量出现销售困难，楼盘存在突发性事件，如工程质量，买卖纠纷，宣传不足引起知名度不高，造成严重的公关危机等原因造成这种局面的发生。
应变方案：加强宣传推广，重新调整价格。组织人员检查分项工作，改进阶段设施调整促销策略及宣传推广策略，重新以崭新面貌上市。
小结：综合上述五种情况，第一种情况经过对市场竞争环境，主要竞争者等方面进行调整分析概率最大，第二、三、四也存在较大概率，第五种情况是最坏的局面，其出现的概率也是最低。
附表1：开盘期首推户型价格明细表。
楼号。
房号。
面积。
总面积。
户型。
价格。
装修价。
8—1。
101+201。
4房2厅3卫。
301。
2房2厅2卫401。
3房2厅2卫102+202。
4房2厅3卫302。
3房2厅2卫402。
4房2厅3卫。
8—2。
101+201。
4房2厅3卫301。
2房2厅2卫401。
3房2厅2卫。
102+202。
4房2厅3卫302。
3房2厅2卫402。
4房2厅3卫。
4—4。
101+201。
4房2厅3卫301。
3房2厅2卫401+501。
4房2厅3卫102+202。
4房2厅3卫302。
3房2厅2卫。
402+502。
4房2厅3卫。
4—5。
101+201。
4房2厅3卫301。
3房2厅2卫401+501。
4房2厅3卫102+202。
4房2厅3卫302。
3房2厅2卫402+502。
4房2厅3卫10—2。
101+201。
4房2厅3卫。
301。
3房2厅2卫401+501。
4房2厅3卫102+202。
4房2厅3卫302。
3房2厅2卫402+502。
4房2厅3卫。
楼号。
房号。
面积。
总面积。
户型。
价格。
装修价。
3—1。
101。
三室二厅二卫201。
三室二厅二卫301。
三室二厅二卫401。
三室二厅一卫501。
三室二厅二卫601。
三室二厅一卫102。
三室二厅二卫。
202。
三室二厅一卫302。
三室二厅一卫402。
三室二厅一卫502。
三室二厅一卫602。
三室二厅一卫。
3—2。
101。
113。
3房2厅2卫。
201。
113。
3房2厅2卫。
301。
113。
3房2厅2卫。
401。
113。
3房2厅2卫。
501。
113。
3房2厅2卫。
601。
113。
3房2厅2卫102。
3房2厅2卫202。
3房2厅2卫302。
3房2厅2卫402。
3房2厅2卫。
502。
3房2厅2卫602。
3房2厅2卫。
1—3。
101+201。
4房2厅3卫301。
3房2厅2卫401。
3房2厅2卫501。
3房2厅2卫。
601。
3房2厅2卫701+801。
4房2厅3卫102+202。
4房2厅2卫302。
3房2厅2卫402。
3房2厅2卫502。
3房2厅2卫602。
3房2厅2卫702+802。
4房2厅3卫。