妥善解决物业管理收费难问题
摘要:物业管理收费难一直是困扰物业管理的一大难题,本文对物业管理收费难产生的根源及其解决措施做了探讨,对于因开发商遗留问题、能源公摊不明晰、业主对物业服务合同不了解和业主的物业服务意识未树立等四大原因引起的收费难问题,提出了若干解决意见和建议。
物业管理公司提供了服务,却不能拿到自己合法所得;业主享受了服务,却不愿履行交费义务。这种“稀奇事”在物业管理行业中却屡屡发生,且见惯不怪。曾经,北京市的某物业管理公司为了维护自身权益,还将一些拒交物业管理费的业主推上了被告席,结果,物业管理公司胜诉,业主在法警的全副武装下被强制执行了补费。单从表面上看,物业管理公司的确扬眉吐气了,但若从长远处着眼,此事很有可能为该物业管理公司今后的运作埋下隐患,因为业主毕竟是物业服务的购买者,是物业管理企业利润的缔造者,在纠纷面前,“上帝”往往占据着比较有利的位置,因为,对业主来说,交不交物业管理费不过是他们生活中众多决策之一,但对物业管理企业来说,这却是生死攸关的大事,所以,一旦物业管理公司与业主完全撕破脸皮,最终吃亏的只能是物业管理公司,那么在物业管理收费难问题上是否可以尽量避开诉讼而采用其他解决方法呢?确实值得同行们商榷。
一是开发商遗留问题,如开发商给业主一些虚假承诺、物业存在质量问题等。例如,重庆某小区开发商卖房时已将游泳池公摊出售,从法律上说该游泳池已属小区全体业主共同拥有,然而后来开发商采取欺骗手段,将游泳池窃为己有,叫物业管理公司经营,作为创收。后来业主知道后,造成拒交物业管理费的局面。他们的理由是,自己的财产受到了侵占,不交物业管理费理所当然。为此,业委会与开发商在协商无果的情况下,找到政府主管部门和司法机关咨询,证实了业主是正确的,开发商最终承认了游泳池是全体业主所有,不得已宣布经营所得应是物业管理与业主按比例分配。事情到此解决了,业主拒交的物业管理费也补齐了。造成这件事情的根源不是物业管理,而是开发商,显然业主采取拒交物业管理费的办法是不对的,这叫开发商不讲诚信,物业管理代人受过。
二是物业管理对能源公摊费不够明晰,从而诱发业主拒缴物业管理费。例如,重庆某新楼盘,在业主入住的第 2 个月,物业管理上门去收费,业主对自己应该交的物业服务费没有什么异议,然而对能源公摊费却不能接受。因为在能源费公摊一栏中,只标明了能源疏差总数和应公摊的总数及每户业主(或每平方)应公摊的费用。业主对此质疑:既然有公摊,就应该列出一个明细表,注明公摊项目、公摊构成原因、公摊总额、每户(或每个平方)公摊是多少等?对业主的质疑,物业管理自知工作没有做细,给自己的收费带去了麻烦和困难。于是他们在赔理道歉的同时,改进工作方法,拿出了自己的收费和公摊明细表,再去收费时,业主一看明明白白,爽快地交出了物业管理费和公摊费,从而杜绝了该小区拒交物业管理费事情的发生。
三是业主不清楚物业服务合同中的各项约定,以为只要是在小区内,不论发生任何事故,物业管理公司都必须负责,不然,就拒交物业费。例如,某小区一有车业主,一天晚上,他为了节约停车费没将车停在小区车库而停在共用道上,致使他的车壳被人为用硬器划伤。第二天早上他发现后,找到物业管理处讨说法,并要求赔偿,理由是我是你的业主,我的车停在小区内,车被人破坏,物业管理理处应承担赔偿责任。该业主坚持要物业管理公司对他的“车伤”负责,致使双方僵持下去,后来该业主采取了拒交物业管理费的办法,要挟物业管理公司就犯。不得已物业管理公司只得找来相关法律法规,作为自己不该负责的根据,经过彼此间几个来回的交涉、沟通,该业主认识到了自己理输,于是补交了物业管理费,相互的关系也和好如初。
四是业主对物业服务消费观念未树立,即使在对物业管理公司无任何不满的情况下也拒交物业管理费。例如,重庆某拆迁安置房小区,物业管理公司进驻服务一年多却因收不到物业管理费而被迫退出。该小区拆迁安置业主,大多数是文化水平低、年龄偏大,几十年来他们住的是“公家福利房”(即单位或房管局的),不但房租费低,而且从没交过物业管理费,头脑中、思想上根本就没物业管理费这个概念,也不懂得物业管理服务的终极目的是使业主的物业保值和增值,因此,他们住进安置房后听说要交物业管理费,立即产生了抵触情绪,对物业管理服务不予认可,。