浅论重庆房地产空间分布均衡性
提要本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。 关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性 中图分类号:F293.3文献标识码:A 一、重庆房地产发展总体状况 直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到24.50%,近十年平均增长率为27.54%;2008年全市商品房销售面积2,872.19万平方米,近十年平均增长率为25.86%;2008年房地产业增加值达191.21亿元,近十年平均增长率为16.26%。 重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。 二、重庆房地产业各区域发展分析 2006年12月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”,占全市总面积的34.8%,占全市总人口的59.4%;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。
论文网 (一)重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域,2006～2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94%,“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出,虽然在纵向上2006～2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。(表1) (二)重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,367.94万平方米,其中“一小时经济圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼”所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。(表2) (三)重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达3552.92万平方米,其中“一小时经济圈”突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表3) (四)重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3,046.19元/平方米,远高于“渝东北翼”1,596.97元/平方米及“渝东南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。(图1) 思想汇报 /sixianghuibao/ 三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析 从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图2) (一)空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5,096.7亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3,959.3亿元、857亿元和280.4亿元,在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元,在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。
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