浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控
一、经济法调控房地产经济的依据 政府对房地产经济的宏观调控主要依靠政府为行为主体，透过行业相关经济法律并辅之以计划与行政的措施机制，对房地产行业本身以及行业内部经济运行所进行的必要宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中的正向拉动作用，保证其合理合规、健康可持续的发展。政府通过经济法手段对房地产经济进行宏观调控的理论依据主要体现在以下两个方面： 1房地产经济宏观调控法制化路径的必要性 经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律，即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益，其目标包含社会经济稳定增长、结构协调等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段，房地产各市场载体竞相追逐利润最大化，加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱，这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天，针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行，而要进行宏观调控就需要以法律为依据，其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法，经济法作为国家宏观调控政策的法律，为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据，是房地产市场宏观调控法制化的必需。 2经济法价值理念的契合 利益冲突是法律的产生之源，所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此，为协调市场各类经济关系主体而产生，其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进，利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健本文由毕业论文网收集整理康发展，其追求的也是一种社会整体利益。再者，在房地产调控过程中，不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐，由于缺乏经验、目光短缺，极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展，针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题，并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见，房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的，基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。 二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷 我国政府为解决房地产市场失灵，已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施，但其中一些关键性问题并未得到有效解决，房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。 1房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱 宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求，但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先，建设部、发展改革委员会等部门联合于2006年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物，这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权，同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次，陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多，且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达，欠缺法律应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。此外，历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税，对比发现新旧规范之间也存在不少抵触，房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改，不仅降低了行业金融决策的权威性，也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期，大大折损了政府金融调控中的实际绩效。 2房地产决策的效力层次性不强 首先，在房地产税收调控法律上，目前我国的不少税种均以暂行条例的行政法规形式出现，其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点，不难发现房地产金融调控措施也大多以通知、意见等口吻出现，立法层次与效力层级不够突出，而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次，我国分模块的管理体制，使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时，上有决策、下有对策的现象普遍存在，不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文，难以付诸实施，更别说取得实际成效。最后，我国房地产经济的发育还不够成熟，缺乏战略抉择导向及理论指导规范，部分法律法规的出头过于仓促应付，没有经过严谨的实践论证，尤其表现在价格管理方面的规范性文件上，其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑，且文件来源不一，颁布部门各不相同，受职权限制或出于行业利益考虑，难以协调平衡各方利益，文件的执行效率不高。 3政府决策的严重倾向性 在房地产开发领域，土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆，具体在执行中央政策上，上有政策，下有对策，所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要，而是根据本地政府财政或GDP增长需要，具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP 数量快速上升而对土地进行完全的垄断，土地招标拍卖大多流为形势，不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准，基本只好由开发商来主导，炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻，造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形局面，短期内虽然经济拉动作用显著，但长期不利于宏观经济的合理发展，给经济结构的优化配置埋下了隐患。