房地产开发风险及对策
[提要] 房地产开发具有投资额大、周期长、涉及面广、影响因素多等特点。其开发过程面临政策性风险、市场风险、金融风险等系统风险和投资决策、项目管理、财务、信息、行业竞争等非系统风险。但是当下多数房企的风险管理存在风险意识不强、无专职风险管理机构、保险制度不完善等问题。本文针对此类问题，提出行之有效的对策。
关键词：系统风险；非系统风险；风险意识；风险机构；保险机制。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A。
收录日期：2014年3月31日。
房地产作为国民经济的支柱产业，其开发过程是一个复杂的系统工程，具有投资额大、周期长、涉及面广、影响因素多等特点，因此整个开发过程面临着诸多风险。本文根据房地产开发的特点具体分析房地产开发所面临的风险以及房企风险管理现状，并提出切实可行的应对之策。
根据房地产开发的特点可以将其面临的风险分为两种：第一类，系统风险，主要指房地产开发的外部风险。这类风险非房地产企业本身所能改变，包括政策性风险、市场风险和金融风险等；第二类，非系统风险，主要指房地产企业的内部风险，属于个别风险。此类风险可以通过企业自身调节来规避或应对，如投资决策风险、项目管理风险、财务风险、信息风险、行业竞争风险等。
（一）系统风险。
1、政策性风险。政策性风险包括国家、地方政府土地供给政策调整，如土地供应量的变化、土地供应区域变化、地价涨跌等；税费政策调整，如增减税费项目、金额等，以及环保政策调整，等等。
2、市场风险。市场需求与城市价值、区域位置、环境状况、居民收入、同行业竞争等因素密切相关。消费者的刚性需求、居住品质要求、物价涨跌等因素都会影响房地产投资方向和销售难易程度。根据国际惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区间，说明商品房供求平衡，有利于房地产行业的健康发展；空置率在10%～20%之间属于危险区间，开发商要加大促销力度，使空置率回到合理区间，以利于房地产市场的正常发展；如果空置率达到20%以上，则该地区属于商品房严重积压地区，例如有些地方出现“鬼城”，这是十分危险的信号，如不能及时采取有效措施减少空置率，则有可能影响该地区国民经济的正常运行。另外，由于大多数项目的开发和运营周期都较长，物价、人工费等变动因素有可能导致该项目经济寿命较物理寿命提前结束。
3、金融风险。银行信贷政策变动、贷款利率变动等都会对房地产开发造成影响。银行贷款额度大小、信用条件松紧、贷款倾向性等都会直接影响到开发商资金流管理。若银行信贷政策收紧，贷款利率上升则会带来开发项目成本增加、收益减少等不良后果。高房价使居民购房欲望受到抑制，市场低迷。
（二）非系统风险。
1、投资决策风险。房地产开发投资具有一次性、数量大、周期长等特点，其风险因素如下：（1）开发地段的选择。城市繁华商业中心的土地远比市郊地段的土地价值高，未来的售价、租金收益也相应高很多。同时，前瞻性眼光也会对投资决策产生重大影响，如某些郊区地块虽然当下价值不高，但根据城市总体发展规划，未来几年有可能在此修建交通站点，甚至将此地区打造成商业中心等，则该地块的价值也会成倍增长。（2）资金安全性、期望收益可靠性、投资项目变现性、资产管理复杂性等受到通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和政治风险等因素影响。前期市场调研、项目评估预测、筹集资金的难易程度及资金构成比例等都存在很大的不确定性，风险较高。（3）项目开发周期长，可变因素多，容易导致预测不准确。用现实结果来检验投资决策的正确与否具有滞后性。资金一旦投入，如果发现经济形势不好或建安成本上升等问题，几乎没有“转向”的可能。
2、项目实施管理风险。项目实施过程包括征地、拆迁、设计、施工、销售、物管等环节。在开发进程中，可能存在设计、施工单位选择不当、开发企业领导的过多和不当干预、经办人员的工作态度不端正，办事思维、沟通和协调能力较差以及专业知识缺乏等因素，这些都会直接影响到项目实施的进度、质量和成本，使工程质量得不到保证，工程项目延期完成，工程成本不断增加，最终导致项目目标无法实现。如桩基断裂、“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼薄薄”等现象时有发生，“烂尾楼”也不鲜见。另外，公司经营管理制度不完善、不健全，也会导致工作交叉领域无人主动承担责任，互相推诿，最终导致工作不能顺利开展。
3、财务风险。通常投资负债率越大，财务风险越高。如项目不能产生足够的现金流，或是开发商不能从资金市场或其他机构获得贷款，就不能按期偿还贷款本息，面临违约风险。
4、信息风险。政府政策调整，如土地供给量限制、房屋限购、征收房产税、业态设计比例规定调整；购房者因家庭变故无法偿还贷款等。此类信息如不能预测或掌握，并及时调整开发和销售战略以适应之，就会给开发商带来风险。
5、行业竞争风险。目标客户群定位、业态、环境、户型的选择以及建设期、售价的确定等都会受到来自周围精品楼盘的冲击和挑战，如果由于决策失误，导致产品滞销或价格上不去，会直接导致开发商的重大损失。
二、房企风险管理现状。
（一）风险防范意识不强。当下大多数房企，特别是中小房企普遍存在风险意识不强的状态。不能充分将政府经济形势、政策与企业本身实际相结合以有效应对风险。首先，对国家、地方政府的政策的研究不够，如对土地供给政策、交易政策、地价政策、税费政策等关注不够，缺乏对相关政策法规的理解与前瞻；其次，对经济形势影响房价认识不足，不能认识到房价快速上涨如不能建立在经济发展良好、居民普遍收入上升、城市人口增长等社会基础因素之上，则其上涨趋势不具有可持续性。一味追求高房价，高利润，容易导致价格偏离其内在价值。一旦泡沫破灭，则容易导致行业灾难性危机。
（二）缺乏专业风险管理机构，风险管理缺乏系统性。当下，为了节约成本，大多数房企都没有设置专职的风险管理机构。遇到问题由董事长或总经理直接下达指示或临时组织一个问题处理小组或直接委托某个部门进行处理。由于缺少专职机构和人员，没有预案，处理问题只能就事论事，很难做到由表及里，追溯深层次原因。发现问题后只针对个别部门，如财务部或工程部，而忽略了事物的内在联系，忽视了企业内其他部门如决策、设计、成本、采购、营销、物管等部门都可能牵涉其中。
（三）社会保险缺乏有效保障。目前，保险行业针对房地产开发的险种不全，不能涵盖所有风险。且普遍存在承包商购买工程保险弄虚作假现象，如故意减少投保范围，增大工程保险合同中免赔额和减少赔偿限额等，这样对工程质量会造成极大隐患；另外，分包商自行购买保险易出现缺项，致使被保险人经常无法得到应有补偿。
（一）加强风险管理意识。
1、企业应大力培育良好的风险管理文化，增强风险防范意识。积极关注国家、地方政府政策和银行信贷管理政策以及其他金融政策，研判经济发展形势，增强预测和识别能力，及时识别和防范各种风险。
2、采取房地产类型组合投资形式，各种类型的投资在运作过程中此消彼长，利用资金的调剂作用，实现互补，提高总体抗风险能力。
3、采集、处理房地产投机性指标，检测市场投机程度变化情况，以提高对潜在风险的预测准确度。
4、完善信息处理模块，及时搜集、整理、储存、分析风险信息，并尽快传递给相关人员。在投资前期做好方案评价、决策，做好风险预防、减少和转移等，采取预租预售措施或尽量缩短开发周期等措施，以转移风险。
1、企业应设置专职的风险管理机构，配备足够的相关技术人员。将领导层的决策行为、各部门在生产中的表现都纳入监督、评价范围。机构需积极收集市场相关信息和竞争对手情况，进行周密分析和论证，及时提出风险防范和控制意见，供企业决策层参考。一旦经决策层采纳，企业上下必须严格贯彻执行。针对某些仅有苗头但并不明显的风险，风险管理机构应制定预备方案，并随时观察风险发展趋势，做到心中有数，及时应对。同时，建立周密的风险管理制度，并严格执行，用制度管控风险。
2、风险管理机构的工作与内部审计工作紧密结合起来。一旦出现问题，两机构要深入到项目实施过程的各个环节和相关部门，进行周密的调查研究，并采用故障树法、专家调查法、分解原则法等风险识别方法和层次分析评估法、风险平衡计分卡法等风险分析方法对风险进行研判，以提高风险预测的准确度和应对的高效率。
（三）完善房地产保险机制。保险行业应针对房地产开发特点出台有针对性的险种和条款。如根据工程所在地的自然环境、工程采用特殊材料和工艺带来的较大差异性和风险、被保险人的自身抗风险能力、工程投资额度大小等确定险种或特别条款，可考虑是否包括相关职业责任险和货物运输险等扩展保险条款。同时，开发商作为建设管理者，应总体控制，牵头组织联合工程保险，使所有参与建设工程的人成为被保险人。避免保险缺项或重复，使整个工程保险脉络清晰、保障全面，从而有效保证工程质量和各方利益。
主要参考文献：
[1]藤清安，李传裕.房地产投资风险分析及管理.企业经济，2004.2.
[2]黄福广，商如斌，郝丽萍.浅析房地产开发风险.中国房地产，2009.4.