上海中小型房地产代理企业发展方向粗探
[摘要] 房地产代理行业做为一个新兴的行业，在这几年中得到了快速发展。
但随着国家宏观调控政策的不断出台，房地产行业受到了巨大冲击，代理行业也不可避免地受到波及。
特别是中小型房地产代理企业如何在如此环境下生存、发展，成为代理行业普遍关心的一个课题。
本文从中小型房地产代理企业的SWOT分析入手，利用企业发展战略理论，对企业的发展战略和关键因素进行探讨。
[关键词] 房地产代理 SWOT分析 发展战略 关键因素 1998年开始，我国房地产业走上了市场化的道路，房地产业也进入了一个欣欣向荣的发展阶段。
至2006年初，仅在上海房地产经纪协会注册登记的房地产代理企业就有150多家，而那些没有登记在册的房地产代理公司更不在少数。
但随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。
如果说房地产企业目前遇到的是“艰苦”，那对房地产代理企业而言，目前面临的就是“困难”，尤其对中小型房地产代理企业来说可能就是“绝境”。
如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产的代理企业面临的最重要和最紧迫的问题。
一、房地产代理企业的出现和发展 1.房地产代理企业的出现 中国的房地产代理企业最早出现是在1992年，在上海的房地产代理企业的出现、发展过程中，最早出现的多是港台人士设立的代理公司。
由于香港和台湾的房地产代理行业发展比较早，而同期的上海房地产市场营销代理行业还处于真空状况，所以上海最早的一批代理公司多是台湾和香港公司。
这些公司把他们的业务延伸到上海，以成立分公司和合资公司或独资公司等形式进入到代理业，促进了上海房地产代理业的发展。
随着房地产市场的发展，港台房地产代理公司带来先进的操作经验和手法之后，本土的代理企业也开始陆续产生并壮大起来。
这里主要分为两种，一种是国有性质的代理企业或有政府背景的房地产代理企业一般都是附属于国有性质的开发商或是国有资产的背景。
这类代理公司设立的目的多是为开发商服务，另外一种国有营销代理公司是在资源整合的基础上成立的，可以更好地整合各种资源，市场化程度比较高，这类代理公司的竞争能力比较强。
同时，随着市场的发展，房地产开发商开发项目的积累，开发商在代理营销上建立起了自己的优势，很多开发商也成立了自己的营销代理公司。
这主要是因为房地产咨询和房地产代理同属于房地产中介，目前我国房地产咨询和房地产营销代理还没有明显的行业划分标准，企业在工商局注册登记时往往是自愿选择登记为咨询还是营销代理，因此很多公司虽然登记为房地产咨询公司，但是它却从事着营销代理的业务。
2.房地产代理企业的发展 房地产代理企业最初一般都局限于一手房的销售代理。
早期代理销售还不为市场所认可，大部分开发商不到万不得已不会把自己的项目交给代理企业。
这一时期的代理行充当的主要是“后期包装”的角色，但是随着房地产市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转移，房地产市场的各个环节楼盘销售专业化水平也相应提高，开发商只能不断强化自身的优势，而把一些业务外包出去，以保持市场的核心竞争能力。
房地产代理企业正是在这种背景下，在业务和组织上也发生了一些改变。
业务上由销售代理向全程代理的转化，组织上则由侧重销售部到研展、策划、设计、销售各部门并重的转化。
上海的房地产代理公司最初主要是销售环节的代理，即对开发商一手房的销售进行代理。
随着市场的发展，消费者对物业的要求越来越高，开发商必须要更好地注重研究消费者需求来确定其产品，所以这也要求代理行业能够更多地参与到开发商的项目运作中，从前期的市场调研，到中期的设计、策划，一直到后期的销售等各环节都进行辅助和把握。
所以房地产营销代理公司也越来越多地体现了一种全程营销代理的精神。
另外一方面，公司的研究、设计、调研、投资等职能不断扩大，总体上形成了各部门相互支撑、共同协作的局面。
比如上海同策房产咨询有限公司的组织结构包括研展部、企划部、业务部、客户服务部等。
房地产代理公司发展到今天，各个环节的专业化水准都在提高，甚至各个部门独立出去，从而形成了以销售公司为首，由调研、研究，融资等子公司共同形成了集团公司的局面。
代理公司是一个智力密集型行业，随着房地产市场的发，代理公司在产业链的分工中越来越细化，由销售环节向上端拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前的所谓全程代理概念，并且由于外国地产基金的进入，房地产代理公司多了一些的融资渠道，这些原本由开发商承担的职能现在更多地过度到了房地产代理公司的手里。
在销售的形式上，很多的代理公司采取了风险包销的形式，把相当的风险承担到了自己的肩上，相对而言开发商的功能却在不断缩小，开发商越来越集中在他的核心功能上，即对土地的取得上。
但是这也在客观上产生了一种可能，即随着房地产代理公司对房地产产业链整合能力的增强，房地产代理公司只要再取得土地，那么它完全可以做一个开发商，自己拿地，自己设计，自己策划，自己销售，实现这种功能上的改变。
二、中小型房地产代理企业发展的SWOT分析 1.中小型房地产代理企业发展的内部优势分析 （1）中小型房地产代理企业可以填补大企业在区域市场上的剩余空间。
一方面，大型房地产代理企业凭借其自身优势，多把目标锁定在品牌房地产企业开发的高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等市场，而多数中小型代理企业只能进入到回报相对低的中低档住宅市场。
另一方面，大型房地产代理企业的代理范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、区、县。
中小型代理企业的存在，促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。
虽然在地区房地产市场上，大型房地产开发企业和大型房地产代理企业是价格的主导者，但众多中小型代理企业（包括中小型房地产开发企业竞争者的存在，使得大型房地产开发企业和大型房地产代理企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。
(3)灵活的管理方式和市场适应能力。
企业有规模经济的一面，也有规模但不经济的一面。
大型房地产代理企业代理面积大、资金多的项目，开发商对代理企业的营销策划、品牌推广、销售进度等的要求也必然很高，因此对大型房地产代理企业而言是很大的考验，风险控制的难度也很高。
相比之下，中小型代理企业因资金、品牌及实力等因素所致，只能开发中等规模的项目，但项目运作的风险更容易控制。
2.中小型房地产代理企业发展的内部劣势分析 (1)中小型房地产代理企业资金面相对困难。
在目前的市场中，很多房地产开发企业都要求代理企业以垫资、参股或保证金的形式参与项目开发之中。
而房地产代理企业往往只能通过银行贷款这单一渠道来满足开发商的要求。
这就造成了企业增加了运作项目的财务成本，盈利水平下降或出现亏损现象，从而陷入资本运行的恶性循环中。