浅论哈市物业维修基金的系列问题

一、哈尔滨市的物业管理现状。

当前,我市住宅小区的物业管理,特别是旧城区的物业管理存在着大量的问题:。

一是旧有住宅小区缺乏前期投入,破损严重,许多小区至今不具备物业管理条件。目前,我市旧有住宅小区与非小区住宅的基础设施、配套设施、服务设施参差不齐,大多数小区整体功能质量较差,卫生环境不佳,公共设施不同程度损坏,房屋工程也存在大量的质量问题。物业管理企业无力承担这些费用,致使住宅小区的庭院建设等至今没有到位。这类住宅在我市约有1000万平方米,占全市住宅总面积的1/4左右。

二是社会上的物业管理企业弃管现象严重。在新建住宅小区中,商品住宅基本售出后,开发商不再为小区的物业管理投资输血,而物业管理企业本身又无能为力、入不抵出;另一种情况是由于住宅小区的最佳管理期已过,即原有的资金被花光,而住宅小区的共用部位、共用设施设备等开始老化,因此,一些物业管理企业不再愿意管理该小区;导致弃管现象十分突出。近年来,已有江城小区、新发小区、滨海小区等几百万平方米的住宅小区,被原来的物业管理企业放弃管理。其中,滨海物业小区是在2001年的三九天放弃管理的,没人供热、没人供水,楼内冷如冰窖,业主根本无法居住,被迫投亲靠友或另租房居住,引发社会矛盾。原新发物业公司在移交物业时称:目前的福利性物业管理体制,作为企业无法维持,只能交给政府。在不得已的情况下,政府只能将这些老大难住宅小区交给房管部门(所谓房管正规军)管理,因而更加重了房管部门(实际上也是企业)的负担。

三是近年来电梯的使用与管理矛盾日渐突出、随着高层住宅的增多,特别是国家明确要求,七层(含七层以上住宅必须安装电梯,使得电梯的使用日渐普遍。电梯除了安装时需要花一大笔费用外,在日常的使用管理中,需要四大块费用,即电费、管理费、维修费和折旧费。电梯的使用年限为十年左右,政府相关部门没有出台收费标准,业主不交费现象十分普遍。

四是一些物业管理公司服务观念不到位,人员素质低、技术差、规模小,一些物业管理企业管理服务质量低;大多数物业管理公司入不抵出,处在管不好、背不动、扔不了的尴尬境地。

上述问题的出现,我们认为主要有以下原因:。

其一,对物业管理的认识存在误区。对于物业管理这一新生事物,一些人甚至单位、部门还认识不清。一些政府部门甚至把物业管理企业仍看作是过去的房管所,是福利型公益事业,往往把一些社会公益事业强加给企业,如粉刷建筑物、小区环境治理、供热供水、管网维修等;一些业主则认为,买房时已经花了钱,还交什么物业费?业主们只要权力,不肯承担责任和义务;此外,以有一些业主希望得到最好的服务,却只愿意交很少的费用,甚至得到服务拒不交费,使得物业管理企业亏损情况比较普遍,尤其是普通住宅小区。

其二,物业收费标准过低,影响了小区的物业管理,物业管理企业难以维继。当前的普通住宅小区服务内容多、要求标准高,而收费标准低,价格和价值相背离。其中:旧有非小区住宅中(如房改房)收费标准每月仅为0.1—0.15元/平方米;旧有住宅小区每月收费标准为0.25—0.3元/平方米。而住宅小区的物业服务内容多达22项。经实际测算,按此收费标准仅能完成22项中的1项(如化粪池污物清运、疏通),其它各项服务内容根本没有资金来源。服务内容多而收费标准低,客观上造成物业管理公司根本无法完成规定的物业服务项目。但业主却不管收费标准低不低,属于你服务范围内的,服务不到位就投诉你,致使投诉不断,媒体频频曝光,物业管理成为人们投诉的热点。对于物业管理企业而言,物业费是物业公司的主要资金来源,物业公司的经营和服务要靠物业费维持。物业收费标准过低,不但使物业公司服务不到位,也直接影响物业公司的生存与发展。物业收费标准过低,看似对业主有利,实际是拖垮了物业公司,广大业主也深受其害。(小区弃管,即很能说明这点。)。

其三,维修基金不落实,维修无资金来源。建设部、财政部建住房[1998]213号文件明确规定:商品住房在销售时,购房者应当按购房款23%的比例,向售房单位缴纳维修基金。旧有公房出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金。维修基金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作它用。但我市没有落实,致使许多住宅小区的共用部位、共用设施设备得不到及时维修养护和大修、更新与改造,一些新建住宅小区因此出现了一年新、二年旧、三年破的现象。

此外,国家和地方立法滞后。房管所转制缓慢、一些物业企业体制单一、机制不活、管理粗放等,也是导致物业管理问题多的原因之一。