房地产销售技巧:客户异议说服排除干扰(1)
销售员在销售房屋的过程中，将会碰到客户提出的各种异议，而如何机智地说服客户是销售员个人销售才能的最佳体现。销售员要明白一点，要是没有这种异议的话，销售本身这个行业不会是个兴旺的事业。因此我们要感激顾客提出异议。当然这并不意味着客户的异议越多越好，而在于销售员要想成功，就必须设法克服客户的异议。
客户异议本质：当客户提出异议是由于他们对产品产生了兴趣，否则他们将什么也不说。客户异议判别：明白客户异议的潜台词。实际客户提出的某些异议是有一定潜台词的。
例如："我不觉得这价钱代表‘一分价钱一分货‘"。
潜台词："除非你能证明产品是物有所值"。
例如："我从未听说过你的公司"。
潜台词："我想知道你公司的信誉"。
例如："我想再比较一下"。
辨明异议真假：出于各种原因，人们往往表达出假的异议，而不告诉你为什么他们真的不想购买。很显然，你可能无法说服客户，除非你搞清了他们真正的异议。人们最不愿意表达的一种异议，恐怕就是承认自己买不起你的产品了。
辨别异议真假方式：当你提供肯定确凿答案时，留心观察对方的反应，一般说来，他们要是无动于衷的话，就表明他们没有告诉你真正的异议。当人们提出一系列毫不相干的异议时，他们很可能是在掩饰那些真正困扰他们的原因。
探出真正异议方式：
大胆直接发问："先生，我真的很想请你帮个忙""我相信你很合适这套房屋，但是我觉得你好像有什么瞒着我，你能告诉我真正的原因吗？"。
客户异议是您在销售过程中的任何一个举动，客户对您的不赞同、提出质疑或拒绝。
例如，您要去拜访客户，客户说没时间；您询问客户需求时，客户隐藏了真正的动机；您向他解说产品时，他带着不以为然的表情……等，这些都称为异议。
多数新加入销售行列的销售人员们，对异议都抱着负面的看法，对太多的异议感到挫折与恐惧，但是对一位有经验的销售人员而言，他却能从另外一个角度来体会异议，揭露出另一层含意。
从客户提出的异议，让您能了解客户对您的建议书接受的程度，而能迅速修正您的销售战术。
"异议"的这层意义，是"销售是从客户的拒绝开始"的最好印证。
三、购房者消费时的主要心理障碍。
客户心理障碍的具体表现。
对房子不满：主要是户型面积，楼层，功能分区、卫生间采光通风、阳台、还有可能是局部的设计与他的需求不符，
对价格不满：这里所说的价格，主要指每平方米单价而言，在实际工作中还包括物业管理费、房产证和按揭费用、入伙费、水电费等可能发生的相关费用以及与价格有关的付款方式和折扣、施工期、入伙时间、房产证和按揭为理期限。
对你代表的公司不满：客户对你代表的公司不满的原因。
客户与某个具体人发生过不快。
你所代表的机构使客户质量低劣和服务拖延之苦。
就是看不惯。
对你代表的机构的实力有怀疑。
对售楼员不满：不想马上购买，应该承认，客户的拖延有些是合理的，必须请示上级或等待形势有所变化后才能作出决定，施加的压力过大会失去生意。
四、处理异议时应考虑的基本点。
为异议做准备。
预测并预先采取行动。
异议出现先采取行动。
态度积极乐观。
倾听——听完异议。
弄清异议。
解决异议。
处理异议的原则：
l、事前做好准备。
"不打无准备之仗"，是销售人员战胜客户异议应遵循的一个基本原则。销售人员在走出公司大门之前就要将客户可能会提出的各种拒绝列出来，然后考虑一个完善的答复。面对客户的拒绝事前有准备就可以胸中有数，以从容应付；事前无准备，就可能张惶失措，不知所措；或是不能给客户一个圆满的答复，说服客户。加拿大的一些企业专门组织专家收集客户异议并制订出标准应答语，要求销售人员记住并熟练运用。
编制标准应答语是一种比较好的方法。具体程序是：
步骤2：进行分类统计，依照每一异议出现的次数多少排列出顺序，出现频率最高的异议排在前面；。
步骤3：以集体讨论方式编制适当的应答语，并编写整理成文章；。
步骤4：大家都要记熟；。
步骤6：对练习过程中发现的不足，通过讨论进行修改和提高；。
最好是印成小册子发给大家，以供随时翻阅，达到运用自如、脱口而出的程度。
2、选择恰当的时机。
美国通过对几千名销售人员的研究，发现好的销售人员所遇到的客户严重反对的机会只是差的销售人员的十分之一。这是因为，优秀的销售人员：对客户提出的异议不仅能给予一个比较圆满的答复，而且能选择恰当的时机进行答复。懂得在何时回答客户异议的销售人员会取得更大的成绩。销售人员对客户异议答复的时机选择有四种情况：
防患于未然，是消除客户异议的最好方法。销售人员觉察到客户会提出某种异议，最好在客户提出之前，就主动提出来并给予解释，这样可使销售人员争取主动，先发制人，从而避免因纠正客户看法，或反驳客户的意见而引起的不快。
销售人员完全有可能预先揣摩到客户异议并抢先处理的，因为客户异议的发生有一定的规律性，如销售人员谈论产品的优点时，客户很可能会从最差的方面去琢磨问题。有时客户没有提出异议，但他们的表情、动作以及谈话的用词和声调却可能有所流露，销售人员觉察到这种变化，就可以抢先解答；。
绝大多数异议需要立即回答。这样，既可以促使客户购买，又是对客户的尊重。
过一段时间再回答：
然站不住脚、不攻自破；。
异议不是三言两语可以辩解得了的；异议超过了销售人员的议论和能力水平；。
急于回答客户此类异议是不明智的。经验表明：与其伧促错答十题，不如从容地答对一题。
不回答：
许多异议不需要回答，如：无法回答的奇谈怪论；容易造成争论的话题；废话；可一笑置之的戏言；异议具有不可辩驳的正确性；明知故问的发难等等。销售人员不回答时可采取以下技巧：沉默；装作没听见，按自己的思路说下去；答非所问，悄悄扭转对方的话题；插科打诨幽默一番，最后不了了之。
不管客户如何批评我们，销售人员永远不要与客户争辩，因为，争辩不是说服客户的好方法，正如一位哲人所说："您无法凭争辩去说服一个人喜欢啤酒。"与客户争辩，失败的永远是销售人员。一句销售行话是："占争论的便宜越多，吃销售的亏越大"。
销售人员要尊重客户的意见。客户的意见无论是对是错、是深刻还是幼稚，销售人员都不能表现出轻视的样子，如不耐烦、轻蔑、走神、东张西望、绷着脸、耷拉着头等。销售人员要双眼正视客户，面部略带微笑，表现出全神贯注的样子。并且，销售人员不能语气生硬地对客户说："您错了"、"连这您也不懂"；也不能显得比客户知道的更多："让我给您解释一下……"、"您没搞懂我说的意思，我是说……"。这些说法明显地抬高了自己，贬低了客户，会挫伤客户的自尊心。