关于房地产工程管理的阐述
摘 要：随着人们生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，这从另外角度反映出了房地产工程管理必须越来越专业。本文将对业主的工程管理重点指明一些方向，同时也有利于有利于协调在房地产工程项目实施过程中房地产企业、建筑施工单位、监理机构三者的关系。
毕业论文。
关键词：房地产；工程管理重点 一、探讨房地产工程管理的背景 1.关于房地产工程管理现状的分析。 在我国工程建设中，工程项目管理的侧重点.内容.方法等会因为管理行为主体的不同而产生不同的结果。这段时期，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。 2.关于房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理影响的分析。 随着人们的需求多样化，房地产开发的物业也变得多种多样，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司.防水公司.智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。 二、目前房地产工程管理出现的新问题 1.房地产工程项目的建设基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方.分包方.材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合.紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。 开题报告 /html/lunwenzhidao/kaitibaogao/ 2.关于监理管理模式，房地产开发是采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，并且仅将施工阶段委托监理。而且为了确保其利益.便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性.公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部.造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。 3.在工程项目建设中，工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言．工程竣工验收意味着可以“交楼“，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收.隐蔽工程验收.消防验收.规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐.结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建.安装.设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。 4.工程计划/进度控制存在的问题分析:房地产工程施工进度计划出现的问题往往不是工程部施工计划或施工单位施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。房地产工程经常存在施工拖期的问题，比如:施工按计划应该开工而设计图纸仍为完成; 门窗工程按计划应该开始安装而施工队伍还没进场.电梯按计划应该开始安装而电梯由于供货不及时而未到场等等……以上皆是配套计划的问题。 代写论文 5.质量管理中存在的最大的问题是：中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位.监理单位按照国家公布的各种标准.规范来管理工程，目的为了保障工程的安全，不会出安全问题，所有建筑工程必须达到最低标准。但开发商更多的是面对客户关心的问题。万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是: 防水工程.层面工程.抹灰工程.门窗工程.净空净高.试水试压通球.管材阀门质量.燃气管道.厨卫预留口和电气件安装。这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位.监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。 6.工程监理管理中存在的问题分析: 开发商签约时是和监理公司确定合作关系，而现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动其工作积极性。施工单位在正常的施工活动中却很容易和监理工程师打成一片，当工程出现问题时，监理工程师便有了帮助施工单位的可能性存在。 三、房地产业主工程管理认识及实践容易出现的问题及解决建议 1.关于工程计划/进度控制相关解决措施的分析：房地产企业工程部门在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划.分包进场计划.材料进场计划.资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题由工程部解决，涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求; 工程部应制定具体的时间表使其他部门更好的配合工程。 计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。 2.关于工程质量控制相关方法的分析: 施工单位和监理单位关心的是按图施工.符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则应建立自己的客户产品质量标准; 施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业则应关心施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。实际上，开发商做为投资方，完全可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》从工程进度.工程质量.工程成本.技术管理.材料管理.会议制度.现场环境.现场安全.紧急事件处理等方面制订出详细的管理标准和技术标准，开工前向监理单位和施工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。 3.关于工程监理管理中有 总结大全 /html/zongjie/。