辽宁省房地产市场供给水平分析
摘要：本文采用实证分析的研究方法，从投资额、实际供给面积及供给价格的角度，运用辽宁省、沈阳市和大连市1999年～2007年间的主要统计数据，深入对比分析沈阳市与大连市的房地产供给水平现状，为进一步研究辽宁省房地产的可持续发展提供参考。
中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1671—1297（2008）11—171—02。
自20世纪80年代以来，随着土地使用制度和住房制度改革的进一步深化，全国的房地产市场进入稳定发展期。1994年，政策性住房信贷制度的颁布后，房地产市场快速发展。在全国房地产产业蓬勃发展的背景下，辽宁省的房地产产业也得到了逐步快速并持续的发展。
截止2007年，辽宁省房地产业一直呈现持续发展的态势。根据辽宁省统计局统计公报：全年开工的房地产开发企业比2006年增长11％，房地产开发投资1497.6亿元，比2006年增长31.1％。其中，商品住宅投资1165.7亿元，增长39％。全年商品房施工面积11650.1万平方米，比2006年增长35.2％；竣工面积3087.1万平方米，增长6.2％；销售面积3802.6万平方米，增长25.6％；销售额1331.2亿元，增长43.5％。
在需求的拉动下，1999年至2007年间，全省房地产开发建设投资占固定资产投资比例逐年加大，房地产开发投资高速增长。根据辽宁省、沈阳市及大连市统计局发布的年度统计公报数据，可以显示：辽宁省、沈阳市及大连市的房地产开发投资总额均呈现上升趋势。
根据上表所列的辽宁省、沈阳市及大连市的房地产开发投资总额，计算并整理投资额年度增长率如下表。
资料来源：根据上表数据计算并整理，以上年度为基准。
从全省的角度来看，房地产开发投资总额增长比较稳定：除2000年和2004年投资额与上一年度相比有较大幅度增长外，其他年份的增长率基本为25％左右，房地产建设投资发展速度加快、增长速度稳健。从沈阳市的房地产开发投资总额增长率数据看，2002年～2004年是快速增长期，其中，2004年增速最大，达到93.2％，2005年速度大幅回落，然后，延续稳步加快之势。大连的增长率，同样在2004年增速最大，达到38.2％，2005年速度小幅回落，然后，延续的是稳步放慢走势。
房地产企业开发的房地产产品，从本质上讲，是一种进入房地产市场，并用于买卖的商品。一般可谓之：商品房。广义的商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。从经济学的角度，房地产商品进入房地产市场形成房地产供给。对商品房年度施工面积、竣工面积的统计，可以对房地产供给的发展形成定性的认识。根据辽宁省政府、沈阳市及大连市政府和统计局公开发布的数据资料，整理辽宁省及沈阳市、大连市历年商品房施工面积、竣工面积如下表。
在1999年至2007年间，辽宁省、沈阳市及大连市的商品房施工建设面积及竣工面积均呈现逐年上升趋势。对比1999年的数据，可以看到，相比沈阳市，大连市的房地产开发建设起步较早，但在之后几年的数据显现，大连市的房地产发展增速在同期不敌沈阳市。
大连市的商品房施工建设面积在1999年～2004年间，面积绝对数值是稳定、规律增长，在2005年，出现向上跳跃台阶，增幅17.7％。沈阳市的商品房施工建设面积则在2003年出现低谷，之后的面积数值出现稳定、规律增长的局面，在2007年，出现向上跳跃台阶，增幅45.3％。从总体上，辽宁省房地产施工建设面积是基本平稳的增加状态。
相比沈阳市的商品房竣工面积在2003年～2007年间，数值呈现稳定、规律增长。大连市的商品房竣工面积在1999年～2007年间，数值呈现不稳定、无规律变化。这种不稳定、无规律变化，显示大连市的商品房市场供给不规律性。在2001年～2007年间，商品房市场的供给绝对数还不及1999年和2000年。可见，进入二十一世纪，大连市的房地产市场供给陷入萎缩状态。
大连市房地产市场供给陷入萎缩，原因是多方面的。从房地产与城市发展的关系来看，一方面，房地产业的发展能够带动城市经济相关产业的发展，对繁荣城市经济和社会发展发挥重要的关联效应；另一方面，城市的自身发展特点也关系房地产产业的发展。大连是以旅游、金融及信息产业为产业重心发展的滨海城市，在中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，虽然甘井子区可供开发土地较多，但由于地处城市外围，不具备大连房地产开发的滨海亮点，导致供给不足。
另外，用房地产开发建设效率水平也可以解释，为什么大连市房地产市场供给陷入萎缩。用同一年度的全年商品房竣工面积除以全年商品房施工面积，可以得到：商品房完工比例。商品房完工比例可以显示出投资建设单位在房地产开发建设中的平均效率水平。
从数据可以看出，沈阳市房地产开发建设效率水平与全省平均效率水平相当，而大连市的房地产开发建设效率水平由全省平均水平逐年下滑，其中，2007年度下滑最为明显，只有1/6。大连市的房地产开发建设效率水平走低，也导致大连市房地产市场供给陷入低迷。
（三） 商品房销售价格。
房地产的价格波动是深入影响居民的住房消费，从而深切影响居民生活质量的重要而且直观的因素。目前，政府已把住房问题作为解决民生问题的重要内容。国务院总理温家宝在2008年3月5日开幕的十一届全国人大一次会议上作政府工作报告，报告重申：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。”增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨，促进房地产业持续稳定健康发展，也成为新时期的工作目标。
为更好反应辽宁省房价在观察年的走势，本文采用统计局公开发布的商品房住宅销售额和销售面积数据进行测算，得到辽宁省、沈阳市及大连市的商品房平均价格及上涨率表如下。
从数据列表的总体表现来看，无论是全省商品房价格总体水平，还是沈阳市、大连市的商品房价格水平，都在2005年出现大幅度增长，2005年可以说是我省房地产价格快速上涨的起始年。在此期间，大连市的商品房价格上涨幅度最大。对比两市及全省数据，大连市商品房价格的上涨率是沈阳市商品房价格的上涨率的2.5倍以上，同时，大连市商品房价格的上涨率领先于全省平均水平的1.4倍以上，而沈阳市商品房价格的上涨率落后于全省平均水平的1.4倍以上。
三、未来发展重点。
本文从投资额、实际供给面积及供给价格的角度，研究辽宁省房地产市场供给水平，得到的结论是，从总体上看，辽宁省房地产开发规模持续上升，市场竞争有序，价格稳中有升，在实现较快增长的同时，保持了房地产业的健康发展；对比沈阳市和大连市的房地产市场供给水平，得到的结论是，沈阳市的房地产供给水平与全省水平相当，价格水平适中，大连市房地产供给水平高于全省平均水平，价格水平偏高。
2009年，辽宁省房地产市场将延续稳定发展的走势。随着宏观政策对保障性住房建设的关注，经济适用房和廉租房的建设规模将加大。目前，沈阳市保障性住房建设已新开工面积62.37万平方米、补贴或产权调换住房面积64.09万平方米、回购及其他住房面积23.82万平方米，预计到今年年底，全市保障性住房竣工136.79万平方米。根据已公布的大连市中心城区住房建设规划，2009年，大连市内四区要建4.01万套住房，其中经济适用住房、廉租住房等将占到七成。未来的房地产发展重点是：经济适用住房、廉租住房的建设。这些保障性住房建设投入的加强，将有效缓解价格上涨，促进房地产持续发展，促进社会进步。
参考文献。
[1]曹振良等.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003.
[2]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2005.