三大设想能否解决停车难?
最近,一高档小区车位事件闹得沸沸扬扬。一业主私家车挡风玻璃被谁砸碎至今不知。开发商委屈之处在于其租售车位行为似乎并未违反任何政策规定。然而这件事所凸显的“所有权和有限资源的冲突”,其实在所有有停车需求的小区都有存在,只不过矛盾并非如此激化而已。
无论业主本人多么富有,都会自然趋向于停车的价格洼地。无论开发商多么公益,都会倾向于车位利益最大化。调查中,现实中的车位矛盾生生不息,皆因此而起。
《物权法》将停车矛盾留给市场规律来解决,然而,市场规律确实解决了矛盾吗?。
《物权法》之前,15%的室内停车位以及全部露天停车位为业主共用停车位,85%为业主专用停车位,开发商可拿来销售(参见南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》第六条)。共用车位部分,业主可承租用于临时停车,银子省了不少。《物权法》之后,小区车位是出租还是出售,或者赠送,都由开发商和业主协商解决(参见《物权法》第七十四条)。然而事实是,“我接触到的小区都没有公共停车位,地下车位全部拿出来销售”,常年为开发企业提供前期物业合同咨询的王律师表示。
城北某高档住宅,标准车位25万元一个,高级车位42万元一个;不买也行,可以租,但租金1500元/月,另收管理费80元/月,恐怕是至今为止南京最高的车位月租了。因为这里的外地业主不少,难得住住,便强烈要求临时停车权,按照5元/小时的物价批复价格执行也愿意。但开发商明确制止业主临时停车,并告知少数临时停车位专属业主朋友客用,业主不能用。为此,物业在小区外道路划线让业主停车,但交管部门证实这是非法占道。
城中某高档写字楼,该写字楼地下车位向业主卖小时。比如,按照每小时5元的临时停车标准计算业主常年停车费,但提供业主买1800元送1800元的优惠。但是业主刘先生计算下来,私家车每天在楼下过夜,双休日基本全天停放,一个月停车费1000元至2000元不等。于是,他马上把车停到50米之遥的公共停车场,月租仅300元。“难道收入高就不需要算经济账了吗?”刘先生说。
城东一别墅小区,社区内共有300多户业主,初建时区内私家车仅158辆,至今已突破400大关。有业主一家三辆车。规划时,该小区将车位设计在业主自家院中,是露天车位,相当于将车位费包含在别墅价格中。但一方面是车多者嫌院子太小,另一方面其他业主纷纷效仿,大家都把车从院子中开出来,停在小区道路等公共空间。物业公司多次劝说无效,但也难以采取任何措施来改善社区的管理。
江苏天豪律师事务所的王丽娟律师认为,这凸显出一个至今难以完美解决的问题,那就是所有权和有限资源的冲突。她说,《物权法》之后,开发商拥有地下车位的所有权,因此拥有自主定价的权利,自主决定车位是租是售是送。但是车位又是极其有限的社会资源,你没有这么多户业主,就没有这么多的地下车位。
《物权法》规定双方应协商确定租售方式。但现实情况基本都是开发商单方决定。因此,如何公平买卖就成为问题的焦点。也可以说《物权法》将车位矛盾交给了市场:业主嫌贵,大家都不买,开发商不得不降价。但如果部分业主买了,部分业主嫌贵,这就更麻烦了。
业主能不能通过争取小区内部的临时停车位来缓解高价格的痛苦呢?但临时停车位显然不是为业主准备的,“业主不是有专有车位吗?”王律师乍听不禁反问道。然而,据听泉山庄前物业负责人陈主任反映,在小区内,业主长期占用临时停车位的情况并不少见。
王律师和陈主任都认为,从政策角度来说,由于小区地面已分摊到业主头上,因此,在业主大会表决通过后,业主可以集体申请交管部门在小区内开设临时停车位,供业主集体使用,收取的费用也由集体使用。
在车位如此有限的情况下,开发商定价,政府有权干预吗?相关政策规定,共有车位停车费由物价部门核定,但业主专有车位则由开发商自主定价。