从佳兆业“开门黑”说起:房企转型迫在眉睫
新年伊始，因传闻涉及前深圳政法委书记蒋尊玉案的佳兆业，不仅未从一切业务被政府暂停的危机中走出，反而在1月1日发布了贷款违约公告。
下载论文网 公告指出，佳兆业已接获上海汇丰银行有限公司通知，于2013年8月2日，佳兆业作为借款人与汇丰签订了4亿港元定期贷款融资，但由于前主席郭英成先生辞任触发了汇丰融资协议项下的强制性提前还款条文，佳兆业需于2014年12月31日偿还汇丰融资协议项下所有贷款连同其应计利息。
于公告日期，佳兆业未能偿还相关贷款。
而据悉，佳兆业前主席郭英成离职，除了触发汇丰提前缴付4亿元定期贷款融资及利息外，还导致该公司2018年到期的8亿美元债券收益率由12月初的约9%急升至超过45%。
佳兆业并不是新年遭遇“开门黑”的唯一不幸企业，同一天，在2014年末的最后几小时，广厦控股集团有限公司董事局荣誉主席楼忠福据传被中纪委带走协助调查。
新浪财经、腾讯财经分别援引权威人士消息，确认了该传闻。
而仅在事件发布前一周，楼忠福曾向澎湃新闻独家回应称，与令计划妻子谷丽萍成立合伙公司，实为出资“赞助”谷丽萍的基金会，支持青年创业，并未过问公司具体开展业。
截至楼忠福被纪委带走的报道发稿，上市公司浙江广厦尚未就此事发布任何澄清公告，广厦集团官网亦未做出任何回应。
借用人民日报式的用语说，2014年是不平凡的一年。
这句话也适用于房地产。
在揭阳以旧城改造起家，曾经在广佛地区拍下多个地王的创鸿地产，其董事长黄鸿明传闻与落马的广州原市委书记万庆良、揭阳原市委书记陈弘平关系匪浅，2013年12月14日，黄鸿明因涉嫌行贿揭阳市委原书记陈弘平被广东省检察院刑事拘留。
由此拉开了2014年全年创鸿地产快速卖项目、大幅裁员、高管纷纷跳槽的黯淡序幕。
2014年5月，重庆协信集团董事长吴旭因牵扯华润集团宋林的案子被纪检部门带走调查。
11月初吴旭才回归公司正常上班。
因卷入华润宋林案，吴旭协助调查近半年时间。
其间，协信为套现自救，出售了上海5栋写字楼。
同年9月30日起，雅居乐董事长陈卓林被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住，随后数位雅居乐驻云南的高管也遭到羁押。
财新网报道此事可能与昆明市原市委书记张田欣因涉嫌腐败而被“双规”有关。
直至12月14日陈卓林才得以回归公司正常上班。
11月，新华社报道广州市原副市长曹鉴燎因涉嫌严重违纪违法被双开，并移送司法机关处理。
财新网报道高德置地董事长苏萌是曹鉴燎贪腐的受益者之一，通过曹，高德在CBD珠江新城低价拿下大批城中村改造地块，短短十多年就从一个小老板～跃成为资产超百亿的开发商。
2013年底，曹鉴燎被广东省纪委“双规”。
而苏萌则选择前往香港避难，此后高德置地的高层会议均在香港召开。
到了12月，则是深圳本地旧城改造大户佳兆业在完成年度目标300亿元的关口，突然被深圳政府部门暂停旗下所有楼盘交易，媒体报道此事与佳兆业主席郭英成卷入2014年10月的深圳市原政法委书记蒋尊玉涉嫌严重违纪案有关。
此后郭英成一直身处香港，未在公开场合露面，并于12月宣布辞任主席，将大部分股份售予生命人寿。
但深圳市政府随后将对佳兆业的项目销售限制，延伸至暂停其规划、报建的审批，等于佳兆业所有业务陷入停顿。
至今年一月，危机继续发酵，佳兆业出现今年首宗内地房企融资违约案。
2014年12月，佳兆业在香港证交所一个月内三次停牌，股价暴跌约50%，单月跌幅创最高纪录。
此外，国际评级机构穆迪已将佳兆业的信用评级由B1降至B3。
纵观2014年被官员腐败案牵涉其中的开发商，基本有如下特点：区域龙头，以旧城改造或低价拿下三线城市的大规模旅游地产用地为业务优势，政商关系密切。
2014年中央经济工作会议提出了一个关键词“新常态”。
在大开发商的规模、资金优势碾压下，中小开发商未来如果继续像从前那样依靠政商关系低价拿地，不管有意为之，还是被动为之，在如今反腐力度加大的背景下谁都不安全。
但在2014年，类似小米公寓这样以年轻人社区营造取胜，加入互动、智能、人性化设计的新型房地产运营商却被85后90后们追捧，也成为社交媒体上传播的热点，其效仿者在一二线城市陆续出现。
包括房企龙头万科，也开始针对新一代年轻人的特点设计20平方米以内的极小屋，并开始在北京试点类似小米公寓那样的活力青年社区运营。
在销售方式上，移动端的中介020平台房多多，在成立3年后的2014年做到1500亿元的销售额，速度远超传统代理公司与房产电商网站。
深圳花样年华也曾是类似佳兆业这种以市中心精品社区为特色的中型开发商，但在过去两年的转型期，它深入涉足社区运营，把原本不赚钱的物业公司转变为社区消费020平台，部分业务的利润率近100%；它旗下的彩生活在港交所上市3天后市值就超过母公司，如今彩生活通过承接房企外包的方式，服务超过60万个家庭，物业管理面积远超万科、恒大等开发商。
基本上，2001年到2007年、2008年到2014年，每7年是房地产一个周期。
每7年，房地产行业就会被颠覆一次。
上一个7年是从住宅地产到商业地产的异军突起，它成就了万达这样的巨头。
而下一个7年直至2021年，正好是中国人口新生儿高峰进入60岁，中国真正进入老龄化社会。
从2015年开始的7年，是市场留给房企答题的时间。
无论对大型开发商还是对需要以差异化取胜的中小开发商而言，它们都需要在未来的3—5年内，找到最适合自己的创新模式――也就是俗话说的风口，从制造业转型到类服务业，创造新一轮阳光下的财富。
如果依然以从前的视角与模式，以政商关系为主要资源来做房地产，那么即使不被反腐的枪口瞄准，也很可能会越来越看不懂未来的市场。