HAPPYLAND主题公园项目介绍
（一）HAPPYLAND项目简介。
HAPPYLAND项目是由XXX集团投资、苏州XXX房地产开发有限公司开发兴建的以欢乐为主题的公园，集购物、休闲、娱乐、康体、美容于一体。
该项目位于昆山市花桥镇曹安经济开发区，占地41万平方米、总建筑面积102.5万平方米，计划投资额26多亿元，容积率为2.5，绿地率为15%，停车位共9400个，现有建筑面积11万平方米。该项目引进国际最新设计理念，参考国际国内成功商业地产项目的优秀范例，由东南大学建筑设计研究院苏州分院和苏州XXX房地产开发有限公司共同设计、是建筑设计专家、园林和装饰装修专家共同努力的结晶。充分展现了XXX集团在建筑设计等各方面的优势，集本土风情与海派风格于一体，让建筑传情达意。
（二）、项目规划及定位。
一流的规划设计建筑，引领建筑风向。
XXXhappyland由着名美籍华裔学者、建筑设计专家梁顺才博士领衔进行整体规划设计，规划设计充分体现科技、生态、服务等功能品质，集中西方文化和现代文明于一体，具有江南传统特色，又融合了西洋建筑风格，中西合璧的建筑富有时代气息，填补了苏州和上海之间的建筑空白，将成为长三角地区超大规模欢乐主题购物公园和昆山市花桥镇的最精美的标志性建筑。
规模宏大，气势磅礴。
XXXhappyland占地面积41万平方米，规划建筑面积102.5万平方米，整个建筑规模宏大，气势宏伟，布局合理，色彩鲜明。主题建筑高30层。另有30万平方米的大型停车场（约9400个车位）和15万平方米的屋顶花园。整个项目由苏州XXX房地产开发有限公司投资开发。
Happy主题：定位精准。
公司对对商业地产发展脉搏精准把握，该项目集庆、健、美、老爷车文化为主题，为消费者提高婚庆、节庆、喜庆、健康、整形美容、游乐、批发、购物、酒店、休闲、美食等于一体的全新体验消费时代，引领每天都是快乐节日。
丰富有机的业态组合。
XXXhappyland项目以欢乐为主题，以庆、健、美为组合，追求天天过节、时时欢乐消费理念，超大面积、无缝空间、框架结构任您随意组合开放空间，以多业态、多品牌凝聚人气、提升知名度和辐射力。
其中，A区以庆为主题，B区以健为主题，专家楼、华美大楼（一楼、二楼出售，同时二楼辟出一定面积用于老爷车展出；3—5楼三星级宾馆）。
具体业态组合见下表。
（三）项目优势。
符合城市发展规划。
昆山是一座具有深厚文化历史底蕴的以外向型经济为主导的新兴工商城市，东接上海，西邻苏州。城市化、工业化进程快速推进，通过实施外向带动、科教兴市和可持续发展战略，走出了一条独具特色的"昆山之路"。按照昆山市的发展规划和市领导的最新讲话精神，当前昆山正利用工业化和城市化加速推进的时机，为更好地支撑现代制造业的发展，大力发展包括教育培训、医疗、消费性服务、生产性服务等在内的第三产业。
昆山市发展服务业，是从整个长三角的大环境和昆山的小环境中寻找最佳结合点。昆山在发展服务业的过程中，力求与上海、苏州错位发展，要以昆山为立足点，扩大服务半径。今后，要按照《昆山市城市总体发展规划》和《昆山市服务业发展总体规划》，明确重点地区，特别是"1＋3"地区和花桥、周庄、巴城等服务业特色镇的发展方向，把昆山建设成为江苏国际商贸重镇、沪苏物流转运基地和长三角休闲居住品牌城市，形成生产性服务业、现代化商贸服务业和文化休闲旅游业"三足鼎立"的服务业经济体系。
我们将要投资的happyland项目恰好符合《昆山市城市总体发展规划》和《昆山市服务业发展总体规划》，而且项目所在地位于重点发展区域。
经营机制优势。
大型购物中心在中国出现时间较短，缺乏成功的可资借鉴的经验模式。好在XXX集团是在市场经济大潮中成长壮大起来的，对市场的判断和把握能力较为准确，具有灵活的经营机制和先进实用的管理模式。因此，为保证项目的顺利进展和经营成功，公司将结合司情，借鉴美国、西欧、日本与东南亚地区和国家在发展商业地产尤其是SHOPPINGMALL方面的成功经验，加强深入研究，与时俱进地寻求合适的灵活的经营模式。为此，公司将利用本项目将在不同阶段采用不同的经营模式，聚集大量相关领域的管理精英，实施专业化管理，并形成一套成熟的管理模式和经验，力求在开发商、投资者、经营商、管理商之间取得共赢，在短期利润和长期利润求得平衡。
区位优势。
XXXhappyland具体坐落位置昆山市花桥镇，紧临国际大都市上海，与上海市嘉定、青浦二区接壤，素有江苏东大门、苏沪大陆桥、上海后花园之称，地处苏沪交界处、上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。这里目前是上海、苏州等周边地区的SHOPPING MALL的商业辐射范围的空白点或盲区。因此，可以说happyland项目的规划设计、定位具有超前意识，该项目将凭借如此的绝佳地段，立足昆山，辐射长三角其他城市，辐射范围将在百公里外。
交通优势。
花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊。曹安经济开发区距虹桥机场25公里、距上海市中心34公里，距浦东机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，交通距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路和同三国道、上海郊区环线以及拟建中的京沪高速铁路、城际轨道交通等，组成了花桥镇四通八达、快速、便捷、立体的交通网络。该交通体系的完善，大型购物休闲中心由中心城区向边缘区域或郊区发展是一个方向，这些区域地价便宜，区域经济发达，即将投资兴建的商务物业档次高、位置好、价格低、交通方便，必将受市场追捧。
区域内产业集中，经济发达，人民生活富裕，消费结构面临升级。
项目地处长三角，国内国际资本纷纷涌入，商业极为发达，长江三角洲以全国2.2％的陆地面积、10.4％的人口，创造了全国22.1％的国内生产总值、24.5％的财政收入、28.5％的进出口总额，2004年长三角地区15城市中有13个城市居民家庭的人均可支配收入超过万元，长三角已经成为中国大陆最具经济活力、人民群众生活最富裕、辐射能力最广泛的地区。
其中，上海市2004年实现国民生产总值7450.27亿元，比上年增长13.6%，增幅为1996年以来的最高水平，人均可支配收入16000多元。苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江， 2004年的国民生产总值达3450亿元，经济增长速度达到17.6%，人均可支配收入14451元。昆山市位于苏州和上海之间，人口近百万，2004年国民生产总值314.34万元，人均可支配收入超过万元。
该区域内人口密集，潜在消费群体庞大。其中，上海人口1700多万，苏州市实际人口超过1000万，在以昆山花桥2.5小时车程的半径内，约有1亿人口。
另外，昆山市入选2004年度"最佳中国魅力城市" 和"极力推荐投资城市" ，美国《福布斯》杂志首次推出"中国最佳商业城市排行榜"、"未来之星50强"，昆山分别名列第69位和第7位。自1992年以来，已经有来自美国、英国、加拿大、法国、日本、德国、韩国、新加坡、香港、台湾等十多个国家和地区的200多家企业在花桥投资，中高级白领较多，消费意识发达，消费水平高，他们也都在翘首期盼这一项目早日投入运营。
最新统计数据显示，2005上半年长三角15个城市的居民人均可支配收入首次突破8000元大关，较全国平均水平高出2628元。收入增长带来消费能力升级，长三角城市居民消费结构正由大众消费向享受型消费转变，体验式的消费前景看好。
周边商业氛围初步形成。
花桥镇面积50平方公里，目前已经形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业，是昆山市的汽配商贸物流重镇。而且本项目周边已建、在建和规划的物业项目种类繁多，主要有上海国际汽车城、同济汽车学院、二手车交易市场、国际生态居住区、F1国际赛车场、青浦工业园区等等，种类齐全，商业氛围浓厚，另据了解，江苏省国际贸易中心也将迁向该地，昆山市行政办公中心也将东移。而该区域的商业配套明显跟不上，从而为本项目的发展提供了锲机。因此，本项目的投资兴建，能较好的发挥协同效应，使整个区域结构脉络清晰，本项目能大幅提高周围商圈的价值，提升商业文化，营造和改善商业环境，提高人民生活品质。
地产升值空间巨大。
我们认为，未来商业地产项目将逐渐转从广域型、都市型购物中心转向区域型购物中心或二三线城市，商业地产项目未来将朝购物、休闲、健身、交际等方向综合发展。该项目紧邻上海，区域内商业地产项目市场供应较少，加上外资企业如金融、汽车、高档零售商品等进入上海及其周边市场的力度进一步加大，我们对该区域的未来发展前景充满信心，加上该项目的市场定位准确、主题经营富有特色、经营模式科学合理，该项目必定能成功。预计未来一段时间内，该区域的商业物业价格上涨空间将被打开。该项目的成功运营，必定给地。
产带来的巨大升值空间，商铺投资者将共同分享这盛夏的果实。
（四）配套设施。
市政设施：提供高标准"八通一平"条件，包括道路、供电、供水、污水排放、雨水排放、通信和宽带、土地平整。
娱乐休闲，除了本项目的休闲娱乐设施外，周遍地区还有电影院、休闲度假村、高尔夫球场、保龄球场等。
学校：happyland周边地区拥有包括着名的复旦大学、上海交通大学在内的等众多高等院校、省市级重点中、小学以及国际外语学校所，可以满足入住业主子女及职工不同的就学需求。
医院：除了本项目的整形美容专科医院外，周遍地区还拥有家省市级卫生医疗机构，可就近诊治。
居住：昆山是国家卫生城市、国家环保模范城市，花桥镇是国家卫生镇，环境优美，景色、气候怡人，各项生活设施一应俱全，国际生态居住区将是您忙碌后的栖息地。
交通：目前主要有以下几条线路经过花桥镇，昆山102———— 上海安亭（间隔5分钟）、上海嘉定————昆山（间隔半小时）、上海青浦————昆山（间隔一小时。据了解，上海国际汽车城的公交营运系统已进入规划程序，相信不远的将来城际交通会大大改善花桥镇现有公交体系和网络。
（五）经营管理服务。
专业的物业管理公司。
公司将聘请专业机构对集团下属物业管理公司进行管理理念、管理模式、运行机制及人员专业培训，大幅提高现有管理水平，适应新形式下的物业管理需求，对整个项目的物业进行管理，提供质优费用低廉的服务。
电梯服务。
该项目共有包括货梯、客梯共部，具体分布情况如下：；。
公司将为客户提供优质电梯服务，文明礼貌，使用文明用语，持证上岗；。
遇到电梯出现故障，维修人员及时赶到现场排除故障，确保大厦安全运营。
水、电管理服务。
设置专人负责受理客户反映水电问题，24小时值班，文明答复和解决问题；。
新增客户办理用水用电申请，手续齐全后，2个工作日到现场测量，3个工作日内保证客户用上水电；。
实现全年安全供电、供水运行无重大事故，接到停水、停电事故电话10分钟内赶到现场，停水、停电抢修，大修不超过48小时，小修不超过24小时，正常维修停水、停电提前24小时通知；。
按规定收取水、电费，保证不乱收费。
给排水设备和电器设备。
供电设备：花桥镇建有35KV的变压站二座、在建110KV变压站一座和筹建的220KV变电站一座，由华东22万伏电网配变供应，为花桥镇工商企业的正常经营生产提供了电力上的保证；配电方式高压采用双回路选择送电，并以环路配电方式供电，保证电压的稳定；同时配有紧急备用发电系统，特殊情况下启动备用电源；每一商户均安装电力计量装置，数据直接传送至主监控室并储存。
给排水设备：花桥镇生产生活用水全部由采集阳澄湖优质水源的昆山市自来水集团公司组团供水，建有吨容量蓄水池，采用重力水箱间接供水方式，通过加压送至楼顶，排水由直径600、450、300三种管径组成直泄式排水系统，废水、污水、雨水分别排入下水道。
通讯。
花桥镇已建成一万门（终端三万门）的两座邮电通信大楼，采用先进的光缆、宽带通信网络，长途、国际、港澳台电话及 电传、传真畅通无阻，先进的光缆、宽带通信网络 保证了信息的畅通。
24小时中央空调和中央监控。
Happyland各建筑物内均安装中央空调，为客户和游客创造一个舒适的经营和购物、休闲环境；并安装有自动化中央监控系统，由中央监控中心自动监控水电、空调、电梯等各项设施，火灾自动监控报警系统可自动侦烟、侦热、侦水，以防事故发生。
消防设施。
为降低火灾诱因，保证客户和消费者安全，整个建筑主体结构及主要设备均属非易燃材料，并安装有消防主管及楼层消防栓等设施。
招商服务。
另外，花桥镇还专门成立了外资招商服务中心，为投资者提供"一站式、全过程"的一条龙服务，即从项目立项审批、工商注册、税务登记、银行开户、海关登记、施工以及入驻后的供电、供水、员工招聘、培训等一系列手续，均可由外资招商服务中心协助、代理。
统一的经营管理。
公司将组建商业经营管理公司负责该项目的经营管理。主要职责是为所有的商户制定统一的管理制度；对租户进行教育辅导、经营分析、店铺调整等；负责对整个项目的营销管理，如统一组织进行广告宣传策划、促销；以及对租户的财务管理等。
（六）投资成本优势。
与上海、苏州等城市相比，在昆山市花桥镇投资具有无可比拟的成本优势。列举如下：
1、土地费用。
用地性质用地方式使用年限价格（元人民币/平方米）。
工业用地批租50157.5。
租赁7.5—12（元人民币/平方米.年）。
住宅用地批租70需竞拍。
商业公建用地批租40需竞拍。
另需收取0.40元人民币/平方米。年的土地权属管理费。
2、工商注册费。
注册资本在1000万元人民币(含1000万元）以下的收0.08%；1000万元以上的超出部分收0.04%；1亿元以上的超出部分不再收取。
3、自来水、天然气。
水费：工业用水 2.15元/吨。生活用水1.85元/吨、商业、服务业、建筑业用水2.45元/吨、宾馆、饭店、娱乐业用水2.65元/吨；。
天然气：居民用气2.2元/M3、工业用气1.9—2.0元/M3、公用事业用气2.75元/M3、商业用气3.45元/M3。
4、通讯。
（1）电话（传真）初装费 308元人民币/线。
（2）ADSL 初装费 308元人民币/线。
5、电费。
（1） 315KVA及以上（大工业）用户。
电压等级供配电贴费电度电价。
110KVA免0.443元/KWH。
35KVA免0.458元/KWH。
10KVA免0.473元/KWH。
（2） 315KVA以下用户。
电压等级供配电贴费电度电价。
35KVA免0.634元/KWH。
10KVA免0.649元/KWH。
10KVA以下免0.664元/KWH。
6、劳动力成本。
外资企业职工工资水平不低于最低工资标准，具体由企业自行确定。各项基金提成比例如下。
项目养老保险生育保险失业保险工伤保险医疗保险。
企业支付（%）18120.58。
个人支付（%）7///2。
7、货运成本 单位：人民币/元。
A：集装箱出口费20′40′B：集装箱进口费20′40′。
正常内陆包干费11001600正常内陆包干费 15002000。
其中运费7001000其中运费7001000。
定舱费、提箱费400600报关费、理货费等8001000。
8、基建成本。
房屋造价：视厂房材料、结构而定一般为500—1000元/平方米。
房屋租赁：视厂房新旧、结构而定一般为10元/平方米.月。
注：以上均系现行参考价格。
（七）商铺使用面积、户型、价格等。
有关商铺的形态、户型面积、总铺数、层高、开间、进深、单价、总价等具体数据详见销售问答。