延吉市物业维修基金归集的难点及对策
延吉市物业维修基金归集工作起步于2002年,以《延吉市物业维修基金管理暂行办法》的出台为标志,经过近三年的探索与实践,物业维修基金管理制度在全市范围内得到初步建立与推广,很好地实现了从无到有,从小到大的转变。截止目前,共累计归集物业维修基金近1800万元,可以说,无论是在归集规模,还是在管理工作上都有了较明显的扩大与增强。然而,随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展,作为新生事物的物业维修基金制度,其不平衡性和滞后性亦日益凸显,呈现出了较多的矛盾和问题,从近年来的工作实践看,主要表现在下面几个方面。
一、部分居民的思想观念需要改变。
物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金。本着取之于民,用之于民的精神,归集物业维修基金既有利于民,又有利于社会,理应得到社会的认可和住户的欢迎,但是在具体实施过程中,人们对此反应淡漠,对住房维修与管理的社会化缺乏必要的认识,表现为住房市场化与维修社会化不同步,尽管住房私有率达到了较高的水平,但人们没有摆脱传统计划经济的影响,对政府仍存有较强的依赖性。现实生活中,我们经常会遇到这样一个怪圈,为防范所谓风险,人们争着抢着住好楼层、好小区,然而一旦需要交纳维修费用,却千方百计找理由、找借口,甚至找政府,不惜层层上访解决。
分析众居民心理,主要表现为:一是混淆概念,没有分清物业管理费和物业维修基金二者之间的界限,认为自己已交了物业管理费,凭什么还要再交物业维修基金;二是对共用部位、共用设备和公共设施的理解存在误区,认为既然交了物业维修基金,就应负责全部维修,当自己的要求得不到满足时,对此项制度产生抵触情绪,散布所谓的无用论;三是对所交资金不放心,怕挪用、占用,保证不了及时维修,且由于物业维修基金不象住房公积金那样见效快,所以群众交纳物业维修基金的积极性不高;四是消费观念不成熟,由于居民收入水平低,对物业维修基金的承受能力相对较差,给物业维修基金的收缴管理造成了一定困难和压力;五是依赖性强,认为住房出现险情,自然会有政府来管,持无所谓态度。
延吉市物业维修基金的最初营运主体是延吉市物业管理办公室。依据国家建设部、财政部《关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》及吉建房字[1999]21号文件精神,物业维修基金管理工作,从2002年开始运作,2003年正式出台并实施了《延吉市物业维修基金管理暂行办法》,并于2004年进一步规范运营主体,成立了延吉市物业维修基金结算中心,进而为处理好资金交存与统一管理的关系、监督管理与职能管理的关系奠定了良好的基础。实践证明,该制度是切实可行,而。
且是行之有效的,但由于物业维修基金的归集工作还处于摸索阶段,因此在操作过程中,也遇到了一些具体问题。如对于物业维修基金续筹方法、标准及具体收取时间等,没有明确的政策规定,从而增加了物业维修基金的收缴难度,同时由于没有形成有效的处罚机制,出现了个别开发建设单位代收物业维修基金后,不及时上交中心的现象。
延吉市的物业管理起步晚,截止2004年底,全市物业管理企业有87家,实际物业管理面积为650万平方米,占应管物业面积的48 %。有很大一部分城区,特别是老区,没有实行物业管理,这是导致物业维修基金制度归集率低的重要原因。而延吉市现行申请维修的房屋大部分是1999年前建设的房屋,由于1999年前开发建设的房屋没有象现在这样形成物业管理小区,一方面存在收缴难的问题;另一方面,因没有具体的业主委员会和物业公司,所以在使用方面也出现了诸多矛盾,物业维修纠纷相对集中。