景洲大厦2019—年物业管理服务合同
（2007年1月1日至2009年12月31日实行）。
经深圳市景洲大厦业主大会2006年11月24日起进行社区公示，并经12月2日举行社区听证会征寻业主意见和12月26日业主投票表决，深圳市金风帆物业管理发展有限公司继续取得深圳景洲大厦物业管理服务权，管理服务期限为 3 年，从2007年1月1日至2009年12月31日。
为保障景洲大厦物业管理服务正常进行，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，本着“分清产权利益，明确权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着诚信、公平的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。
小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路。
大厦总建筑面积： 45945. 25平方米。
裙楼商业总面积： 2937.76平方米（其中中国银行：322.77m2、美庐轩酒楼：2412.75m2 、。
发廊103.35m2 、士多店98.89m2）。
塔楼住宅总面积：42441.93平方米（其中A座：19974. 61 M2、B座：22467.32M2 ）。
大厦业主总户数：442户（其中商业4户；住宅438户（其中A座205户；B座233户）。
业主活动用房数：1套，面积163.92M2。
物业管理用房数：3套，物业管理办公室1套/ 98.89 M2 、保安宿舍2套/ 73.32 M2 X 2。
景洲大厦物业类型：裙楼2层为小区配套商业用房，塔楼2栋为纯商品住宅。
特别备注：以上数字由物管公司2006年12月提供，并经业委会核实，如有不实，以大厦竣工验收报告数字为准。
1、承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、承担景洲大厦房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。
4、承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。
5、承担景洲大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。小区消杀。公共区域绿化等。
6、承担景洲大厦小区路面交通调度管理、承担景洲大厦小区机动车和非机动车辆的停泊管理。
7、对景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。
10、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作。
乙方按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》、《深圳景洲大厦物业管理服务标准》为甲方提供物业管理服务。
为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前全国物业管理。
行业应聘规则，乙方获应聘签约后5日内，向甲方缴纳物业管理服务保证金伍万元（5万元）。合同期满，若乙方无违约行为，甲方按原款不计息全额退还乙方。
1. 景洲大厦物业实行“包干制”的收费方式委托乙方管理。乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按物管规定范围合理使用，盈亏自负。业主委员会只对物业管理服务质量进行监督，不再对物业管理服务费收支账目进行审查。
2、景洲大厦业主大会审议决定，并经甲乙双方协商约定，从2007年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：住宅物业每平方米2. 00元/月；商业物业每平方米5. 00元/月。
3、为了执行国家法定土地规划，支持政府“清无行动”，经景洲大厦业主大会审议决定和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未办理房屋租赁手续；未获得景洲大厦业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在景洲大厦违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出景洲大厦期间，物业管理服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水、用电标准扣缴水电费。景洲大厦住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。
4、从2007年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业管理服务费由乙方直接向业主按月单独收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细帐单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。
5、甲方业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
6. 景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主投资所为，对故意拖欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并经水务部门授权，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。
7. 甲方应协助乙方催缴物业管理服务费。甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费。业主委员会全体成员承诺，自觉带头履行缴费义务；反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理服务费，侵害缴费业主的共同利益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季公布欠费业主名单进行催缴。
8、为了确保景洲大厦物业管理服务品质，实行“包干制”收费方式后，乙方除正常开支的人力工资福利外，应加强对直接用于景洲大厦电梯、环保、绿化、设备维护费用的投入，按规定购买小区机电公共设备、设施等财产保险，并自觉如实列账，不得隐瞒弄虚作假。
1. 景洲大厦专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25元/月，由业主缴纳。乙方承诺，协助甲方制作银行转账托收磁盘，并协助做好该费的催收催缴。业主拖欠专项本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。
2、为了保证本体公共维修基金监管到位，从2007年1月1日起，景洲大厦业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理服务费分离。经景洲大厦业主大会审议决定，业主缴纳的本体公共维修基金每半年通过银行转账扣缴一次，即每年1月、7月10日前分两次统一扣缴，由甲方景洲大厦业主委员会直接监管，并严格按规定范围审批使用。
3、景洲大厦专项本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即按物管公司或业主委员会申请立项、报价，经景洲大厦业主监督委员会审核批准后，再实施的程序进行运作；工程完工结算后，按审核批准支付标准、范围，凭景洲大厦本体维修基金“支付凭证”列账报销。
4、物管公司和业主委员会未经景洲大厦业主监督委员会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为公共财产侵占行为，承担相关的法律责任。
5. 景洲大厦专项本体维修基金的收支账目，每季度次月15日前，由景洲大厦业主监督委员会在小区或社区网上向业主公布（公布时间不少于15天），接受全体业主的质询监督，同时甲方应将公布账目送交乙方核查备存。
6、由于景洲大厦“公用设施专用基金”至今未监管到位，在大厦需要动用该专用基金时，且原大厦开发商拒绝支付该专用基金的情况下，由甲方负责向政府监管部门反映解决，并向景洲大厦开发商追讨。
7、景洲大厦公用设施专用基金的使用范围主要是：大厦主体结构沉降、大厦主体墙破裂损坏；公共主体供排水管网更换、电梯更换、大型机电设备更换、大厦墙体大修油漆（不含地下车库）等。
8、景洲大厦物管日常维护维修范围及主要项目是：维修更换大厦公共区域照明灯具、消防监控设备管线维护维修、公共供水管网维护维修、大厦对讲机系统的维护维修、信报箱维修、公共主体排污下水管道维修疏漏、油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门、大厦空调风扇维护维修、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护维修和日常检测等，以上项目在物管维护维修费中列支。
9、业主`入户门内的家电、灯具、水龙头损坏、非主管故障原因的下水管道、厕所堵塞由业主自行负责维修，费用自理。但更换普通灯具、入户普通门锁由物管维修人员免费协助更换，灯具、门锁等材料由业主自备自理。
1、景洲大厦停车场属小区公共配套设施，其建设成本已摊入业主购房房价；景洲大厦停车场属业主共有物业，产权归景洲大厦全体业主共同所有。景洲大厦停车场及业主共有物业、场地出租的所有收入，归景洲大厦全体业主共同所有。从2007年1月1日起，景洲大厦业主停车场及业主共有物业、场地出租、电梯广告等收入，同物业管理服务费分离，明晰业主产权，收入单独列账。
2.、甲方委托乙方按物管“包干制”的方式代为（出租）管理景洲大厦停车场。经甲乙双方协商约定，甲方每年提留停车场收入叁拾万元（30万元），建立景洲大厦业主基金，为今后大厦更换电梯、主体大修积累储备资金。大厦业主基金按景洲大厦业主大会的决定使用。
3、经景洲大厦业主大会审议决定，甲方提留后的停车场其余收入，用于补贴景洲大厦物业管理费差额和交由乙方用于停车场设备维护、场地维修、监控设施维护等项目支出。从2007年起，甲方不再向乙方提取每年伍万元（5万元）的物管年度提留款。
4、经景洲大厦业主大会审议决定，从2007年1月1日起，景洲大厦停车场业主停车按每台车250元/月收费。景洲大厦非机动车辆免费停放到指定地点，
由业主自动刷卡出入。乙方应加强引导管理，禁止将单车搬上大厦楼内占用公共消防通道停放。
5、甲方每年提留的叁拾万元（30万元）业主共同物业停车场收入，由乙方按季度向甲方支付，每季度支付柒万伍仟元（75，000元）。乙方在每年4月、7月、10月5日前和12月20日前，直接将款额从银行转账划入甲方监管账户，乙方划账后及时告知甲方，并向甲方索取收款收条。乙方逾期不转账划款，将向甲方支付每天万分之五的滞纳金。
6、乙方应加强景洲大厦停车场收费管理，为业主提供办卡缴费便利，堵塞车场收费漏洞。景洲大厦属私家物业，车场管理应公平、平等，反对任何单位和个人以任何借口在景洲大厦耍特权，停“霸王车”。任何非执行公务的车辆在景洲大厦停放，必须一律缴费。对在景洲大厦耍特权，停“霸王车”的，乙方应向深圳市纪检监察部门举报，并通过媒体曝光。车场同时应为到小区执行公务的车辆提供出入便利，协助公安部门打击车匪路霸，确保车场停车安全。
第七条 业主委员会经费的收支管理。
1、双方约定，乙方活动经费按每年肆仟伍佰元（4500元）的标准，在物业管理费中立项列支，乙方在每年1月5日前向甲方一次性现金支付，以便业主委员会活动的开展。业主委员会活动经费按规定范围合理使用，收支账目接受业主监督委员会的监督审查。
2、甲方单独安装或同物业管理处同线共用电话一部，电话费在物业管理费中列支。
3、双方约定，景洲大厦业主大会执行秘书兼业主委员会主任每月领取壹仟元（1, 000元）职务津贴，在物业管理服务费中立项列支，乙方每月25日前将津贴款直接存入其个人账户。
4、甲方活动经费不足，可由业主募集、物管赞助、接受社会募捐或利用大厦小区资源开发募集，但乙方原则上不得从事商业牟利活动。乙方活动经费不得用于业委会成员个人消费占有。
1、甲方全体成员应同乙方加强沟通，相互尊重；不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。
2、甲方全体成员应自觉按期缴纳物业管理费、本体维修基金和停车费，不得侵占业主利益。不得无理干涉物业管理公司的正常经营；不得无理煽动业主不缴纳物业管理服务费，协助乙方催收物管费用。
3、甲方应制定《业主公约》，大力开展社区普法宣教活动，依法履行职责。甲方不得作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、参与任何危害社会、社区安全稳定的非法集会、集体上访活动。
第九条 金风帆物业管理公司自律承诺。
1、乙方承诺，严格按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》、《深圳景洲大厦物业管理服务标准》提供物业管理服务。加强同甲方及全体业主沟通联系，相互尊重；接受甲方和全体业主的监督。
2、 乙方承诺，恪守商业诚信和职业道德，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。
3、 乙方应加强小区治安管理，对来访人员出入小区严格进行登记，并通过对讲机征得业主核实同意后方可放行进入。若因物业安全管理不当；未控制好外来人员及出入物品检查；巡逻不到位；违规、失职、脱岗；门禁、对讲设施不能正常使用，安全设施失效；监控装置未起作用，录相缺失；门岗、巡逻原始登记记录不全；监守自盗；发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任，造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、字画、古董外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任。
4、乙方应购买车场安全保险，若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将按“车辆保险范围”承担赔偿责任。承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。
5、乙方承诺，不得干涉甲方业主委员会的正常监督、维权活动。乙方对小区的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则自行买单。
第十条 合同的终止、续约与交接。
1、双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。
2、景洲大厦物业管理服务合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。合同到期，双方合同关系即终止。乙方应提前20天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、家具、大厦资料、警用器材等交接清单，送业主委员会审核。合同到期后，双方应作好财务账目、扣款账号的验收移交。
3、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。
4、在本合同执行中，若乙方出现严重经济亏损，双方不能重新达成新的调整协议，乙方可在服务一整年度期满前60天，书面向甲方提出提前中止合同申请，双方另行协商确定合同中止相关事项。但不到一整服务年度，乙方单方提出中止合同将视为违约行为，将承担壹拾万元（10万元）的经济赔偿责任。
5、双方约定，鉴于美庐轩酒楼2008年6月30日合同到期，若酒楼搬走出现临时停车费收入减少的情况，届时双方另行核定停车场收入，重新协商确定甲方停车场提留款金额。届时若双方协商不成功，乙方可免责单方提出提前中止物管合同，但未完成的年度核定服务项目经费将对开折半进行清算。
6、双方约定，在本合同执行中，若乙方的管理出现严重治安安全事故，造成业主家庭财产损失；若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出中止物管合同。
7、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
第十一条 双方争端与解决方式。
1、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
2、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。
4、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。
第十二条 其他事项。
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
3、本合同(含附件1份)一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有法定的约束力。
甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会 乙方：深圳市**物业管理发展有限公司。
负责人： ** 负责人：**。
签署日期：20**年12月28日 签署日期： 20**年12月28日式。