房地产企业成本核算

摘 要 合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业管理的重要方面，现将房地产企业成本核算的一般程序和大家作一个分享，以期共同完善。　　关键词 房地产 成本核算 企业管理。

一、成本核算的一般步骤　　（一）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。　　（二）按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。　　（三）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。　　（四）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。　　（五）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。　　二、成本核算对象的确定　　成本核算对象的确定应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 在上述原则下，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。　　（一）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。　　（二）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。　　（三）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 　　1.成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。　　2.同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。　　3.同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。　　（四）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。　　成本核算对象一般应在开工前确定，以便于进行科目的设置和费用的及时归集。而且一旦确定，不应随意改变，以保证成本核算的准确性。　　三、成本费用项目的一般设置　　开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费。　　土地征用及拆迁补偿费一般设置土地征用费（内容主要是支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等）、拆迁补偿费（内容主要是有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本）、市政配套费（内容主要是向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等）、其他（核算内容主要包括土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等）四个科目进行费用的归集和核算。 　　前期工程费一般设置项目整体性批报建费（内容主要是项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费）、规划设计费（内容主要是项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。）、勘测丈量费（内容主要是水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。）、“三通一平”费（内容主要是接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等）、临时设施费（内容主要是工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用）、预算编审费（内容主要是支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用）、其他（主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）七个科目进行费用的归集和核算。　　基础设施费一般设置道路工程费（内容主要是小区内道路铺设费）、供电工程费（内容主要是变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等）、给排水工程费（内容主要是自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等）、煤气工程费（内容主要是煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等）、供暖工程费（内容主要是暖气管道的铺设费、集资费）、通讯工程费（内容主要是电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等）、电视工程费（内容主要是小区内有线电视的线路铺设和按规定应交纳的有关费用）、照明工程费（内容主要是小区内路灯照明设施支出。）、绿化工程费（内容主要是小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费）、环卫工程费（内容主要是指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出）、其他（主要是小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等）十一个科目进行费用的归集和核算。

建筑安装工程费一般设置土建工程费、安装工程费、装修工程费、项目或工程监理费、其他五个科目进行相应的费用归集和核算，其中：土建工程费一般又下设基础工程费、主体工程费、甲供材料费（有甲供材料的情况下）三个科目进行费用的归集和核算；安装工程费一般又下设电气(强电)安装工程费、电讯(弱电)安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费、甲供材料设备费（有甲供材料及设备的情况下）九个科目进行费用的归集和核算。