房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究
、 房地产开发营风险（） 房地产开发营风险成因所谓营管理风险就是营管理者营管理活动由受到各种因素影响无法实现预期目标从而造成营管理损失或失败情况。
房地产位置不动性或固定性定了房地产对市场供不可调剂性；房地产投长期性定了房地产营对市场供变动不灵活性；房地产投营固定性定了房地产投营不易变现性；房地产市场信息分散性定了房地产市场不充分性和变现困难性。
（二） 房地产开发营风险类型了认识房地产营管理风险质和规律提高对房地产营管理风险分析认识水平加强对房地产风险管理房地产营管理风险划分以下类型。
然风险是由房地产营管理程然灾害造成房地产破坏和损害而形成风险。
社会风险体上两方面。
是由政治方面原因引起变动形成房地产营管理风险；二是由集体和人不恰当或错误行引起风险等。
科学技术进步引起了建材品种、质量和性能变化也促使建筑技术提高、建筑结构革新等从而使建筑业和建筑产品科技含量提高不断地使存量房屋等建筑物贬值由造成了房地产营管理技术风险。
5部风险由房地产营管理企业部管理水平等问题影响到企业预期收益从而形成营管理风险。
回避风险。
要企业营策尽是回避有风险或风险业选择无风险和风险业达到回避营管理风险目。
移风险。
是将营可能发生或者已发生风险全部地或部分地移出。
3减轻风险损失。
减轻营风险通常主要采取以下些方法精确预测营项目费用与收益比率减少营程不必要支出；缩短营周期或缩营规模从而达到减少或缩风险目。
对营项目实行保险。
保险虽然也要支付费用即保险金但是与风险旦发生带损失相比要多。
二、 房地产开发营可行性研究（） 可行性研究含义可行性研究是现代营管理活动重要环节和营管理重要方法。
房地产营管理可行性研究是房地产营管理策前对营管理项目进行综合技术和济分析种科学方法。
（二） 可行性研究阶段划分可行性研究体上分三阶段即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；终可行性研究阶段。
初步可行性研究阶段主要任就是要根据机会阶段结进步研究营管理项目规模、建筑材供应、投地段选、建筑工程设计方案、项目工程施工进等问题。
3终可行性研究及其任终可行性研究主要任是对营管理项目技术、济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定营管理项目有关主要因素这基础上提出优方案作营管理策依据。
（三） 可行性研究容房地产开发营管理可行性研究是种济分析研究。
工程技术问题。
主要是研究规划设计和工程技术高科技含量问题以及规划设计和工程技术难是否能够或克问题。
3 济效益问题。
（四） 房地产开发项目可行性研究报告房地产营管理可行性研究结论或见形成以还必须编写出可行性研究报告。
包括以下具体容。
房地产营管理项目背景状况涉及到国政治济各方面因可行性报告必须对国宏观济发展和运行状况、营管理项目所城市和地区济社会发展和济运行状况、国产业政策、房地产市场供等情况做出简单介绍和说明。
房地产营管理项目概况房地产营管理项目概况部分应当包括以下容⑴名称；⑵地理位置；⑶所地区环境；⑷性质和主要特；⑸社会济义。
3可行性报告基数据房地产营管理项目可行性研究报告要有定性分析、定量分析提供可靠数据。
主要包括⑴ 项目投总额；⑵ 项目规划要；⑶ 项目占地面积；⑷ 占用土地及其使用状况；⑸ 建筑物主要技术参数；⑹ 其他有关。
房地产营管理项目成估算通常作法是先分项估算然再进行汇总做出成估算表。
主要包括以下容⑴ 土地征用费用估算或概算。
⑵ 拆迁安置费。
⑶ 前期工程费用。
⑷ 房屋建筑安装费用。
⑸ 基础设施建设费。
⑹ 公共配套设施建设费用。
⑺ 管理费用。
⑻ 筹成与利息支出。
⑼ 其他必要支出。
5金筹集与供给方式金是房地产营管理推动力和持续动力关系到营管理全程。
因房地产营管理可行性研究报告必须根据营管理项目所金总额确定金筹集方式；计算筹成。
主要包括⑴ 建筑材要数量、物采购方式、物供应安排；⑵ 施工力量组织安排；⑶ 项目建设施工期动力、水供应；⑷ 建设工程竣工或建成或建成投入使用上下水、电力、力、煤气、交通、通讯等供应和使用条件等。
7房地产营管理项目市场分析房地产市场是全部可行性报告关键问题。
市场分析主要包括⑴ 对销售市场状况预测；⑵ 对房地产市场容量、饱和率或饱和分析；⑶ 对市场占有率预期；⑷ 对市场销售价格预测、销售对象分析、销售计划制订、以及市场变化对营销程影响等。
8房地产营管理项目财评价房地产营管理项目财评价是房地产营管理可行性研究报告核心问题也是房地产营管理根目标。
主要包括⑴房地产销售收入、要缴纳各种税费、营利润等预测；⑵贷款成、贷款偿还、以及贷款与偿还平衡计算；⑶ 现金流量分析；⑷ 财平衡分析等；⑸ 对项目建设规模、建设规划设计修改费用测算等；⑹ 项目建设期原材价格变化影响等因素敏感性分析和相应盈亏平衡分析。
9房地产营管理风险分析房地产营管理风险分析应当包括⑴ 社会、济、政策等方面变动对房地产营管理影响；⑵ 供应方面可能出现由不协调形成风险；⑶ 城市济运行和房地产市场方面出现变化可能引起风险。
房地产营管理项目可行性研究结论主要是运用各项数据从市场、技术、济、财等各方面说明项目可行性认真评价每可行方案提出具体策参数确切地表述项目是否可行提出项目存问题以及改进对策、建议等。