关于房地产开发项目风险管理的研究
【摘 要】 随着房地产行业在我国迅速发展，一些地区投资房地产过热以及房地产的价格增长较为迅速等问题也相继出现，房地产开发项目的风险也逐渐增大。房地产项目的开发存在风险，有可能让企业蒙受经济损失。所以，只有企业自身具备一定的势力，并依照政府的政策为引导，来确定房地产开发的项目，做到心中有把握，才能把房地产开发的风险降到最低。
产品定位和策划失误不仅仅局限于产品的宣传和行销策划上，还直接到产品投入市场以后的销售。产品定位和策划应注重产品从确立项目开始到交付使用整个过程的推广策划。所以，目前开发商的策划观念发生了比较大的变化，他们已经意识到了产品的项目投资和产品定位存在的风险。
房地产工程管理风险主要是指开发商内部存在的风险，它主要包括技术上的风险以及管理失误上的风险[1]。技术上的风险现在已经被很多开发商重视起来，例如，开发商现在会对设计院进行严格的选择，对设计方案的评审更加严格等等。工程管理风险主要表现在管理者失误的风险和技术人员失误的风险，其中危害最大的是管理者的决策失误造成的风险。造成管理者决策失误的原因一方面可能是管理者自身的原因，另一方面可能是企业用人不当，所以在员工和老板之间存在隔阂。
1.3 技术风险。
技术风险是指由于科技的快速进步、技术和相关的变量的变动给房地产开发商带来的风险[2]。比如，由于科技的快速进步可能对房地产产品的适用性构成影响，迫使开发商不得不增加投资对已经完工的房地产的更新、翻修和改造。建筑设计的改动可能导致房地产工程成本大大的增加，从而影响项目形成后的租售和房地产企业的收益。
房地产销售风险是房地产企业常见的，这类风险产生的主要原因是开发商对开发成本、销售价格、工程周期、以及资金的准备预测错误或者是决策失误产生的。这种风险一般是因为管理者管理不当产生的，导致开发后不能实现预期的收益，或者是不足以弥补经营费用。
风险管理的根本目的在于在对风险识别评估的技术上，采取措施防范规避降低开发风险，最终达到给开发商减少损失的目的。工程管理上存在的技术风险已经逐渐被开发商重视起来，开发商在工程上投入较多的各类专业技术和人员以及各方面的保证措施。所以，目前房地产开发企业在风险控制上，最薄弱的地方是管理者和技术人员的失误。
3.1政策和经济的影响。
房地产的开发和国家的政策息息相关，在很大程度上，房地产的开发受政府政策的影响和控制。比如，政府对环境保护的要求，对销售价格和租金的规定等等。其中尤其重要的是政府对投资规模和资金的控制上。在国家经济飞速发展的时候，因为各种产业都需要扩大生产的规模，所以导致房地产市场也出现供不应求的情况，相反，在国家经济不景气的时候，开发企业也可能面对资金投入以后，产品滞销，导致短时间内得不到收益的情况。
3.2开发地点的选择。
房地产在建设时不可移动的，因此，房地产所处的地理位置就显得极为重要，因此如何寻找一个中心和门户区位就成为关键的一环。是否能正确的预测出地段的价值也是十分重要的。所以开发企业需要一定的预见性。如果开发企业能找到具有极大开发价值和增长潜力的地段，那么几年之内就会有较大的收益。
对于开发商来说，资金的筹集是项目是否能按期完成的重要因素，房地产开发的规模越大，则开发商所面对的风险也就越大。房地产开发的产品交易需要一个比较长的时间段，较大的开发工程往往需要几年的时间才能完成交易。因此，开发项目如果一旦确定了，资金投入以后就很难再根据遇到的情况去改变或者调整开发计划。开发期越长，则遇到的不确定因素就越多，各种社会环境、经济环境、政治环境影响的可能性也就越大。最终导致房地产的开发风险也越大。
多样化投资就是把资金有选择的放到不同类型的开发项目上，可以投资建造不同收入层次的居民所需要的不用类型的建筑，例如住宅、商店、娱乐场所、商场以及写字楼等等地方。这样分散投资可以减少未来收入的不确定性[3]。不同类型房地产开发时候的风险大小也不同，收益高低也不一样，收入和开发风险成正比。把资金投入不同的房地产开发项目整体的开发风险就会降低，其实就是用投资高收益的项目去弥补低收益开发项目造成的损失，最终达到一个比较平均的收益水平。所以，多样化投资的关键是如果确定不同类型房地产的投资比例，确定好资金投入的比例就能即降低开发的风险又能获得比较高的开发收益。
4.2 全面的调查市场做出科学的预测。
房地产开发企业应当仔细分析房地产开发的周期，科学的预测房地产开发上的变动，这样可以让开发商选择最佳的开发实际。仔细分析在开发时候可能涉及到的自然环境变化以及地理条件的变化。尽早发现和投资具有增长潜力的地段，了解国家的相关政策，同时还需要考虑房地产市场供需关系，从而确定开发项目和规模大小。利用一切可获取的资料，考虑其他项目的竞争，尽可能拟定开发时候所需要的费用和收益。尤其要加强项目开盘前销售市场调查，准确掌握项目周边同类楼盘价格，充分了解购房群体，合理确定拟售楼盘价格，达到快速销售，短期回笼资金，实现利益最大化。
4.3 签订预租预售合同。
房地产开发项目在取得商品房预售许可证至工程完工之前与客户签订预租和预售合同，这样可以防止开发后的房地产空置，最终造成售价跌落的风险。同时开发商还需要面临的一个问题就是，如果签订预租预售合同，虽然可以降低开发商的风险，但是客户的风险就会相应的提高。开发期越长，客户就越不愿意和开发商签订这种固定价格的合同，所以面对这个问题，开发商就需要将租金和售价压的很低[4]。
4.4 实现预测并且有效的避开风险发源地。
这种措施通常是预测到在某个地区的长期利益不能保证，或者是这个地区的自然灾害频发。有效的预测并避开风险的发源地可以完全避免这种风险的发生。但是与此同时，做出这样的决策也意味着放弃了该项目所带来的经济利益，所以这种避免风险的方法也受到一定的限制，就算采用也应该是在工作前期尽早的提出，这样可以减少不必要的费用支出。
管理人员首先需要侧重对技术人员综合素质的考察，其中关键应当考察技术人员的道德品质，还有专业技术水平，在考察的时候注重的应当是工作能力而不是学历。对于技术人员应当分工明确，避免技术人员什么都管的管理上的弊端出现。
避免管理人员出现失误的风险根本还是应当建立起以总经理为核心的现代企业管理制度，如果条件允许，可以采取任务下放管理和实施跟踪审计的制度，这样可以进一步避免技术管理人员的失误产生的风险[5]。
结论：通过以上对风险控制的分析，我们可以看出房地产开发项目风险是多方面的，是一个相当复杂的过程，其中包含了很多的不确定的因素，而且有很多风险是人为因素影响的。虽然有些风险具有可控性，但是一旦失控，这些风险造成的影响和损失时我们无法估计的。因此，房地产开发企业在注重对风险控制的同时，还应该建立合理的开发组织结构，完善管理制度，制定企业的发展规划。同时还应当提高企业的策划、技术创新以及工程管理的能力。管理人员应当对风险率高的环节加强管理，尽可能把不确定的风险降到最低，这才是对房地产开发最有效的风险控制手段。
参考文献。
[1] 黄健敏.ZD房地产开发项目的可行性研究[D].成都：西南交通大学，2008.
[2] 陈键飞.房地产开发项目的可行性研究[J].中国西部科技，2005（5）.
[3] 李竹成.房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001.