开发区物业管理推进分析
一、问题的提出。
我国的物业管理经过20年的风风雨雨,已经被越来越多的人所认同,但是,目前各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、办公楼、酒店等实行了物业管理,而建筑面积较小的住宅区、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理公司遗忘的角落。那么,怎样才能打破这种分割管理的局面,使所有的物业都能实行物业管理呢?笔者认为,最好的途径就是,按照城市行政区域的街、段、路、号设定物业区实行物业管理。但是,眼下城市行政区域内仍有一定数量的物业,暂不具备实行物业管理的条件,需要有一个治理改造的过程。因此,在现阶段可先从开发区按行政区域设定物业区,实行物业管理的试点。本文拟对此谈点看法。
1.规划布局的合理性和超前性。从目前来看,无论是经国务院批准设立的国家级开发区,还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区,都是按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设的。尤其是许多开发区不仅规划布局合理,而且具有一定的超前性,这样就为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理奠定了基础。
2.配套设施的完善性。我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘,不仅地理位置优越,而且基础设施配套设施完善,相对独立。无论是以高新技术为主的高新技术开发区,以工业为主的工业开发区,或以金融商贸为主的金融商贸开发区等,其基础设施、配套设施都比较完善,其中供电、供暖、供水、排水、道路、学校、医院、商店、酒店、宾馆、托儿所等应有尽有,这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理创造了有利的条件。
3.区域规划的鲜明性。开发区不仅规划布局合理,而且一些开发区区域规划特点鲜明,如在开发区内又侧重分为生产区、生活区、购物区、机关办公区、娱乐区、旅游区等等,这样就为开发区接行政区域设定物业区推行物业管理提供诸多方便。
所谓开发区按行政区域设定物业区实行物业管理,就是以开发区的街、段、路、里、号为前提条件,以开发区规划的自然区域为基础,以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则,以提高开发区整体管理水平为目的设定若干个物业区。应当肯定的说,开发区按行政区域设定物业区实行物业管理具有以下几个方面的好处。
1.有利于提高开发区的整体管理水平。开发区的各类物业是开发区最重要的组成部分,这就决定了开发区各类物业管理的好差,不仅直接反映出开发区的管理水平,而且直接影响开发区对外开放和招商引资的环境。开发区实行物业管理的房屋及设备、设施得到及时的维修养护,环境绿、静、美、安;而没有实行物业管理的,其治安环境、绿化环境、卫生环境等方面远不如实行物业管理的。要从根本上改变这种分割管理的局面,全面提高开发区的整体环境质量,推行行政区域化的物业管理是提高开发区管理水平的最好切入点。
2.有利于物业管理企业实现规模效益。目前物业管理企业普遍存在着管理规模偏小,经济效益差的问题,这一问题已严重制约了物业管理企业的发展。如果按行政区域设定物业区实行物业管理,管理规模相对按单体管理住宅区、大厦、工业区的规模,要大出若干倍,甚至上百倍,而管理人员相对增加的数量远低于面积增加的数量,这样物业管理就会实现规模效益,进而实现物业管理企业自我发展的良性循环。
3.有利于减轻产权人。使用人的经济负担。按照行政区域设定物业区实行物业管理,由于规模大,物业管理的收费同单独一个住宅区。一栋大厦的管理成本相比会大幅度下降,其收费标准也将随之降低,这样自然可以减轻产权人、使用人的经济负担,定会受到产权人、使用人的认同。