房地产现场业务操作规定[116476]
一、房位保留规定(一)允许保留条件:公司总经理、副总经理亲自签发的房屋内部预约保留单(样稿另行提供)根据推广阶段需求,由企划部书面发文指定的内部销控保留房位,并由相关人员签字确认。
代理楼盘,开发商人员要求保留的房位,需填写内部预约保留单,并由相关人员确认(样稿同1)开发楼盘,工程部根据施工特殊要求需进行保留暂不发售的房位,需填写内部预约保留单,由工程部经理签字确认。
销售执行中必须向客户明确表明不作保留,只作意向记录,并重申定金到位原则。
二、关于退、换房、更名及折扣使用制度(一)退房流程(略)注意要点:1.客户退房需附书面申请书,注明真实理由,若无书面申请,只是口头申请,则不予接受。
逾期未办理相关退房手续则作违约处理,由现场向客户发出违约通知书,并填写退房处理意见书交销售部,销售部经理批示后同样转发财务中心及营销控制。
2.退房处理意见书由专案主管据实填写,表述客观,建议明确,退房处理意见书的填写与传送,应在客户提出退房要求后的二天内完成。
3.销售部经理应深入了解详实情况后作出合理批示,避免主观判断带来的工作失误,收到退房处理意见书的当天应完成批示并转发其他相关部门。
4.财务管理中心收到销售部转发的退房处理意见书后,需于第二天内排定退款计划,并通知现场,现场应于接通知书当日通知客户退款具体时间(年、月、日、时)及地点、办理人、需带材料等。
5.财务管理中心在完成退款当日应及时告知营销控制,由营销控制更新销售记录后当日通知现场。
6.若存在退款矛盾,应由现场与客户进行协调后,仍按上述流程操作。
7.现场在收到经部门经理批示的退房处理意见书后,既可更新销控,另行销售。
(二)换房制度与流程1.客户到现场提出换房要求,由专案销售主管根据销售实际需求决定换房与否。
2.专案主管(销售部经理)同意换房后,重新制作订购单或相关合同,并填写换房申请单,原订购单(合同)、票据应立即回收并作废。
换房人应与原购房人为同一人。
3.专案秘书收齐新、旧订购单(合同)、票据、换房申请书,应既进行登录于各项销售统计资料中,并当日传送至公司总部营销控制处,销售助理应按有关规定完成合同的注销与再登记手续。
4.公司营销控制在收到换房文件后应当日进行销控记录的更新。
(三)关于更名1.一般情况下,订购阶段允许客户进行更名,在不改变原订购房位、单价、总价、付款方式等要约条件的情况下,可允许客户进行更名,如已完成预售合同的初始登记,除特殊情况外,一般应拒绝更名行为。
2.为防止恶性炒卖,不论订购阶段或已签约阶段,对利用更名进行炒卖,赚取差价收入的行为均应拒绝,如涉及现场销售人员协同或自行炒卖,一经查实,均将严格按照部门和公司的相关规定进行严厉处罚,直至追究法律责任。
(四)关于折扣执行1.折扣制度是为了现场销售便利而设定,既在公开价格表的基础上,根据授权范围由销售人员掌握的一定价格下浮比率。
2.现场销售折扣比率由公司总经理、副总经理、、企划部、销售部经理直接制定,通过书面文件下放至现场专案主管,根据不同的销售阶段与销售目标进行适度调整,同一阶段内只执行一个(一组)折扣比率。
3.现场专案主管在下达的折扣比率中有适时选择全部、部分或完全不下放销售员的权力。
现场专案主管不在岗位时,应事先根据阶段销售要求,将部分折扣权限移交至现场指定人员处,由其临时负责折扣权限的收放控制。
4.专案销售员对外报价时,应谨守维护公司利益的原则,以公布价格表作为价格谈判基础,不得擅自降价后再进行谈判。
如遇价格障碍,在自己权力范围内无法达成一致,为促进成交,应主动向专案主管说明情况,在取得折扣口径的情况下作有限下浮。
(1)公司总经理、副总经理通过折扣表签字确认特批,可执行。
(2)代理项目中,开发商关系户的价格特别下浮,超越授权折扣比率,在取得对方相关人员在折扣表上的签字确认后,可执行。