关于业主委员会的经济学解释
摘 要:物业管理中,业主委员会在业主和物业服务公司间起着纽带作用。
但由于业主委员会本身的制度或制度环境等原因造成实践中的业主委员会成立难、运行难和监督难等。
运用经济学中公共选择理论、制度变迁理论和委托代理理论剖析了业主委员会形成的机理和业主委员会成立难、运行难、监督难的原因,并据此提出了相关的制度化建设建议。
毕业论文网 关键词:业主委员会;公共选择;制度变迁;委托代理 中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673—291X(2010)24—0180—02 在中国,业主委员会执行业主大会的决定,担负了解业主动态信息、代表业主与物业服务公司签订物业服务合同并监督协助合同的执行等重任,因此及时成立业主委员会,充分发挥业主委员会的职能对提高物业管理水平具有非常重要的意义。
但是,实践中业主委员会成立难,运行效率低下,缺乏有效监督等。
一、业主委员会产生的机理 中国《物权法》赋予业主物业管理权体现在两方面。
但在使用管理过程中为追求自身利益最大化有可能损害其他业主的利益,如家庭娱乐时音响过大妨碍邻里休息等,这是经济学上典型的负外部性。
但某些业主的过度消费会造成拥挤现象的发生,即“公地悲剧”。
因此,须借助一定的约束或制度使上述两方面的外部成本内部化。
物业管理区域内的专有权和共有权使得单个业主利益和全体业主的共同利益冲突,业主从自身利益的出发,公共选择成为必然之路。
公共选择遵循一致性原则,但事无巨细都诉诸业主大会的全体业主投票则造成交易成本过高。
从成本收益的角度看,公共选择的“代议制”民主形式成为一个群体决策的有效机制,即通过大家的商议产生某些规则,进而产生出代表公共利益和议事决策的自治组织――业主委员会。
二、关于业主委员会的经济学解释 由于业主委员会本身的制度等原因造成实践中业主委员会成立难、运行难和监督难等。
业主委员会由业主经过业主大会投票选举产生,但业主的小区自治管理观念淡薄、参与民主决策意识不够,致使业主委员会不能及时成立甚至难以成立。
公共产品本身的特性,特别是对公共产品享用上的非排他性,自然会使得不为公共产品作出贡献的人也将获得公共产品。
这就是所谓的“搭便车困境”,人们总是愿意搭别人的便车而不愿意别人搭自己的便车。
有的业主寄希望于其他业主去操办业主委员会的事宜,自己则搭便车,因而其参与业主委员会选举的积极性不高。
这种机制使制度变迁一旦踏上某一路径,它将沿既定方向发展并在发展中自我强化。
长期传统的福利式房屋管理使得有些业主的思维还停留在过去,即制度变迁中的路径依赖。
加上业主需要支付物业管理费,与旧制度比较显性的交易成本提高,强化了业主对原有管理模式的认同和对新制度的抵触。
业主委员会成立难,除了业主自身的内部原因外,还受到与利益相关者紧密联系的其他外部因素的影响。
诺斯按照市场是否透明和完全竞争性,将制度变迁的路径依赖分为路径依赖I和路径依赖Ⅱ。
路径依赖Ⅱ是基于市场不完全竞争,信息反馈不完全,交易成本增加,行动主体根据不完全信息所建立的主观模型是不完全的,多种多样的,且有可能会产生一些在现存制度下的既得利益集团,这一集团会反对彻底偏离该制度的变迁,他们力求维持现有制度,并使这种无效的制度变迁轨迹持续下去。
一方面,前期物业服务公司通常与开发商具有隶属关系或同属于一家集团公司;业主与物业服务公司之间存在着严重的信息不对称等导致物业管理市场是不完全竞争市场。
另一方面,开发商和物业服务公司牵头成立业主委员会只有投入没有回报,反而对自己形成新的制约。
目前业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,没有固定的工作场所与充足的经费来源。
奥尔森的“集体行动的逻辑”证明:由于普遍存在的搭便车现象,对大家有好处的集体行动不会自然产生。
其产生必须具备两个重要条件:一是组成集体的人数足够少;二是存在着某种迫使或诱使个人努力为集体行动做出贡献的激励机制,即所谓“选择性刺激”。
人数少一方面意味着单人的影响力将会相对提高,另一方面还意味着由个人行动向集体行动过渡的成本大大降低。
但小区的规模化建设和经营使得第一个条件无法满足。
至于“选择性刺激”,则是指对个人的奖励与惩罚都要有针对性,以期吸引或强迫个人为集体利益作贡献。
要解决业主委员会运行难的问题,关键要满足第二个条件,即建立行之有效的刺激机制。
在物业管理实践中,对业主委员会的监督难以落到实处,主要原因是在信息不对称下,委托代理的激励机制不健全,没有有效减少委托代理损失。
物业管理形成委托代理链如下:业主(使用人)―业主大会(业主委员会)―物业服务企业―企业员工(或相关专业服务公司)。
代理人行使代理权时必须遵循维护被代理人的最大利益和代理权利不得滥用的两大原则。
但委托代理理论从理性的经济人假设出发,委托人与代理人都追求自身利益而非他人利益的最大化,二者利益不可能完全一致。
如果业主委员会委员的个人利益与全体业主的共同利益不完全一致,而全体业主又不能充分监督和了解业主委员会委员的工作情况,就可能发生委托代理问题,也就是业主委员会委员可能将个人意愿强加于全体业主,损害全体业主的共同利益。
在委托代理关系中,对代理人进行监督或激励的原动力来自初始委托人对产权利益的追求,它包括对物业管理质量、水平以及产生收益方面的追求等。
在建筑物区分所有权构成的利益共同体中,成员越多,规模越大,每个委托人分享的份额就越小,产权主体“搭便车”的倾向就越严重,产生对代理人的监督不足现象。
业主委员会努力水平的无形性、非标准性和差异性导致测度的困难和准确评价的困难,业主只能观测到结果,而不能直接观测到业主委员会成员的行动本身和自然状态本身,监督难度加大。
在缺乏约束机制下存在道德风险且有传导效应,可能导致下一级委托代理链中委托人的监督失效,甚至业主委员会和物业服务公司成为利益集合体或物业管理服务公司向业主委员会寻租。
三、完善业主委员会制度的建议 分析了业主委员会的形成原因及存在的问题后,就可依据上述理论进行相关的制度建设,建议如下: 1.业主委员会成立的制度化建议。
严格业主委员会选举程序,充分考虑业主意愿,制定业主委员会候选人产生办法、投票原则、选举费用、选举程序(投票、主持、无记名投票原则、投票内容、委托投票、投票统计、投票效力、投票结果宣布)、对选举过程的监督程序、罢免和补选、破坏选举的法律责任、选举后的资格变更、终止、换届改选等一整套选举细则。
建立规范的薪酬体系,实现义务和利益的统一。
业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊,具体数额和计划由业主大会审议决定并在选举业主委员会时就写入业主公约。
建立健全业主委员会工作制度,对业主委员会的日常工作做详细的规定,包括:业主委员会会议制度,主要是业主委员会委员集中讨论近期物业管理区域内物业管理日常作的会议;联席会议制度,在物业管理区域内,建立由街道办事处、居民委员会、房地产行政主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度;业主委员会的定期工作报告制度;对于一定时期内业主委员会的工作情况、财务管理情况和物业管理的实施情况要向全体业主通报,接受业主的质询,及时了解业主、物业使用人的意见和建议;建立业主委员会接待制度,接受业主的咨询、投诉和监督,协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。
业主监督委员会由业主大会选举产生,有权列席业主委员会会议,履行业主大会对业主委员会的监督职能。
在开展述职评议活动时,监督委员会成员、业主、居委会、房地产行政主管部门等多方参与并对业主委员会及其委员的工作作出评述,如果不满意评议达到一定比例,业主委员会或委员应主动辞职或被罢免。
完善立法,强化业主委员会及其委员的法律责任,规定业主委员会及其委员越权、渎职、滥用职权情形下的民事责任与刑事责任,增强法律的可操作性。
总之,业主委员会制度设计需要业主、业主委员会委员、物业服务企业以及政府各有关部门同心协力,在实践中探索、设计出一套适合中国实际情况的业主委员会制度。
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