成都商业乐园模式探讨
从国色天乡到欢乐谷，再到梦幻岛、极地海洋世界，未来成都还将有海洋乐园、蓝精灵主题公园等项目即将或正在上马，区域政府的政绩冲动与资本的地产冲动纠缠在一起，这是大量主题乐园得以上马的真正动因，但不可回避的问题是：主题乐园的“豪赌”结局究竟会如何？
那些屹立在园区内的各式雕塑。彩漆剥落，深秋乍寒，偶尔经过的游客和它们孤独地对望，没有人再选择和它们合影留念。
占地约600亩的置信国色天乡乐园位于成都市温江区万春镇，2007年4月建成并投入使用。作为温江区打造北部新城规划的重要举措，温江区政府以及成都置信均对万春板块的开发寄予重望：从国色天乡乐园+地产开发，升级到整个万春片区的脱胎换骨。
然而，在经历了开园初期单日最高游客量近10万人次的火爆之后，随着乐园二期开发周期的调整以及同业竞争等因素，如今国色天乡的单日入园人数竟不足千人。
一直关注“国色天乡”的某高校教授张力，曾撰写《国色天乡乐园商业模式探讨》，在他看来，这正是主题式商业乐园所共有的“三年之痒”。 “欢乐谷、极地海洋世界等乐园的开园，国色天乡的客流大幅被稀释。”亚洲房地产研究会副会长钟学隽向记者表示。
在三到五年生命周期的关口上，去向如何，一定程度上决定了乐园生死。
2005年，占地面积近4000亩，耗资5亿元人的国色天乡乐园方案出炉。此前，成都置信与温江区政府达成合作意向：以国色天乡乐园+地产开发为模式，从万春板块开发为点，全力打造温江区北部新城，以全面提升温江城市形象及更快融入大成都区域。
从开始起，国色天乡乐园就与房产板块唇齿相依，在开发商业乐园的同时房产开发齐头并进。乐园一期呈现，成都置信推出了“香颐丽都”项目，乐园正式运营并在成都市民当中造成轰动效应，置信适时宣传“鹭湖宫”别墅项目，甚至到后来，置信直接推出了总冠名的“国色天乡别墅”项目，来界定乐园周边的高端住宅地产。
“在房地产业蓬勃发展的那个时期，大家都被这个项目感动了，觉得国色天乡这样一个西南第一的商业乐园，肯定能为温江板块以及整个成都带来巨大的经济以及社会效益。没有人怀疑过商业乐园的持续性。”一位曾经参与国色天乡乐园策划的人士说。
相关资料显示，在国色天乡一期相关项目中，置信方面前后投资了5亿元，通过土地平整等一系列运作，得到了温江区万春镇板块一块在价值约24亿元的6000亩土地，其中主题公园用地4000亩，花园洋房用地2000亩，和一系列配套基础设施。
“从当时的情况看，置信投入约50%的资金，但却只拥有该土地板块的使用权。这对于尚处于波动期的置信而已，资金的盘活是一个巨大考验，后续投入将会变得越来愈艰难。”亚洲房地产研究会副会长钟学隽说，“这样的开发模式，风险很难控制，对开发商资金是一个巨大考验。”。
无一例外，成都的其他主题乐园也都“配合”和大量的住宅开发和销售。华侨城·欢乐谷旁是纯水岸住宅，梦幻岛边上就是南湖国际社区，略微不同的极地海洋世界没有住宅的销售，但每一个去过的市民都留下“乐园偏小，商铺超多”的印象。
究竟是乐园为主，以住宅开发反哺运营，还是乐园不过是表面工作，骨子里是土地和房产开发的暴利冲动？答案不问而知。有业内人士甚至直截了当地说：“房子卖完了，谁还管乐园能不能运营得下去！”。
补贴乐园的生意经。
按照最初的约定，国色天乡乐园开放并不收取门票，主要收益均靠乐园设施、园区商业及相关产品环节赚取。据置信方面提供的数据显示，国色天乡乐园一期物业每一天的基本运营费用在30万元左右。随着游客数量日见减少，在没有门票收入的情况下，运营方的亏损额度也与此相当。
“国色天乡乐园”项目负责人，置信实业总经理助理郑洁坦言：“现在我们每天都得往(园区的)商业上贴近3—5万元，欢乐谷等乐园的开业稀释了一部分客源，现在我们更要加强服务，在二期项目的新亮点出炉后，形成国际旅游目的地的格局。”。
而至于乐园周边的相关住宅产品，其销售是否亏损，盈利如何，按照当初协议的内容，那与温江区政府再无关联。
2007年10月15日，成都置信与凯德置地合作后成立的置信凯德公司在温江区土地拍卖会上，以2.8503亿元拿下温江万春镇570.06亩地块；10月24日，又以1.95025亿元拿下万春镇另一390.05亩地块；10月25日，置信凯德再次出手，以2.11975亿元拿下423.95亩地块。
通过乐园一期的良好运营，置信最终取得了乐园及住宅开发用地的合法手续。同时，国色天乡区域推出的高端住宅产品也在市场销售中节节高升。
但是和当初设想不尽相同的是，随着成都市政府南沿发展规划，华阳区域得到了巨大发展，而温江片区则相对滞后。至今万春板块商品房均价也不过5000元/平米，与南延线板块超过7000元/平米的均价形成反差。
“商业乐园的地产开发模式在国内本就是一个值得探讨的新兴事物。”钟学隽说，这里面实际上透露出地方政府好大喜功，急于出政绩的心态。“一个区域在什么样的体量下可以承载一个商业乐园，这必须要有系统科学的规划，不能盲目上马。”。
国际旅游目的地。
乐园二期在几经波折之后终于在2010年10月初破土动工。
置信实业乐园二期总经理张晓振曾在接受记者采访时说，对于作为人造景观和娱乐基地的主题乐园来说，“如果不能确保形成旺盛的生命形态，很容易衰竭”。二期工程的上马正是国色天乡乐园项目持续创新和衍生产品开发非常重要的一环。
据置信方面透露，目前，国色天乡国际度假区正在全力打造，由四座主题公园、一座五星级主题度假酒店和一条长1.5公里的时尚主题商业街组成。项目计划总投资约人民币40亿元，约5年建成。根据规划，该项目的目标是打造“亚洲最大水上乐园”、“世界级”旅居目的地、幸福成都人的休闲旅游首选基地，计划的年接待游客量将达2500万人次以上，将直接拉动投资200亿元以上。
按照最初的规划，整个国际旅游目的地乐园形态建设周期为5年，此时距离2007年国色天乡一期开园已经过去3年多。
置信国色天乡项目策划部陈江在接受记者采访时称，二期迟迟开工的原因在于，乐园项目在为青羊区“非遗公园”让步，那是一个更为庞大的项目。
观察人士普遍认为，无论置信如何加班加点，在剩余2年时间内完成整个国色天乡乐园的整体建设几乎不可能，届时成都又将出现多少类似的商业乐园还是未知数。
“从短期来看，扩建后乐园的生意会肯定为好一点，但难有大的增量，而且持续时间依然逃不脱商业乐园的3年周期”，曾撰写《国色天乡乐园商业模式探讨》的成都某高校教授张力称，如何延长商业乐园生。
命周期考验着开发商的资金和创新力，这并不是简单的新建或引入新设施能解决。”。
80%主题公园在亏损。
梳理国内主题公园的沉浮史，难免会让人心惊肉跳：一心赶超迪士尼乐园的苏州“福禄贝尔科幻乐园”倒闭，10亿元投资打了水漂；广州番禺飞龙世界关门；上海环球乐园关门；广州东方乐园关门；杭州未来世界关门……据专业机构分析，国内近3000个主题公园耗费约2000亿元，其中有80%在亏损。
然而与之相反的是，近年来国内主题公园却在不断涌现。据《中国大型游乐园市场调查研究报告》报告反映：2006年，北京的欢乐谷、广州长隆欢乐世界、珠海神秘岛、大连发现王国、宁波的凤凰山主题乐园、沈阳的皇家极地海洋世界以及青岛的极地海洋世界等纷纷开业迎客。2007年，主题公园市场继续发力，排头兵华侨城集团更是耗资35亿元人民币在深圳海滨精心打造国家级生态旅游示范区。2009年，上海川沙迪斯尼乐园开建。2010年，总占地360亩，总投资超过10亿元的成都极地海洋公园开业迎客……。
对地方经济而言，一个成功的大型的主题公园相当于一台大型的经济发动机，主题公园除了自己的门票收入外，能带动城市的交通、住宿、餐饮等多方面的发展，所以地方政府领导都希望自己的辖区里也有一个大型主题公园。发展才是硬道理，地方政府在中国主题公园的大发展上推波助澜。但与此同时，政府行为色彩浓重实际上也成为主题公园投资失败的重要原因。
“主题公园回本期较长，一般需要10年以上。”经济学博士,西南财经大学教授杨继瑞表示，中国主题公园产业发展现状不容乐观，随着国际一线大牌乐园的进入，竞争将越来越惨烈。
下一个10年的发展该何去何从？主题公园如果做得不好，会出现局部对资源、环境的破坏，一些大城市可能出现重复建设和盲目克隆现象。这是城市发展过程中需要格外关注的阶段。
商业乐园要取得成功，其第一步就要在规划新建之初，了解客户期待，然后通过持续的创新产品和服务的提供满足并进一步激发顾客的需求。此外，中国的主题公园在发展中就需要根据自身的主题定位和地区的文化，建立有特色的文化体系，并逐步增加文化内涵，包括举办符合自身特点特色主题活动、建设完善自身的企业形象和企业理念、积极参加社会公益活动等。
“国色天乡乐园”打出“成都人自己的乐园”的亲情牌。“国色天乡不收取门票，来了就算不消费也可以逛逛。”郑洁告诉记者，“我们现在提出的新口号是成都人自己的乐园，市场推广后的反响非常好。”从一开始选择美国的规划模式和韩国的运营模式，到今天力推成都人自己的乐园，国色天乡这种寻求产品差异化和地域特色的经营思路付出了近两年的时间和高昂的代价。据国色天乡的相关管理人员介绍，当初按照国外大手拉小手的模式，即通过吸引小孩来让家长掏腰包，这样的经营方法实际上在成都并不能简单复制。
目前，国色天乡乐园二期水上世界的建设工作即将开始。置信将这个新型的复合旅游地产项目作为一个庞大的赌注。对于正在建设中的“海洋乐园”，对于即将上马的“蓝精灵”主题公园，对于整个成都，又何尝不是一场豪赌呢？