[探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定]一个物业管理区域
物业管理区域各专业管理部门管理维修围直没有明确界定早99年颁发沈政发（35）《沈阳市住宅区管理办法》,界定了住宅区各专业管理部门职责划分。
可是随着发展随着物业区各种设施设备不断增加随着各专业管理部门体制及管理职能变化,以前界定管理维修围己适应不了物业管理飞速发展要。
各专业管理部门扯皮事推诿事有发生严重影响了业主正常生活尤其是实行物业管理住宅区由管理责任不清维修围不清严重地影响了物业公司正常工作将不应属物业单位管理和维修全让物业管理单位承担．由部分业主对物业管理工作认识不足以只要我们区或花实行了物业管理缴纳了物业费。
殊不知物业管理单位既不是行政管理部门又不是行政执法部门物业管理单位就是企业而且只是型企业他职责围就是按照 《物业合》约定进行。
不能以我们居住区或花实行了物业管理就切问题全由物业管理单位责只要我们按交纳了物业管理费切损坏就全由物业管理单位维修。
根据建住房[998]3《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》规定“共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非营性车场车库、公益性体设施和共用设施设备使用房屋等”。
以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。
物业管理区域,有如多专业管理部门,若不对其管理责任和维修围进界定,势必会影响到管理和维修,影响到业主和使用人正常生活。
虽然沈政发[99]35《沈阳市住宅区管理办法》对物业管理企业与各专业管理部门职责做分工和划分,可是该件已宣布作废又没有相应配套件出台。
现对物业管理区域共用部位共用设备设施管理和维修只是凭各专业管理部门“行规”进行管理和维修没有统“法规”进行规和界定尽管物业管理单位与业主委员会签订《物业合》其共用部位共用设施设备管理和维修已写进合条款可是由其管理界限不清,实际运作有些问题很难界定因有必要对物业管理区域共用部位共用设备设施管理责任和维修围界定问题进行探讨以便把物业管理工作搞更。
、 物业管理区域房屋共用部位管理与维修围界定根据建住房[998]3《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》规定“房屋共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯、走廊通道等”规定。
因物业管理基础是物业而物业是指已建成投入使用各类建筑物及其场地作物业管理单位绝不能脱离物业这基础,而从事其它营与管理那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现有物业公司是由原房管所和企事业单位下属房管科改制；有是开发公司下属子公司；有是社会物业公司但其管理基础都应是各类建筑物。
所以房屋共用部位管理和维修责任应该是物业管理单位而不是其它专业管理单位。
其维修费用进行物业费成构成测算候应将其共用部位修养护（修工程平费用般房屋现造价１％以下）维修成计入物业管理成。
当要修养护应从物业费支付；当房屋共用部位要修以上维修应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证》、工程预算、维修金分摊情况说明等材业主会审议通并形成面议向市区房产局申报使用专项维修金。
物业管理单位应加强对房屋共用部位日常管理定期进行检和勘发现有损坏及修复以免因修养护不及而影响广业主正常使用；以免因修养护不及造成修工程。
二、 物业管理区域共用设施设备管理维修围界定根据建住房[998]3《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》规定以下设施设备属区共用设施设备供电线路与设备设施管理维修围界定供电线路与设备设施管理维修围界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段责制。
从单元集电表箱（含电表）至业主应由业主责管理当该段线路或设备设施出现故障和损坏应有业主行维修或实行有偿维修。
从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱输入端应由物业管理单位责管理当该段线路或设备设施出现故障和损坏应由物业管理单位责维修；当该段线路或设备设施要、修应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证》、工程预算、维修金分摊情况说明等材业主会审议通并形成面议向市区房产局申报使用专项维修金。
从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关）应由供电部门责管理当该段线路或设备设施出现故障和损坏应由供电部门责维修其费用由供电部门行。
供水管线与设备设施管理维修围界定供水管线与设备设施管理维修围界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段责制。
从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位应由业主责管理当这些部位出现漏水或损坏应由业主行维修或实行有偿维修。
由造成毗邻房屋损坏或影响使用应积极主动维修。
从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠应由物业管理单位责管理当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障应由物业管理单位责维修当该段管线要修应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证》、工程预算、维修金分摊情况说明等材业主会审议通并形成面议向市区房产局申报使用专项维修金。
从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门）应由供水单位责管理当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏应由供水单位责维修其费用由供水单位行。
3供暖设备设施管理维修围界定物业管理区域供暖工作应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修原则。
供暖单位不但要对锅炉房设备设施进行管理和维修还要责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）维修。
供暖、管理、收费、维修应是整体不能把其任何环节分离目前有物业管理区域供暖工作有分离现象致使供暖质量下降设备设施维修不及不到位遇事相推诿、扯皮。
排水管道（含沟渠、池、井）管理维修围界定排水管道管理维修围界定应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段责制。
从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位应由业主责管理当这些部位出现漏水或损坏应由业主行维修或实行有偿维修。
由造成毗邻房屋损坏和影响使用应积极主动维修。
从单元下水立杠至区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池应由物业管理单位责管理当该段排水管道发生堵塞或外溢应由物业管理单位责维修当该段管道要修应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证》、工程预算、维修金分摊情况说明等材业主会审议通并形成面议向市区房产局申报使用专项维修金。
化粪池以外排水管道和窨井应由市政部门责管理当该段管道和窨井发生堵塞或外溢应由市政部门责维修其维修费用由市政部门行。
5消防设备设施管理维修围界定消防供水管线及管线上设置地下消防井、消火栓等消防设施由供水单位责管理和维修公安消防部门责监督检；区消防供水系统包括供水管道、室消防栓、消防水箱、消防水泵等区供电系统包括消防控制柜、电机等应由物业管理单位责管理和维修并接受公安消防部门监督和检。
6煤气管道管理维修围界定煤气管道其管理和维修围应实行由煤气管理单位统管理和维修、分段承担维修费用原则。
属业主主用部位损坏应由煤气管理单位责维修业主承担费用；属区共用部位损坏应由煤气管理单位责维修并承担费用；属修以上工程由煤气管理单位责维修从维修金支付费用。
7电梯管理维修围界定物业管理单位具备电梯维修保养格应行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养格应委托具有相应质电梯维保单位。
电梯保修期其日常管理由物业管理单位责维修保养由安装单位责；保修期满物业管理单位行维修保养己责管理和维修；委托维修保养单位由维修保养单位责。
日常维修保养费用从业主收缴电梯运行费支付修费用从维修金支付。
沈阳市目前规定电梯运行费很难维持电梯正常进行。
8区绿化工作区绿化应按规定和规划设计要由开发建设单位进行栽种有关部门验收合格移交给物业管理单位由物业管理单位进行日常管理物业管理单位进行物业管理成核算应将绿化管理成纳入物业管理成。
9区道路（含硬覆盖）区道路（含硬覆盖）应按规划设计要由开发建设单位进行修建有关部门验收合格移交给物业管理单位由物业管理单位进行日常管理物业管理单位进行物业管理成核算应将道路（含硬覆盖）维修成纳入物业管理成。
三、其它设备设施管理维修围界定根据建住房[998]3《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》规定以下设施设备包含区共用设施设备有线电视线路及设备设施管理维修围界定有线电视线路、设备设施及信应由有线电视台责管理当有线电视线路、设备设施及信出现故障应由有线电视台进行维修所发生维修费用应由有线电视台行。
卫星电视广播地面接收设施设备根据国院993年9令规定“人不得安装和使用卫星地面接收设施”。
可是现有不少区都有人或开发商安装卫星电视广播地面接收设施对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修原则其维修费用应由使用人（收费单位）行。
私安装程种给屋面及毗邻房屋造成损坏应责维修。
3宽带络管理维修围界定宽带络管理维修围界定应实行谁安装谁收费谁管理和维修原则宽带络设备设施使用区供电应按其使用用途向物业管理单位交纳电费占用区房屋还应向物业管理单位交纳房费进入区检修和维修应征得物业管理单位。
电信管线及设备设施管理维修围界定电信管线及设备设施管理和维修应由电信部门全责。
电信部门不但要对通信线路责维修还要对电信设备设施进行维修不但要对室外通信线路进行维修还要对室预埋管线进行维修。
四、其它几项工作管理围界定 环境卫生管理围界定物业管理区域环境卫生应由物业管理单位责。
居民生活垃圾由业主（或使用人）行投放到各单元门前生活垃圾箱（桶）由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）取出生活垃圾并装袋清运到生活垃圾由环卫部门从生活垃圾清运到生活垃圾排放场。
物业管理区域除雪工作除雪工作是全社会责任每人都有除雪义不能以区有了物业管理单位除雪工作就是物业管理单位物业管理单位只是区除雪工作部分只是其他部分（如区业主、单位及其他专业管理单位）都参加除雪工作就误认是物业管理单位工作了。
即使物业管理单位与业主委员会签订《物业合》有除雪承诺条款其他部分人员也应该积极参加除雪工作。
以上探讨是指保修期满以物业管理区域也只是人粗浅看法不定合各专业管理单位实际情况。
探讨目是引起全社会广泛关二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域各专业管理部门管理责任和维修围政策与法规以便把物业管理工作做更。