沈阳市保障房建设“十二五”融资策略分析
[摘 要]根据沈阳市保障房建设的总体规划和要求，通过预测“十二五”期间沈阳市保障房建设的主要任务，按照“创新机制、多措并举、科学发展”的原则，分别针对廉租房和公租房等保障房类型进行融资策略分析，拟定融资预案，保障沈阳市保障房建设的实施。
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005—6432（2013）36—0048—02。
1 引 言。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由两限商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房、危旧房及棚户区改造房构成。两限商品住房、经济适用住房统称为出售型保障房、廉租住房、公租房统称为租赁型保障房，而商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
“十二五”期间，我国将建设3600万套保障性住房，2011年1000万套，2012年1000万套，2013—2015年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。“十二五”期间，沈阳市保障房建设总体目标为19.04万套，2011年5.04万套，2012年3.5万套，2013—2015年10.5万套，使保障性住房的覆盖率达到25%。
面对如此大规模的保障房建设需求，建设资金的筹措已成为能否保障任务落实、建设质量的重点。“十二五”期间，沈阳市保障房建设将面临着近344.2亿元的资金缺口，保障房建设融资将成为全市政府面临的严峻挑战。根据沈阳市保障房建设的总体规划和要求，按照“创新机制、多措并举、科学发展”的原则，制定以下融资策略。
自2010年以来，我国政府投入大量资金用于廉租房的建设，短期内迅速解决了一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下基础。新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：
2.1 建立激励机制，加强资金管理。
政府相关部门成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示化，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处；建立完善的考核与奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设。
金融机构着力研究如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。
土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，根据实际情况予以确定。鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。
2.2 发挥利用民间资本。
经过多年的发展和积累，社会民间资本总量有了显著提高，这些“热钱”也在寻找市场有利时机，发挥作用。我市也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。廉租房建设能有效解决这两个闲置问题达到双方共赢。一是政府可利用自身信用将民间借贷出来用于廉租房建设；二是政府将建好的廉租房出租可将租金用于归还贷款本息，此举可谓一举两得，且可操作性很强。
2.3 积极筹措公益基金。
运用彩票、公债等方式募集资金，我国福利彩票事业一直发展平稳，沈阳市福利彩票发行量逐年递增，将全市本级留成部分用于廉租房建设既合理又合法，还能拓宽廉租房建设的资金渠道。
2.4 房地产企业配建廉租房。
房地产企业在行使其经营权利的同时，也肩负着社会责任，对房地产管理相关规定设立细则，在新建小区内配建适当比例的廉租住房，用于所在项目地块回迁安置，并依据房地产企业每年的执行情况对其信用度进行考核。
2.5 部分廉租房产权出售而私有化。
发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化。随着社会的发展和人均收入的增长，一些旧廉租房逐渐形成，政府可出台相应政策，使符合条件的人群借助银行贷款购买廉租房，激活廉租房资金循环使用，促进廉租房建设走可持续发展道路。
3 公租房的融资策略。
按照公共租赁房以“政府主导，市场化运作”的模式。公共租赁住房建设市场化运作的融资方案如下：
3.1 公司化操作。
建议组建公共租赁住房投资集团，赋予该公司资金运作、公共租赁住房投资及公共租赁住房运营、管理等职能，并辖公共租赁住房管理公司。把公共租赁住房建设的政府主导改为市场化运营、公司化操作。租金收入实行收入两条线，暂不上缴财政；租金收入在扣除维修费用、管理等运营费用后作为公共租赁住房的滚动资金发展公共租赁住房。即半市场化运作形式，以政府为主体进行投资，在政府财力不足时，采用市场筹集资金，政府给予适当的投资利润或投资补助。
3.2 创新融资模式。
鼓励市场资金参与公共租赁住房投资，也可以采取BOT运作模式，或BOO、BOOT模式。项目所在地政府授予一家或是几家公司或是私人企业所组成的项目公司以特许权利——就某项特定基础设施项目进行筹资建设（少量投资，大量融资），在约定的期限内经营管理，并且通过项目本身的经营收益偿还债务和获取投资回报，在特许期届满后将项目实施无偿转让给所在地政府。
具体而言，成立以社会资金为主的股份公司，进行市场融资，按照股份进行投入，市政府可以以土地入股的方式参股，并且给予贴息或投资补助。租金收入在扣除维修及运营费用后，按照股份分摊。
3.3 发行企业债券。
利用国家鼓励优先发行支持保障性住房融资债券的政策，结合“十二五”保障房规划目标，每年发行不少于投资总额60%的企业债券。
3.4 利用银行贷款。
从现在解决资金渠道来看，银行贷款成为地方保障性住房建设非常重要的资金来源支撑。利用银行贷款建设保障房可分为两部分，一是利用政策性银行贷款，二是利用商业性银行贷款。银行短期的贷款和回收公租房租金低、时间长是一个矛盾，银行对地方的贷款和信托融资只能是应急性解决短期资金需求。现在最需要银行支持的就是政策性的长期的低息贷款支持。无论采取哪种模式，由于公共租赁住房的公益性和保障性，因此财政给予贷款全额或部分贴息补助以及和建设用地的行政划拨还是必需的，也是保障偿还银行贷款的一种有效途径。
4 结论与建议。
沈阳市“十二五”期间保障房建设时间紧、任务重，关系到城市的总体发展和民生，需筹措资金缺口较大，但通过借鉴已形成的保障房融资经验、创新融资模式，可以逐步完成资金筹措，保障建设顺利实施。融资是保障房建设的基础环节，综合沈阳市自身特点，建议从以下几个方面开展工作：
政府统筹规划，根据实际需求合理划分保障房布局。尽量选择方便百姓生活，配套完善的地块建设保障房，对未来保障房产权流转提供有利条件。
政府划拨建设用地，降低投资成本。项目的建设用地应由政府无偿提供，可有效地减少项目实施过程中的阻力。
搭建融资平台，成立专门的保障房平台公司做投资主体。平台公司通过住房出租、商业租售、住房流转等手段解决信贷偿还的难题。强化保障房经营管理公司概念，使项目的建设、经营、管理规范化。
加大项目资本金筹措力度。资本金是保障项目融资和实施的前提，政府可以土地、固定资产、财政专项资金的方式筹集项目资本金，按比例逐年安排项目使用。
开拓贷款偿还渠道，将有良好经济效益的项目注入平台公司。仅仅依靠保障房项目自身收益偿还贷款力量不足，可通过开发经营其他项目所得效益弥补贷款偿还的不足。
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