转型时期我国城市住房问题思考
摘要：我国正面临经济社会双重转型，城市住房消费两极分化现象严重、中低收入群体住房问题突出、流动人口住房问题值得重视。
我国城市住房困境无论从认识偏差、机制缺失和结构不当哪方面分析，都与住房租赁市场滞后有密切关系。
文章基于发展住房租赁市场的视角，提出完善住房租赁市场供应体系，建立住房市场租买选择机制；做好相关配套工作，促进住房梯级消费；建立城乡统一的土地市场、住房市场与住房保障制度，促进新型城镇化。
下载论文网 关键词：转型时期；住房问题；住房租赁 一、 引言 住房是人类重要的生活必需品，住房消费关系到人类的生存和发展。
拥有自己的住房是中国人长期以来的梦想。
但是，近年来，由于我国诸多城市的高房价现实，使得人们的住房消费理念有了一些变化，“住有所居”也成为我国政府和理论界倡导的住房消费选择。
然而，现阶段我国正经历着由乡村社会为主向城市社会为主、由计划经济向市场经济过度的转型时期。
在经济快社会快速发展的同时，伴随着利益分配的变化和社会制度的变迁，已经或有可能涌现相应的社会矛盾。
探索有效途径、建立长效机制、进而从根本上解决居民的住房问题，特别是中低收入群体、城市流动人口的住房问题，仍将是我国当前面临的重要理论问题和现实问题。
住房租赁市场在完善住房市场体系、解决城市中低收入群体和流动人口住房问题方面具有特殊作用和重大意义。
本文认为，我国城市住房困境无论从认识偏差、机制缺失和结构不当哪方面分析，都与住房租赁市场滞后有密切关系，并基于发展住房租赁市场的视角，提出一些对策建议。
二、 国内外研究现状 住房问题的认识和思考涉及到住房属性、住房消费和住房市场等多个方面。
国内外学者的有关认识，有利于当前我国城市住房问题的分析和解决。
如果过分强调住房的投资品属性，把住房作为投资和投机的工具，就会扭曲住房和住房市场的性质，并推高住房的价格，进而把广大住房消费者排挤出住房市场领域，在缺乏相应住房保障的情况下必然造成居民的住房困难（张跃庆，2011）。
并且，在住房租赁市场发育较为充分的住房市场体系中，“房地产租买选择机制”作为重要的关联因素能发挥到调节住房买卖市场价格的重要作用（崔裴等，2014）。
从住房消费阶段看，城市居民的住房消费具有明鲜的梯度结构特征。
住房市场的产品供给、社会成员的收入以及居民住房需求均在一定程度上呈现出梯度结构的特征，并促成了城市住房消费明鲜的梯度结构特征（浩春杏，2007）。
若住房消费结构的阶层体系较为和谐，“安其屋”将是低收入阶层的选择，“有其屋”将是中等收入阶层的选择，“优其屋”将是高收入阶层的选择（浩春杏，2007）。
我国城市住房租赁市场的需求主体主要是两类人群：一是尚没有能力购买住房的低收入群体；二是城市化过程带来的流动人口。
我国流动人口住房的最主要来源是租住私房，新生代流动人口租住私房的比例更高。
另外，流动人口的家庭化迁移趋势越来越明显（王宗萍等，2013）。
在英国，私人租赁住房是一个过渡性的住房选择，处于住房选择梯度结构的较低阶层，向上可以过渡至通过买卖拥有产权住房，向下可以过渡至社会租赁住房。
同时，产权住房和社会租赁住房的住户也可能过渡至私人租赁住房。
Peter A. Kemp 和Margaret Keoghan（2001）通过1996年～1997年英国住房调查数据的分析，发现了消费者由私人租赁住房转向产权住房和社会租赁住房以及反向过渡的特征。
并且，Peter A. Kemp（2011）通过2007年英国住房状况调查数据的分析，发现私人租赁住房市场在解决低收入群体住房问题方面起着异常重要的作用。
总之，国内学者外在住房属性、住房消费和住房市场等方面已取得丰硕成果，并重视住房租赁市场在住房问题解决方面的重大意义。
但是，却多侧重于其中某一方面的研究，缺少系统研究和统筹考虑。
本文将综合考虑住房属性、住房消费和住房市场，将住房租赁作为解决中低收入群体和流动人口住房问题的突破口，进行转型时期我国城市住房问题的思考。
三、 转型时期我国城市住房问题的理论分析 1. 转型时期我国城市住房问题的主要表现。
转型时期我国城市住房问题集中表现在住房消费两极分化现象严重、中低收入群体住房问题突出和流动人口住房问题值得重视等方面。
近年来，陆续出现的温州购房团、山西煤老板、“房叔”、“房姐”等现象是我国住房消费领域的特殊现象。
我国一些城市和地区住房价格偏高的现实，仍然抵挡不住部分人群旺盛的住房投资需求。
一些地方出现的“鬼城”现象则是高收入群体住房过剩而导致的空置现象。
与此形成鲜明对比的是工薪阶层为了拥有一套住房而倾其毕生所有，不幸成为“房奴”。
我国政府十分重视中低收入群体的住房问题，适时推出了一系列住房市场调控政策，并积极构建和完善住房保障制度。
目前，我国政府已经陆续推出经济适用房、公共租赁房和廉租房等保障房，并不断探索新的住房保障产品和措施。
我国政府在住房制度改革之初就十分重视住房产品的分层供给，针对不同收入群体提供不同类型的住房产品，逐渐形成了高收入群体通过市场机制获得住房、中低收入群体借助政府住房保障解决其住房问题的住房供应体系。
然而，随着住房市场化、货币化改革的推进，住房的投资品属性被不断扩大，住房市场的投资投机行为一定程度上致使住房价格日益攀升。
近年来，随着我国城市化的加速发展，城市流动人口的退伍愈发庞大，加之不断上涨和高位运行的房价，引发了流动人口的住房问题。
城市流动人口往往面临着择业和住房的双重压力，长期居住于城中村出租房、职工宿舍等非正规住房之中，居住条件差、居住面积小。
另外，城市流动人口往往无法享受与城市居民同等的教育、医疗、就业、培训等公共服务，无法融入当地城市社会（郑思齐等，2009），存在着一定程度的住房隔离和社会隔离。
从根本上讲，转型时期我国在住房方面的主要矛盾和问题，源自于对住房问题的认识偏差、住房租买选择机制缺失和住房梯级消费结构不健全等方面。
（1）对住房问题的认识偏差。
长期以来，我国社会对住房问题的认识误区主要集中在住房属性、住房消费方式、住房消费阶段和住房市场体系等方面。
在住房属性上，过分强调住房的投资品属性，致使一些地区住房投机严重，住房价格严重扭曲，居民（特别是中低收入群体）住房困难。
在住房消费方式上，存在“重买卖，轻租赁”的现象，致使住房市场体系不健全，住房租赁市场和买卖市场关系非正常化。
在住房消费阶段上，存在“一步到位”的超前思想，致使居民（特别是中低收入群体）住房消费行为和住房支付能力的严重脱节。
在住房市场体系上，长期忽视住房租赁市场，致使住房租赁市场发展滞后。
当前，我国住房租赁市场供给主体可以分为四种类型，即拥有一套以上住房的私有业主、提供公租房的地方政府、房地产经纪机构和房地产开发商。
但是，由于其他三种供给主体房源的有限供给，使得私有业主成为住房租赁市场的主要供给主体。
然而，由于现阶段我国住房租赁市场私有业主供给主体职业化、企业化不足，租赁住房与自有住房在使用价值和住房服务水平上具有不可替代性，住房租买选择机制缺失，进而导致住房买卖市场与住房租赁市场的弱替代关系（崔裴等，2010）。
租买选择机制缺失以及租买市场的弱替代关系是当前我国住房领域的主要困境，也是住房问题的重要原因。
住房梯级消费理念在我国住房制度改革初期的住房分层供应思想中就有体现。
住房梯级消费理念体现了尊重供求关系、遵循住房消费发展规律和适度消费思想。
从供求关系角度讲，高收入群体可以到市场上购买住房，中低收入者则可以在住房租赁市场上租房，或者申请政府提供的公租房（含廉租房）。
从住房消费发展角度讲，随着收入水平的提高，居民可以由接受补贴转向自食其力、由租公房转向租私房、由租房转向买房，并实现住房消费水平的提高。
当然，出于过渡或者偏好的需要也可以在租房和买房、私租房和公租房（含廉租房）之间进行适当选择。
从适度消费角度讲，根据消费能力进行适当的住房消费和其他消费选择，符合个体理性需要，又有利于经济社会发展。
然而，现阶段我国却存在着明显的超越住房支付能力、违背供求关系、漠视消费发展、过度消费的主被动住房消费现实。
如前所述，转型时期我国城市住房困境无论从认识偏差、机制缺失和结构不当哪方面分析，都与住房租赁市场滞后有密切关系。
据此，有理由从发展住房租赁市场的视角进行我国城市住房问题的分析和探讨。
按照流通方式，住房市场可以划分为住房租赁市场和住房买卖市场。
在一个租赁市场和买卖市场都充分发展、健康的住房市场体系中，人们在租赁市场上租房和在买卖市场上买房的效用应该是相同的。
当前，发展住房租赁市场一方面可以弥补我国住房租赁市场发展滞后的欠账，另一方面有利于住房市场体系的完善，进而促进我国住房问题的解决。
住房兼具福利和商品属性。
从住房支付能力角度讲，低收入人群处于劣势。
低收入人群住房问题的解决如果仅依靠自身的力量是不够的。
总之，在收入足以购买商品住房的水平之前，低收入人群住房问题的解决有赖于私人或公共租赁住房。
近年来，城中村住房租赁市场的火爆，与低收入人群的住房需求密不可分。
（3）发展住房租赁市场有利于流动人口住房问题的解决，进而促进城市化。
与买卖住房相比，租赁住房（特别是私人租赁住房）交易方便、退出快捷的特点，正好与流动人口的流动性特征相吻合。
我国流动人口住房的最主要来源是租住私房，新生代流动人口租住私房的比例更高。
发展住房租赁市场有利于流动人口住房问题的解决，进而促进城市化。
四、 发展住房租赁市场视角的我国城市住房问题对策建议 转型时期我国城市住房问题关系到国计民生，是重要的社会问题。
当前，除了充分认识发展住房租赁市场的重大意义，还应从以下几个方面真正落实： 1. 完善住房租赁市场供应体系，建立住房市场租买选择机制。
我国城市住房租赁市场的需求主体主要是尚无能力购买住房的低收入群体和城市化过程带来的流动人口。
我国城市住房租赁市场供给方主要包括普通居民、地方政府、房地产经纪商和房地产开发商（陈妍，2013）。
但是，我国城市住房租赁市场的供给主要依靠普通居民且房源不稳定。
为尽快完善我国城市住房租赁市场供应体系、建立住房市场租买选择机制，有必要做好如下几点：第一，完善住房保障政策，增加公共租赁住房供给；第二，出台相关政策，支持房地产经纪机构经营租赁住房；第三，通过政策引导房地产开发商开展包括住房租赁在内的综合经营；第四，鼓励普通居民提供稳定的租赁房源，如减免经营所得税。
我国目前面临的住房问题，除了发展住房租赁市场、完善住房市场体系，还有赖于相关配套政策的支持，以促进住房梯级消费，并从根本上完善住房制度、规范住房经济的运行。
根据目前我国住房消费两极分化、中低收入群体和流动人口住房问题的状况，应当重点加强土地制度、金融制度、住房保障制度和税收制度的建设。
在土地制度方面，重在明晰土地产权，处理好居住用地与其他用地的关系，以及居住用地对应于住房结构的内部关系。
在金融制度方面，重在服务大众和弱势群体，扶持普通住房消费和公共住房供给。
在住房保障制度方面，重在扶持弱势群体和特殊群体，倾向中低收入群体和流动人口。
在税收制度方面，重在调整住房分配不公和抑制投机，促进住房收益分配的公平化。
3. 建立城乡统一的土地市场、住房市场与住房保障制度，促进新型城镇化。
土地是人类重要的生产资料和生活资料。
随着经济社会的发展，土地更加稀缺，从而带来特定区域住房的日益稀缺。
目前，我国进城务工人员城市住房困难和乡村住房闲置并存的状况，在造成住房浪费的同时也带来了土地资源浪费。
在城乡范围内建立统一的土地市场、住房市场和住房保障制度（吕萍等，2010），是在城乡范围内调剂土地和住房资源、解决进程务工人员住房问题、进而促进社会稳定与发展的重要举措。
在建立城乡统筹的土地市场、住房市场与住房保障制度的过程中，同样要重视住房租赁市场的作用的良好发挥。
进城务工人员可以选择通过住房租赁市场解决暂时的住房问题，在有条件的时候向买房消费过渡，或者选择政府提供的公共租赁住房以及廉租房。
另外，从国际经验来看，发展城市住房租赁市场，是快速城市化过程中解决流动人口住房问题的必由之路（丁成日等，2011）。
新型城镇化是以人为本的城镇化，以发展住房租赁市场为视角，将为新型城镇化征途上住房问题的解决提供新的思路。
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作者简介：吕萍（1962—），女，汉族，内蒙古自治区呼和浩特市人，中国人民大学公共管理学院教授、博士生导师，研究方向为住房政策、土地经济与管理；刘宝香（1977—），女，汉族，山西省乡宁县人，山西财经大学公共管理学院讲师，中国人民大学土地管理系房地产经济与管理专业博士生，研究方向为房地产经济、城市经济。
收稿日期：2015—03—11。