疫情下创新国有直管公房管理模式研究
王丁卉摘要应对疫情冲击湖北省政府、武汉市政府先发布系列支持企业营发展措施。
以武汉市某市属传统国有直管公房企业例通对该企业传统直管公房管理模式现状、疫情下企业发展面临困境进行总结分析探创新变新路径。
关键词疫情影响;传统国有直管公房企业;创新路径图分类93 献标识码编00938（00）0600667 收稿日期00058传统国有直管公房是我国计划济代产物历史上实现福利分房和住房保障要将权属归政府所有国有房产交由地方房产管理部门代直接管理履行出租、修缮、安全、运营等职能承租人只支付很低租金便可终身享有房屋使用权。
随着武汉市体制机制改革不断深化原由地方房产管理部]代管国有直管公房逐渐演变由各区属房地产公司管理区属公房和由市属公房企业管理市属公房（即研究对象）。
疫情发生因防控管制要避免人员聚集和近距离接触收租、出租、营等业俨然无法正常开展该企业生产活动受到了前所有冲击影响长、围广使其不得不加快变现有管理模式主动变新。
传统直管公房管理模式现状租金价格低廉市场化程不足根据房屋权利性质可将公房分两权合类和两权分离类（如表所示）两权合类是指公房产权和使用权都属该公房管理企业房屋这类公房租金含金量较高但占比可通公开招租完全市场化营目前月租金单价约3090元平方米月。
兩权分离类是指公房产权归该公房管理企业使用权归承租户房屋这类公房占比但租金含金量低根据房屋用途又分住宅类、机关办公类和工商企事业类。
住宅类因具有保障性住房社会属性政策性较强目前仍按照武价房[999]85相关标准计算执行月租金单价仅约元平方米月远低市场水平。
机关办公类和工商企事业类依据相关政策标准通协议租赁出租月租金单价分别约50元平方米月和8平方米月价格虽高住宅类但与市场行情相比仍有很差距。
收租工作困难获利能力较低即使租金已如低廉但历史上公房承租户多都是济条件差、无住房、受教育程普遍不高低收入人群这就造成了拖欠、拒缴租金等情况频频发生加上公房租金收缴并没有严格明规定导致收租工作困难。
营性房产整体占比且运营管理水平较低房屋管理人员还停留传统管理惯性工作模式房屋出租出便进人了租了事简单收租状态缺少从宏观战略层面对所辖房屋长远运营考虑创新识与竞争识薄弱房产获利能力普遍较低。
3管理关系复杂管理收益较差公房承租户因历史政策红利租赁关系享有“终身制”如遇房屋拆迁还可获得笔补贴。
因承租户极少主动退租甚至还存长期拖欠、拒缴租金却霸占房屋、违规改建使用“老赖”。
国有公房企业因不具有行政执法权对不缴纳租金、违规使用承租户无法采取强制手段只能通反复沟通协商情况严重也只能诉诸法院不仅耗长占用量还影响正常工作效率。
目前住宅类和机关办公类租金依旧维持0世纪物价水平但却占所辖公房面积80%（如图所示）且公房管理企业租金调整和征收补偿上常被相关单位以政府性产和化矛盾要做出妥协让步复杂管理关系使得公房管理收益较差。
公房房改不断管辖面积萎缩国998年颁布政策允许合条件公房承租户可按当价格水平通房改买断取得公房完全产权005年武汉市对房改价格进行次调增就出台新房改政策公房直以按照005年价格水平被低价出售。
该公房管理企业原有90多万平方米公房产多年房改目前只余50多万平方米可管辖面积还将日渐萎缩且所辖围公房因房改逐渐呈零散星分布房改楼栋因产权混杂各种矛盾聚增管理难加。
5老旧危房增多维修成上升现存公房多上世纪建造砖木、砖混结构久远房屋受损严重老旧危房增多安全隐患较随着材、人工费用上涨维修改造成不断上升“以租养房”缺口不断加。
6违规租严重存产流失隐患民用承租户租赁关系是终身制其余通公开招租、协议租赁人驻体营户或机关企事业单位签订合租赁期又都很长公房租金与市场租金就存较差距长合期又拉低了整体租金水平。
些承租户没有公房管理企业情况下将公房承租权视牟利工具私高价租从获得高额差价谋取不正当利益加上依法处理违规租行效不佳导致管理者权益得不到有效保障各级政府作公房实际产权人失了量收益国有产流失严重。
疫情下传统直管公房企业面临困境疫情发生前公房管理企业传统房管模式就已呈现出步履维艰现状疫情发生防控维稳局势还将长期持续实营行业普遍萧条传统国有直管公房企业面临着新发展困境。
根据武汉市政府《应对疫情支持企业营发展二十条措施》涉及房屋租金减免政策规定“对承租国有产类营用房企业3月房租免收、6月房租减半”。
国有公房企业扶企业减免租金身受到租金损失是否有政策补贴尚不可知且营性房产租金是市场化若无补贴则味着国有公房企业行承担年少6月市场化租金损失数额巨。
二武汉市恢复生产营采取是分级分类分有序推进复工复产涉及保障疫情防控、公共事业运行、农业生产必及其他重要国计民生企事业单位优先复工其他型行业暂不确定。
承租国有产类营用房企业多从事型行业民营企业和体工商户部分还开门营业长关门导致其现金流紧张甚至金链断裂即使给予其租金减免优惠受疫情影响续也可能无法营随而就是承租户交不出租金、量房退租、营业锐减、租赁纠纷不断、违约情况加重等风险公房管理企业量人力物力将被用与生产营无关沟通办商、处理矛盾纠纷、维稳稳工作整体效益产出将会变低。
三国有公房企业生产运营根就是“以租养房”济环境下行当下随着汉汉人流量急剧减少续房屋市场消费疲软国有公房企业开拓市场难将会增加实现国有产保值增值压力更完成年绩效收人目标更艰巨急通其他创收增收渠道维持运营。
3创新变新思路与建议3争取相关单位支持完善配套管理政策是积极向上级单位反映寻租金减免政策补贴减少因承担损失而难以维持身营风险。
二是向相关主管部门争取公房调租政策使公房租金标准与当前物价水平相适应。
三是现有部分公房承租户不属被保障围但因继承了公房使用权仍可享受低价买断公房产权红利建议与俱进推进房改政策更新避免使国有产成了人致富工具。
四是寻立法支持对不按规定缴纳租金、违规使用等行以法规成形式进行约束加强公房管理企业管理权限适允许采取强制措施保障国有产权益。
3主动与市场接轨不断提升房产获利能力是坚摒弃传统简单“租了事、坐等收租”管理模式房屋管理人员工作重心要放到对所管辖承租户营状况、财流水、信息收集上及掌握租户动向培养对市场变化敏锐有效管理作出信息预判、提供依据。
二是市场化运营公房必须由具备法定质三方评估机构评估确定低租金标准而有不少老旧公房虽位市心但因地处背街里弄面积和商业价值较评估结与其真实行情往往不相适应招租出租受到了定限制建议这类特殊公房可由公房管理企业根据房屋实际情况采取集体评审方式确定租金报相关主管部门审批备案即可减少形式束缚主动契合市场提高房屋利用率。
33有针对性开拓市场减少房闲置是疫情下武汉量工人员、体营户外流市场不景气情况下更将开拓业力气用刀刃上。
每年留汉工作创业高校毕业生众多其住宿、创业办公都要租房公房管理企业可顺势抢占高校市场先机利用国企和名声优势合各级政府、各高校、用人单位力宣传推广公房。
二是充分发挥存量公房多、成低、盈利空优势有条件将部分可利用民用、办公类公房营性房产用创收增收积极谋当前有庞市场优质营户进行合作如快递、生活超市、农副产品、药店等。
3灵活处理退租租有效缓疫情冲击疫情下国有公房企业进行租金减免扶应密切关承租户复工复产情况重摸清承租户营动向对欲退租提前做预案鼓励将合续租列减免租金条件减少退租率。
对营不善不得不退租特殊情形疫情完全结束前允许现有承租户合法合规营前提下租或分租将公房管理企业招租出租压力部分移至承租户身上减少房闲置缓疫情冲击。
35充分利用管房优势开拓延伸业是国有公房企业以前公房产权人代办了量公房权证积累了代办渠道开通了相关办理路径以优势可对外拓展房屋权证代辦、政策咨询等有偿。
二是充分挖掘有管房维修队伍市场价值向所辖住户、其他有用户提供房屋应急维修、管道挖掘疏通等有偿。
三是国有公房企业主业可面向市场承接企业、单位、私人房屋委托代管业。
四是现管公房有不少是优保、保建筑历史价值巨可合相关主管部门打造红色旅产业推广优保、保建筑历史化深挖房屋济效益。
36借助外力打造公房平台“张”建设疫情下武汉市各公房管理单位传统业都受到了打击作公房板块命运共体市属公房企业与各区属房地产公司可加强合作系把握国引导国企盘活存量房产积极投人租赁市场成房重要供应力量利趋势积极寻上级主管部门支持打造武汉市首公房平台“张”建设利用公房成低、国有品牌名声优势形成合力进人市场实现各管房单位、管房单位与市场共享、利共赢共应对型困境。
结束语直管公房作国有产管理种特殊形式至今我国济社会发展仍有其存作用和价值。
但随着代变化传统公房管理模式呈现出种种问题表明国有公房企业要结合市场规律与俱进而疫情发生更是剂强有力催化剂敦促着国有公房企业危机寻机。
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