大厦20XX年度物业管理工作总结
2012年以来，在政府部门、Z大厦业主委员会及公司领导的指导和大力支持下，我司员工本着业主至上，服务第一的宗旨，以预防为主，认真贯彻谁主管、谁负责的方针，想业主所想，愿业主所愿，全心全意地为业主服务，为大厦营造了一个文明安全、舒适和谐的生活环境。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促进2009年工作再上一个新台阶，现将2012年工作总结如下：
在洪桥街各级领导的正确领导下，以"三个代表"重要思想和发展观为指导，紧紧围绕街各级领导综治工作会议精神，并加强奥运期间的安保工作，按照街各级领导的工作要求，切实地把好本大厦综治及维稳各项工作的环节，充分发挥管理处各职能部门履行好各自的职责，为大厦业户创造良好的居住环境。
1、领导重视。管理处领导高度重视维稳及综治工作，多次召开Z大厦综治维稳工作会议，听取各部门的工作情况汇报，对大厦综治维稳工作有计划地进行了部署。
2、责任明确。2012年初，管理处对各部门负责人落实综治管理责任制，将综治管理工作从层级抓起，取得了良好效果。
(二)狠抓落实巡查工作，并预防和妥善处理好业户发生的各类事件。
1、贯彻落实洪桥街有关治安防范工作的通知文件，有效地化解各类业户发生的矛盾，同时向业户宣传了国家的相关法律法规，为维护大厦的稳定和谐奠定了良好的基础。
为预防好大厦业户群体性事件，管理处明确公开办事制度，对业户反映突出的问题，由主管人员直接负责跟进落实，加强与业户之间的沟通，特别是对在大厦居住的外籍人员;同时，将业户反映问题及时妥善解决，以减少业户的投诉。
今年来，管理处充分发挥各部门职能作用，积极配合市房管部门、洪桥街综治办、街道派出所、天秀居委会等各级领导的工作，针对大厦存在有：
①龙房地产发展公司一房多卖、假房产的问题;。
结合大厦的特点是：
①居住的外籍人员多;。
②居住在大厦内的人员亦比较复杂;。
因居住人员大多数来自不同的国家，他们生活方式区别很大，语言沟通亦存有差距;为此，管理处加大服务管理力度，对发生治安突出的问题及时开展整顿;同时，配合洪桥街派出所深入开展扫黄打非、打击非法传销、钞卖外币、非法集结、打击整治利用"六合彩"赌博等行动，有力地遏制了各类违法犯罪活动，维护了大厦的治安稳定。
进入北京奥运安保期以来，洪桥街派出所先后两次组织召开奥运安保维稳工作会议，派出所陈所长亲自部署北京奥运期间的治安防范工作。为保证奥运期间不发生影响北京奥运顺利举行的情况出现，大厦管理处实施24小时值班制度，全面控制大厦内的不稳定苗头，并健全信息报送制度，以便及时掌握、处理相关情况、确保大厦稳定。
(一)修复大厦负一、负二车场的抽风系统以及楼层的送风系统，并定期开启。
(二)全面疏通地下污水渠。
(三)更换停车场的自动收费系统，增加闭录监控镜头，修复住户对讲防盗系统。
(四)改造负二层排水系统(长期积水，雨季会发生水浸)，增设大容量的潜水泵。
(五)维修保养大厦高、中、低区水泵(原备用水泵已故障停用)，确保大厦用户的正常供水。
(六)对载货电梯重新安装了防护板，立即处理了电梯存在的隐患;大厦电梯加装空调，改善住户上落电梯闷热的现象。
(七)对大厦的高压供电设施、发电机组进行全面维修保养，更换已损坏或过期的零件，确保大厦日常供电及应急供电设备的正常。
(八)修复大厦消防增压泵以及消防中心、监控中心系统，增设电脑软件管理。
(九)分别对大厦的设备用房等重点区域增设灭火器具，防患于未然。
(十)对大厦楼层公用部位已缺失的应急灯、消防水带、水枪头进行统计补充。
分期对大厦设备设施进行翻新标式，并编订操作规程;。
(十一)对外派的维保工作实行定时定员督促落实。
1、外围烂地改造;。
2、大厦外墙清洗;。
3、大厦绿化补种施工;。
4、东侧外围及大厦正广场加装监控;。
5、电梯加装空调; 6、大厦供水系统全面维修;。
7、电房楼梯.负二出入口斜坡装修;。
8、写字楼客梯鉴定和桥箱改装监控;。
9、Z大厦七楼装饰工程施工;。
10、Z大厦负一出口平台工程;。
11、Z大厦外围绿化整改照明;。
12、负一出口安装雨蓬及加装不锈钢门;。
13、七楼安装不锈钢及广告翻新;。
14、疏通八楼排水管。
以上工程项目不包含小修小补。
(一)安排专业清洁公司对大厦的公共部位进行保洁;如大堂、楼层通道等部位进行日常保洁;。
(二)增设、规范各类公共指引标识。
(三)对楼层通道、停车场等公共部位、设施逐步进行扇灰等翻新工作。
(四)对大厦绿地已枯萎的花木进行了补种、修剪、施肥等养护工作。
(二)制定健全的投诉意见和回访制度;争取将投诉意见处理为零，努力做到业户的满意度为100%。
(三)健全业户资料档案;。
(五)建立和健全外籍人士管理档案;。
2012年度里，我处工作得力于政府部门和全体业户的大力支持，工作开展得甚是顺利，才得以业户的好评。新的年度里，我处的物业服务工作将会更进一层楼。针对Z大厦特性及现状，管理处拟定在2009年度里强化以下几方面管理服务工作：1、进一步改善治安秩序环境，加强对来访人员、货物进出管理;2、制定更科学的设备设施维保计划，并严格执行;3、积极配合有关部门加强外籍人员管理;4、树立员工更良好服务意识。