调控能否遏制高房租

政府声称要调控租房市场有一阵子了，但综合市场情况来看，房屋租金尚未得到明显控制。

毕业论文网 　　 　　今年3月份，住建部地产市场监管司司长沈建忠曾表示，住建部已经将租金调控列为房价调控的一部分。

据他透露，北京市已经表态，政府要调控出租房的租金，出租房的比例要达到60%。

房租调控的现实意义十分明显。

随着房市调控政策的严厉，高涨的房价有了松动迹象。

但与此同时，租房市场的价格却在悄然上涨。

能调控得了吗? 　　 　　作为房价调控的组成部分，此次调控房租出台的背景在于年后房租价格的大幅上涨，特别是北京上海等一线城市。

“国八条”以及各地的限购令，意在平抑房价，其部分结果就是按下购房需求的“葫芦”，却浮起了租房需求的“瓢”。

最近一段时间内，国内部分城市房屋租金上涨比较明显。

去年毕业的小武，在北京找到一份满意的工作，月薪5000元。

他和女友租了近郊一套小一居每月2500元，生活虽然不富裕，但尚能自力更生。

今年再签合同，房租一下提高到了3500元，日子显然过的拮据很多。

由于房价屡调屡涨的前车之鉴，现在许多人对房租调控心存疑虑，有些甚至是心存恐惧，害怕房租在调控之下更加报复性上涨。

尽管，政府调控房租对很多租房者来说，或许是好消息，但是，也引发了一些民众尤其是一些房屋出租者的担心：“要是能把房租调低点当然是好事了，至少每月的支出能少些，可是就怕调不下来，反而越调越高，到时候租房更贵了！”某租房人满腹忧虑地说。

对于调控能否遏制房租上涨，22世纪不动产总经理王文香的第一反应是“能调控得了吗？”而业内其他人士也同样抱有疑问，认为房租不好调。

调控难在哪儿？ 　　 　　住房市场原本应该是买卖和租赁并重的市场。

我国在房改之前，可说几乎是清一色的公租房。

经过房改和这些年房地产市场化的快速推进，中国人均住房面积已从1998年的17平方米，迅速增加到2010年的33平方米，家庭自有住房率也已高达80%。

与此同时，由于廉租房和公租房的长期缺位，如据统计，截至2006年年底，有4个地级城市和141个县级城市甚至连廉租房制度都没有建立；再加住房租赁者的各种权益，如户籍落户、孩子入学等诸多方面，都没法享受与购房者同等的待遇；因此，住房租赁方式正日益被边缘化。

作为房价调控之一部分的房租调控，其复杂和困难程度远超房价调控。

而房价调控，先前已多次遭遇“屡调屡涨”的怪圈，给相关部门带去了莫大压力。

在着手研究制订房租调控政策之始，对此应有高度清醒的认识。

房租调控远较房价调控困难，首先难在租赁市场的供求双方主体较买卖市场的供求主体复杂。

买卖市场的供应者，主要有卖一手房的开发商和卖二手房的出售者，当前主要还是以一手房为主；而住房买卖市场的需求方，主要是自住购房者和投资/投机购房者，在房价收入比畸高的情况下，当前主要是改善性自住购房者和投资/投机性购房者。

住房买卖市场，特别是一手住房买卖市场的源头市场是土地市场。

土地市场的买方，主要是各开发商，而土地市场的卖方，虽然表现形式各异，但归根到底是各地方城市政府。

垄断性市场需要价格管制，在地方政府垄断房地产源头市场这一既成事实的背景之下，政府行政干预房地产市场的土地和住房价格，存在着经济学理论基础，其调控政策的设计，从理论上讲也是相对较为容易的。

而住房租赁市场，长期以来，由于保障性租赁住房的缺位，租赁市场的供应方，主要是一个个单独的个体房东，需求方也是一个个独立的个人或家庭。

由于租赁市场供应方和需求方的高度分散，不论是租赁住房的供应和需求，都存在着充分的竞争，房租的形成应该是租赁双方自愿成交的结果。

市场可以通过供需双方的充分竞争而发现合理的价格，而行政干预很难确定合理的房租。

因此，政府行政干预房租，并不存在经济学理论基础。

房地产是一片一片开发出售的，而住房租赁是一套一套甚至是一间一间出租的。

由于地段区位、房间装修、家具档次、房东服务等不同，其房租往往存在着差异，即便在同一套住房，也存在着由于诸如朝向不同而导致的房租差别，这就决定了房租调控远较房价调控的艰巨和复杂。

房价调控曾经屡陷“越调越涨”的怪圈，房租调控的难度也就可想而知。

不要说每套房或每间房的房租行政难以定价，即便是一个城市房租的总体把握也是困难重重。

在住房租赁市场，由于住房具有投资属性，按理说房租/房价比是判断房租是否合理的最佳标准。

然而，在许多房地产热点城市，好多商品房的租金回报率甚至还不及一年定期存款的利率，在这种情况下，房租究竟是高了还是低了？在房租合理标准难以确定的情况下，又该如何调控房租呢？ 　　在西方发达国家，对市场类住房房租的干预，一般仅限于对相对弱势的承租者在租住权益方面的保护，而对具体的租金则很少直接干预，即便干预一般也是对加租幅度的限制，而对于起始租金，通常是支持由租赁双方来自由商定的。

在西方甚至还有这样一种说法：“破坏一个城市建筑的方法，除了轰炸之外，就是低房租政策了”。

调控的求解之道 　　 　　住房租赁市场房租的调控，应根据保障房租赁市场和市场房租赁市场的不同特点而各有侧重。

首先，对于保障房租赁市场来说，当务之急是要尽快还上廉租房和公租房建设严重不足的历史欠债，重中之重是要完成好“十二五”规划建设3600万套保障性安居工程的历史重任。

其次，对于市场房租赁市场来说，当务之急是要规范市场类住房租赁市场的秩序，重中之重是要建立住房租赁供需双方的直接沟通机制。

政府调控市场房租赁价格，重点应放在对租赁市场秩序的规范，而非对房租的直接干预。

政府采取行政手段直接干预房租，一方面很难发现合理的房租水平，另一方面很可能事与愿违，反而扰乱租赁市场的秩序。

破解房租调控难题，关键是要厘清政府与市场的边界，让市场的归市场，让保障的归保障，在充分尊重房地产市场规律的前提下，根据保障房租赁市场和市场房租赁市场的不同特点，来科学设计房租的调控路径。