浅析房地产开发项目风险管理
【摘 要】在当今房地产开发项目管理中，我国房地产开发企业普遍只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险管理，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的损失甚至失败。随着风险管理逐步被人们所认识，探讨房地产开发项目的主要风险因素以及识别方法，提出风险化解策略，为避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究相关内容，为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
项目风险管理是为了最好地达到项目的目标，识别、分配、应对项目生命周期内的风险的科学与艺术，是一种综合性的管理活动，其理论和实践涉及到多种学科。风险识别、风险估计和风险评价是项目风险管理的重要内容。但还必须在此基础上对风险实行有效的控制，妥善地处理风险事件造成的不利后果。随时监视项目的进展，注视风险的动态，一旦有新情况，马上对新出现的风险进行识别、估计和评价，并采取必要的行动。
风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。房地产开发项目风险管理方法体系将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。在风险管理框架中目标体系、组织体系、流程体系、方法体系四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目风险管理体系。
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
房地产开发项目其主要风险有：预测风险、决策风险、高层战略风险、技术设计风险、计划风险、实施控制风险、政策性风险等。
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
（一）风险回避。
风险回避是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。风险回避是一种消极的防范手段，虽然能避免损失，但也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
（二）风险控制。
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。风险控制是一种积极的风险管理措施，措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症，应优先采用风险控制措施。 （三）风险转移。
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移是将风险转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或者因为冒风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。
（五）风险利用。
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效，就可根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
房地产开发项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，重视过程中每个环节的管理，重视项目的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对房地产项目开发目的和效果的不利影响。