单套房价中位数与房价走势
下载论文网 每平方米住房单价高低反映的是绝对购房成本负担，也是最为准确的计量房价高低的通用单位。
多侧面反映住房负担程度则是一个非常不错的研究成果。
中国社科院在《中国住房市场发展月度分析报告》研究中，就以单套总价的方式来计算价格。
而在美国，有一些州则是整栋楼加上花园等附属配套设施来标价的。
社科院按照单套总价计算价格，或能反映最低要求的住房负担程度，以及一个城市住房供应结构比如大小户型结构，从而满足不同层次的住房需求。
按照单套总价计算，让人对最低平均要有多少钱就可以安居一目了然。
不过，由于住房大小、户型结构不一样，也有特殊的情况。
比如，单价中位数居第二的上海，总价中位数却仅位居全国第4，为319万元/套。
这说明，上海的住房负担实际略低于人们的直觉，当然，这是以牺牲居住条件为代价的。
另一个典型例子是大连以78万元/套的总价中位数居样本城市最末，不足第一位北京的1/5，相对较低的单价和小户型偏好使得大连的购房支出处于较低水平。
大连这几年似乎成了被遗忘的角落，包括房价在内都没有出现在热点热议的城市中。
这使笔者想起一次做在线讲座时，提问题环节一个大连市民询问大连房价还会涨吗？笔者只能回答对大连房价真的不了解。
根据社科院的报告，2017年12月，样本城市中，北京以402万元/套的总价中位数居全国第一，深圳、厦门分别以352万元/套、322万元/套的总价中位数位居全国第二、第三。
总价中位数相对较低的省会及以上城市有长沙、重庆、西安、沈阳、太原等，单套总价中位数均在百万元以下。
以北京为例，《2018年北京政府工作报告》指出，北京居民人均可支配收入2017年达到5.7万元。
两口之家一年按照12万元收入，购买单套总价400万元的房子，不贷款、不负债需要33年。
如果贷款负债的话，归还贷款需要的时间更长、负担成本更大，因为有最少年息6%左右的贷款利息，即100万元贷款第一年要多还6万元利息，假如贷款200万元，第一年要多还12万元利息。
按照工薪阶层较高收入年收入12万元，两口之家一年24万元收入，那么在北京购买单套总价400万元的住房，也需要17年。
单套总价低于百万元的长沙、重庆、西安、沈阳、太原、大连等城市的居民收入水平也远远低于一线城市。
社科院?@个单套总价中位数没有考虑住房品质的差异，是以牺牲居住条件为代价。
尽管如此，单套总价并不低，包括低于百万元的长沙、重庆等2017年以来房价直冲云霄，都已经后来居上，而且行政手段按住后，目前的反弹力度非常大。
2018年房地产调控政策出现了微妙变化。
由过去一刀切强势打压、遏制而较少考虑实际住房需求，到今年的保证刚需，支持改善型需求，抑制投资投机。
特别是支持改善型需求放开的口子不小。
笔者还是坚持一个观点：只要调控政策稍有放松，那么房价就会报复性反弹。
北京不断传来交易量下降、京郊房价松动的消息，但必须明白这是几乎冻结楼市调控导致的。
一线城市调控政策松动幅度不大，因此，一线城市房价以稳定为主，短期内大起大落的可能性均不存在。
综合库存、价格水平和政策方向推断，二线城市短期房价有较大幅度的上涨。
最大的动力在于，二线特别是省会城市政府有放松调控、推高房价的动力。
同时，一部分炒房客认为一线城市房价已经过高而且调控政策不放松，投机机会较小，风险较大，都瞄准了重庆、武汉、长沙、郑州、合肥、海口等所谓的房价洼地城市。
这个房价推手力度非常大。
整体来看，2017年一刀切的强势调控使得一大部分刚需与改善型需求都被压制。
三、四线城市当前的低库存和市场发热是进入2018年以来调控政策松动的体现。
从调控政策角度分析，侧重点在于力争控制住城市特别是二线城市房价的过快上涨，二线城市是关键。
从而保证市场趋于稳定，为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造时间与空间。
从住房保障角度看，租赁房、共享产权房、多渠道供地改革、租购并举体制等要多策并举，增大政府层面对住房的保障力度，提高保障性住房覆盖群体。
从购房者的角度分析，对于刚需与改善型需求来说，观望等待是下策，或等来的是越来越买不起。