有关外资投资房地产的法律分析
法律分析基如下规性件关规房地产市场外准入和管理见》（建住房[006]7）（以下简称“7”）．《国外汇管理局、建设部关规房地产市场外汇管理有关问题通知》（汇发〔006〕7）（以下简称“7”）3《商部、国外汇管理局关进步加强、规外商直接投房地产业审批和监管通知》（商函［007］50）（以下简称“50”）《国外汇管理局综合司关下发批通商部备案外商投房地产项目名单通知》(汇综发[007]30007年7月0日) （以下简称“30”）5外商投产业指导目录（007年修订）（国发展和改革委员会、商部令[007]57）外投房地产法律问题、外进入根据7规定境外机构和人境投购买非用房地产应当遵循商业存原则按照外商投房地产有关规定申请设立外商投企业；有关部门批准并办理有关登记方可按照核准营围从事相关业。
7规定外商投房地产企业股权和项目让以及境外投者并购境房地产企业由商主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投者应提交履行《国有土地使用权出让合》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等保证函《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门变更备案证明以及税机关出具相关纳税证明材。
境外投者通股权让及其他方式并购境房地产企业或收购合企业方股权须妥善安置职工处理银行债并以有金次性支付全部让金。
对有不良记录境外投者不允许其境进行上述活动。
因外收购境房地产项目有两种般操作模式模式房地产项目协议让房地产项目让是指已取得政府立项批并已完成了初步开发项目权利人将其所拥有项目依照政府规定条件、程序通签订项目让协议方式予以有偿出让受让人项目已有基础上投完成开发建设行。
采取房地产项目协议让方式境外投者收购前必须境投设立房地产企业以该外商投企业收购方完成房地产项目让。
模式二房地产项目公司股权让房地产项目公司股权让是指通让项目公司股权方式完成房地产项目权益让。
采取房地产项目公司股权让方式般由境外投者通股权收购模式将房地产开发企业变更外商投房地产企业。
二、外商投房地产企业设立（）根据《外商投产业指导目录》规定以下房地产项目限制外商投营（）土地成片开发(限合、合作)；（）高档宾馆、别墅、高档写楼和国际会展心建设；（3）营房地产二级市场交易及房地产介或纪公司。
外根据7外商投房地产企业外投各方不得以任何形式合、程、股权让协议以及其他件订立保证任何方固定回报或变相固定回报条款。
（二）册金要外商投设立房地产企业投总额超000万美元（含000万美元）册金不得低投总额50%。
投总额低000万美元册金仍按现行规定执行。
（三）外商投从事房地产开发、营应遵循项目公司原则申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权或已与土地管理部门、土地开发商房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让购买协议。
达到上述要审批部门不予批准。
已设立外商投企业新增地产开发或营业以及外商投房地产企业从事新房地产项目开发营应按照外商投有关法律法规向审批部门申请办理增加营围或扩营规模相关手续。
设立外商投房地产企业由商主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理册登记手续颁发年期《外商投企业批准证》和《营业执照》。
企业付清土地使用权出让金凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》根据《国有土地使用证》到商主管部门换发正式《外商投企业批准证》再到工商行政管理机关换发与《外商投企业批准证》营期限致《营业执照》到税机关办理税登记。
三、项目协议让（）基础法律依据．建设部颁布《城市房地产开发管理暂行办法》条“已预售商品房预售人让该房地产开发项目原商品房预售合由项目预售人继续履行”这规定表明政府主管机关对房地产项目让行认可。
．国院颁布《城市房地产开发营管理条例》条明确规定让房地产开发项目属房地产开发营行以行政法规形式确认了房地产项目让合法性。
3．高人民法院《关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题律答》规定对合土地使用权让条件建设项目让责令当事人补办使用权登记手续可以认定项目让有效。
（二）项目让条件依据《城市房地产开发营管理条例》二十条规定及《华人民共和国房地产管理法》三十八、三十九条规定房地产项目让应具备下列条件．付清土地出让金取得土地使用权证；．政府主管部门批准立项取得立项批；3．已取得《规划许可证》、《施工许可证》等；．已作了部分投完成了定开发规模①对成片开发土地应完成三通平形成工业用地或者其他建设用地条件；②对房屋建设工程完成开发投总额5%以上。
不合上述让条件房地产项目让将因违反相关法律规定而导致让行无效。
所让项目土地使用权是以划拨方式取得必须报政府主管部门审批并由受让人土地使用权出让手续并依照国有关规定缴纳土地使用权出让金才允许让。
（三）项目让程序．对项目及让方进行尽职调核实受让人质、支付能力受让人审项目状况双方就让事项达成致见签订《项目让协议》；．持《项目让协议》、项目相关证、批、双方营业执照、质证、《项目让申请》向政府主管部门提出项目让申请；3．申请获批准持批准件办理项目土地使用权让变更登记手续并缴纳有关税、费；．办理项目建设规划、报建和施工许可等相关证照、许可更名手续；5．办理政府主管部门要其他手续；（四）般风险提示7明确了先结汇入账原则。
具体地说不论境外机构境设立分支、代表机构境购买商品房还是合条件境外人以及港澳台居民和华侨境购买商品房从境外直接汇入购房款或者使用境外汇账户金购买商品房都要将外汇购房款外汇指定银行办理结汇方可将结汇人民币金划入房地产开发企业人民币账户。
根据7境外机构和人通股权让及其他方式并购境房地产企业或收购合企业方股权能以有金次性支付全部让款外汇局不予办理股收汇外外汇登记。
外商投房地产企业外投各方合、程、股权让协议以及其他件订立保证任何方固定回报或变相固定回报条款外汇局不予办理外商投企业外汇登记或登记变更。
四、以项目公司股份让表现形式项目让（）适用条件采取以公司股权让方式让项目佳前提是目标项目已设立了专项公司即项目公司。
相对非项目公司而言房地产开发公司常常不止拥有项目而且可能存较项目公司更复杂背景更难控制债权债关系等复杂因素因房地产开发公司不是以公司股权让方式让项目理想选择。
房地产项目公司是指专开发特定房地产项目由土地权利人和其他投者共投设立房地产开发公司又称专项公司。
目前国房地产开发企业多采用设立房地产项目公司方式进行房地产项目开发。
（二）基础法律依据《公司法》四条规定公司股东作出者按投入公司额享有所有者产受益、重策和选择管理者权利。
《公司法》三十条、四十三条规定公司股东可以依法让其所持有公司股份；股东可以向其他股东以外他人让其全部出或者部分出。
通受让项目公司股权受让人可以以股东身份行使项目策管理权、受益权从而达到受让、开发建设项目目。
（三）基操作步骤．若采取新设外商投房地产公司方式按照下列步骤进行．收购已成立项目公司股权（）与让方进行协商签订股权让向、保密协议等；（）对项目公司和让方进行尽职调和审计评估；（3）就项目公司股权让进行协商达成致见签订框架协议、股权让协议、修改公司程、选举新董事会；（）至房地局办理股权让备案登记；（5）拟收购房地产项目属外商投企业鼓励类项目则无外委批准直接进行股权让工商变更登记手续；（6）拟收购房地产项目属外商投企业允许、限制类项目报外委批准取得项目公司外商投企业批准证。
（四）般风险提示7规定“外商投房地产企业股权和项目让以及境外投者并购境房地产企业由商主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投者应提交履行《国有土地使用权出让合》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等保证函《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门变更备案证明以及税机关出具相关纳税证明材”；“外商投房地产企业册金全部缴付取得《国有土地使用证》或开发项目金达到项目投总额35%不得办理境、境外贷款外汇管理部门不予批准该企业外汇借款结汇。
”7规定“境外机构和人通股权让及其他方式并购境房地产企业或收购合企业方股权能以有金次性支付全部让款外汇局不予办理股收汇外外汇登记。
”五、投限制根据50规定严格控制外商投高档房地产将受到严格限制外商投地房地产项目必须通审批。
007年7月发布30对外公司结汇进行了严格限制。
根据30007年6月日以(含007年6月日)取得商主管部门批准证且通商部备案外商投房地产企业不论是新设还是增各分局不予办理外债登记手续。
这味着从007年6月日开始外商投房地产企业股东仅可以股权方式投而不允许登记外债不论是三方贷款还是股东贷款。
这份件还明确007年6月日以取得地方商主管部门批准证但通商部备案外商投房地产企业国外汇管理局各省市分局不予办理外汇登记或登记变更也不办理项目结售汇手续即增加或减少册支付或偿还外债包括三方贷款及股东贷款。
国外管局表示将定期线发布和维护已商部备案外商投房地产企业数据库以供国外汇管理局各省市分局和指定办理外汇业银行进行参考。
外商投产业指导目录（007修订）规定国对外投房地产逐步进行规但并没有禁止外商投房地产行业。
007年月日起施行《外商投产业指导目录（007年修订）》将“普通住宅开发建设”从鼓励投类删除。
严格限制房地产项目从“土地成片开发（限合、合作）；高档宾馆、别墅、高档写楼和国际会展心建设、营；型主题公建设、营”修正“ 土地成片开发(限合、合作)；高档宾馆、别墅、高档写楼和国际会展心建设、营；3房地产二级市场交易及房地产介或纪公司。
”六、外退出外商投企业法十九条规定外国投者从外企业获得合法利润、其他合法收入和清算金可以汇往国外。
外合作营企业法二十三条 外国合作者履行法律规定和合作企业合约定义分得利润、其他合法收入和合作企业终止分得金可以依法汇往国外。
外合营企业法十条 外国合营者履行法律和协议、合规定义分得净利润合营企业期满或者止所分得金以及其它金可按合营企业合规定货币按外汇管理条例汇往国外。
鼓励外国合营者将可汇出外汇存入国银行。
根据7相关房产让所得人民币金合规性审核并确认按规定办理纳税等手续方允许购汇汇出。
根据7境分支、代表机构和境外人让所购境商品房取得人民币金商品房所地国外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下件方可购汇汇出购汇申请；商品房让合；房屋权属让完税证明件。