浅析房地产开发过程中的法律风险:房地产估价师将被取消
摘 要从四方面对房地产开发程法律风险进行论述较全面地描述房地产开发法律风险提出了对法律风险识别方法和企业法律风险防体系。
当前市场环境下法律风险相对市场风险和政策风险尚引起开发企业足够重视；房地产开发高利润与高风险并存且开发建设周期长、涉及法律众多如重视不够极易陷入各种诉讼纠纷；另外市场济就是法制济房地产开发程法律风险贯穿始终。
因全面认识和重视房地产开发程法律风险对房地产开发企业说具有重义。
要防房地产开发程法律风险就要对涉及法律风险有系统认识并进行分析和研究以能程地避免法律风险发生。
将从四方面对房地产开发程法律风险进行论述力图能较全面地述清房地产开发法律风险并对法律风险识别与防有所助。
这四方面是房地产开发程涉及法律风险概述；法律风险识别与防；房地产开发程法律风险防方面存问题；建立房地产开发企业法律风险防体系。
我国从事房地产开发主体必须是取得房地产开发质企业不质等级开发企业可承担相应规模开发项目。
这种严格准入制使从事房地产开发企业从成立起就被纳入到房地产开发法律体系。
房地产开发程通常分四阶段即投策阶段、土地取得阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。
对房地产开发企业而言开发各阶段法律风险表现是不它伴随着各阶段主要任而产生。
设立房地产开发企业应先向县级以上工商行政管理部门申请登记领取营业执照；到房地产开发行政主管部门申请质证取得从事房地产开发格。
程法律风险主要表现向有关行政部门提供材真实有效性；股东签订协议、公司程等能否规企业正常运作；企业组织结构设置合理性。
投策阶段确定是何何地开发何种类型房地产主要是考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发机法律风险。
由房地产地理位置固定性特使得开发区域法律风险对房地产项目投策具有更重要义。
房地产开发程开发区域法律风险可能区域政策环境、社会环境和济环境等三方面法律风险。
土地取得阶段结合规划设计、拆迁安置补偿和金筹集等工作应重关土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹法律风险。
房地产开发企业承担主要法律风险有土地法律风险和拆迁安置法律风险。
项目建设阶段主要任有招标选择开发商、签订施工承包合、进行工期质量成控制等。
相应法律风险包括招标模式、承包方式、承包合、工期拖延、施工赔等五方面法律风险。
出租销售和物业管理阶段应租售合法律风险、销售机法律风险、然灾害和外事故法律风险。
随着国对房地产市场宏观调控加强有关法规颁布实施房地产市场已逐步规。
房地产开发企业要提高素质获得稳定可靠开发收益应加强身管理开展房地产开发法律风险管理研究。
房地产开发法律风险管理是指房地产开发企业通法律风险识别、法律风险分析和评估根据具体情况采取应对措施和管理方法以保证项目总体目标实现管理行。
主要包括三方面是法律风险识别通分析研究项目哪些方面存哪些法律风险进而对这些法律风险进行归类分析。
二是法律风险分析评估任是分析研究项目实际法律风险造成是什么引起有多是否可以避免法律风险等。
三是法律风险处理根据拟定法律风险对策协调、和处理法律风险问题。
具体房地产开发程法律风险管理由房地产行业特殊性、房地产开发程系统性和复杂性等特使房地产开发法律风险管理难远般行业。
它要全面掌握房地产开发行业特和法律知识基础上将两者结合更高层面上把握房地产开发程法律风险方方面面才能实现法律风险管理目标。
房地产开发行遵循是《城市房地产管理法》；房地产开发是土地上进行必须合《土地管理法》规定；房地产开发不得违反城市规划要遵守《城乡规划法》；房地产开发产品是建筑物开发程要按《建筑法》行事；房地产开发要签订各类合必须遵守《合法》；房地产属物权畴开发产品要合《物权法》。
另外房地产开发企业设立和运要依据《公司法》开发程各类抵押要遵守《担保法》各类招投标活动根据是《招标投标法》等等。
许多开发程行要满足多部法律如申请商品房预售要合《土地管理法》和《城乡规划法》基础上再根据《城市房地产管理法》规定条件进行申请。
因系列相关法律及相应法规、规、司法释等起形成了房地产开发程法律体系。
、房地产开发周期长具有明显阶段性因各阶段主要任不其法律风险表现也是不。
而且房地产开发还存不阶段法律风险出现情况如由商品房出售采取了预售方式使房地产开发建设阶段和销售阶段进行。
另外些法律风险难以完全规避会成长期潜风险如拆迁安置程复杂产权归属如处理不当很容易造成安置房完工被安置人无法申请房屋产权登记情况。
根据《物权法》规定房地产权属物权畴而且是所有物权具份量。
房地产由位置固定性、价值量、附着其上社会关系复杂等特使国针对房地产产权确认、产权使用和让渡等都从法律上进行了严格规定远比般物权复杂。
这程至少应包括以下三层次。
层次总体把握房地产开发要历阶段以及每阶段要完成任整程将会出现哪些风险如何识别与防等。
应根据各阶段要完成具体任识别可能发生法律风险进行整理与归类；然法律风险管理战略指导下对各风险进行评估制定相应防措施。
法律风险发生终体现每事件上房地产开发程依次防各事件法律风险总和构成了法律风险管理目标完成。
因从整体上把握法律风险各方面理清各类法律关系建立起分层次法律风险管理体系才能更地实现房地产开发程法律风险管理目标。
防法律风险方面房地产开发企业做法主要是聘请律师担任法律顾问。
虽然律师法律风险防发挥了重要作用但不可否认现实是房地产开发程诉讼纠纷高发生率并明显改变究其原因主要表现以下两方面。
房地产开发法律风险至今尚引起众从房地产开发企业重视或者虽然重视这问题但对如何预防法律风险还不得要领。
这种状况使房地产开发企业缺乏应对法律风险整体规划对法律风险发生无法采取系统有效防和控制措施。
对律师作用认识更多地集法律纠纷常常把律师与“打官司”系起对律师参与企业营活动作用认识不足。
事实上律师只有深入参与企业营活动近距离接触企业核心策圈对企业重策能发挥应有影响才能对企业存法律风险有全面认识。
二是从律师角。
现代企业对法律已不局限法律领域它要律师成复合型人才拥有坚实法律功底完善知识结构丰富实验熟悉企业营管理全程掌握管理、济等多学科知识具备指导企业管理和防法律风险能力。
然而现实律师人才结构单懂法律得不懂企业营管理不能助企业真正防法律风险。
另外多数法律以“单兵作战”工作方式主能形成真正团队运作而单律师很难满足企业全面防法律风险要这律师参与法律风险防带了困难。
建立房地产开发企业法律风险防体系目标是把公司切生产营活动都纳入制化轨道从而有效降低企业各项成提高企业效率企业业创新提供制保障进而实现企业利益化。
它主要是通对法律风险识别、分析和评估根据具体情况采取应对措施和管理办法以保证项目目标实现管理行。
只有企业法律风险防体系各子系统都运良法律风险才能得到有效控制才能企业可持续性高效增长提供强有力法律保障。
法律风险管理战略是企业寻长久竞争优势而法律风险防领域作出有关全局重筹划和谋略它要企业把防法律风险上升到企业战略高和企业整体发展战略相致正确处理业发展和风险防关系。
法律风险管理战略是企业法律风险防体系核心其定了企业风险价值观、营风格及企业风险管理构成要素包括如何识别风险、承担哪些风险以及如何管理这些风险整套共信念和态。
重策法律论证制。
因建立企业法律风险防机制应当高重视策法律风险建立并实施重策法律论证制。
企业应法律顾问直接参与下加强策合法性和法律上可行性论证以保证策有可靠法律依据确保将策纳入企业法律风险防体系立足头标兼治使法律风险防机制高层次上有效运作保障法律赋予企业权利得到充分体现。
法律风险预警制就是预先设定风险评价指标体系指标体系应能够全面覆盖企业运营重要指标和营效益信息。
法律风险救济制往往与企业危机管理相结合是企业管理和应对法律事故制和程序包括法律事故预案、选择法律事故策略、法律事故处理以及总结与完善等容。
5 法律宣传培训制。
法律宣传培训制企业法律风险防体系具有重要义因企业全体员工尤其是企业营者法律识提高是有效防和控制法律风险前提而法律识提高则有赖法律宣传培训制建立和有效运行。
法律宣传培训制包括宣传和培训两方面容。
法律风险随着企业外部法律风险环境和部发展战略调整而不断发生变化。
因企业营环境、部发展战略发生变化和调整法律风险应当重新评估企业法律风险防体系也要做相应调整。
所以企业有必要常对法律风险进行评估通全面调和梳理企业营所涉及法律事项就公司阶段性营计划制定出法律风险防重提出防预案。
法律风险评估报告主要容包括尽职调、风险披露、方案论证、预案设计等。
5结语。
房地产开发存着巨法律风险开发程法律风险始终相伴随且各阶段表现不。
市场日益规、法制不断健全趋势下房地产开发企业应高重视法律风险认清预防和控制法律风险重要性。
要全盘掌握房地产开发法律风险基础上结合行业特采取有效法律风险识别、评估和防措施进行法律风险管理并建立企业法律风险防体系以应对房地产开发程法律风险。
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参考献。
[]钟林攀登(企业如何赢风险)[],清华学出版社,006年月。