【闪电评论|开发商资金链暴露风险 谁会是下一个中弘股份?】 房地产开发商排名2018
[摘要]购房者很容易成为“房奴”，开发商很容易成为“地奴”。无论是购房者还是开发商都是活在负债中过日子。市场好的时候什么都好，可是一旦市场冷下来，风险也就暴露了出来。
腾讯财经《闪电评论》特约作者 刘光宇（诸葛找房运营中心副总经理、资深房地产评论人）。
10月25日，有媒体报道，某房企的购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态。实际上，房企融资被终止早就不是新鲜事儿。10月以来，已有多笔房地产融资计划被中止或终止审查。例如合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。
据同策研究机构数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。据了解，除了开发贷外，目前能够提供开发企业解决资金问题的融资渠道基本上全被关闭，可融资渠道非常有限。
另一方面，在日渐趋严的调控面前，房企的负债率不降反增。数据显示，截至今年上半年，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分点，直逼80%的负债率红线，更是创下13年以来的最高纪录，61家房企资产负债率超过80%。
自从万科郁亮喊出要“活下去”，人们才真正开始关注房地产企业的生存压力问题，也真正开始知道光靠嘴硬是解决不了问题的。其实，开发商和购房者的有一点很像，那就是有的购房者买不起房，可是偏偏别人就买得起，有的开发商拿不起地，同样也有其他开发商拿得起。所以市场集中度越来越高，买房成了有钱人的游戏，拿地也是大房企们的盛宴。由此，很多刚需已然被迫退出市场，中小房企更是在走向市场边缘。
中小房企早就在市场上失去了重要阵地，这个不必多说。如今，大房企日子也并没有太好过。本来房子是用来住的而不是用来炒的，地也是用来盖房子的，但是买着买着就走样了，房地产真的成了金融行业，所以没钱还谈什么房地产？
本来房地产就是一个资金密集型行业，而且开发商自有资金没多少，多数需要通过各种渠道融资或借钱。这就导致，购房者很容易成为“房奴”，开发商很容易成为“地奴”。无论是购房者还是开发商都是活在负债中过日子。市场好的时候什么都好，可是一旦市场冷下来，风险也就暴露了出来。
年中时候，央行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告（2018）》，其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。所以，融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止，多家房企出现违约情况。这也就不难理解开始提到的众多房企被中止或终止融资计划了。
中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示，今年上半年房企资产负债率达到了80%（红线），少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。
如果跟去年相比，变化最大的房企应该算是中弘股份。继连续20个交易日沦为“仙股”，被深交所启动终止上市程序后，中弘股份或因无法偿债将面临多起诉讼仲裁。2017年，中弘股份前三个季度的业绩增长态势良好，第一季度报告、年中报告、第三季度报告净利润分别为895.62万元、2930.96万元、8268.32万元。而从2017年年报开始，中弘股份突然“变脸”，巨亏25.11亿，同比下降1699.01%。2018上半年中弘股份继续亏损13.26亿元。
有人解释说，负债率高是因为规模扩张的必然结果，然而无限扩张可不是谁都能吃得消，倘若资金周转快尚可，否则很容易出现断裂的风险。以前房企为追求规模化，不惜一切代价举债拿地甚至地王，最后又赶上房地产调控，限购、限售、限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地：资金成本上涨，负债率持续走高，压力空前。
千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重，但又想通过扩大规模在市场中占有一席之地，因为没有负债也就没有快速扩张的可能。该如何把握好这个度，便对开发商提出了更高的考验。
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