关于我国城镇中低收入家庭住房问题的研究

摘 要：我国住房制度改革回顾、我国城市住房存在的问题、国外住房政策借鉴和解决中国城市低收入家庭住房的政策建议。

关键词：住房问题；中低收入人群；潜在需求；有效需求 　　 　　一、我国住房制度改革回顾 　　 　　第一阶段：高福利住房政策下的完全公共住房(1949—1978)。新中国成立后，为了解决居民的住房问题，在社会主义计划经济体制下，中国制定了一系列的公共住房政策。在这一阶段，中国采取的公共住房政策是完全福利化的政策模式，住房建设资金完全来源于国家基本建设基金。这一阶段的特征是：一是公共住房由政府统一供应；二是公共住房的需求主体为企事业单位；三是公共住房无偿分配，采取低租金政策。住房作为福利，以实物形式分配给职工。这种模式的缺点是：由于政府投入兴建的住房太多，每年支出的维修费用相当可观，城市住房租金政策和管理制度很不合理，公共住房的租金偏低，管理不善，制度不严，没有住房交易市场，住房建设不能形成良性循环。 　　第二阶段：改革开放，实行有计划的商品经济下的住房商品化(1978—1992)。中国在这一阶段采取了从公共住房福利政策逐步向公共住房商品化政策转变得过渡模式。1978年邓小平提出了出售公共住房、调整租金、个人买房建房的住房制度改革的总体构想，明确了住房商品化的道路 　　采取的政策模式为：一是开始公共住宅商品化政策的尝试；二是公共住宅福利化政策和商品化政策并重。具体措施有：一是以成本价出售公有住房；二是优惠出售公有住房；三是鼓励自建住房。 　　第三阶段：向市场经济转变后住房市场飞速发展(1992—1998)。1994年，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了房改的根本目的是：一是建立与社会主义市场经济体制建设相适应的新城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；二是加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；三是同时全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设。 　　第四阶段：住房实物分配向货币分配转变后的公共住房(1998年至今)。提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。这是我国分配制度的一次重大改革，使延续了近50年的住房实物分配制度终结，具有划时代意义。我国住房市场发生了根本性变化，由卖方市场转向买方市场，由集团消费转向个人消费，从而带给房地产业一系列的变化。 　　 　　二、我国城市住房存在的问题 　　 　　(一)住房紧缺的问题 　　我国住房问题的主要方面在于住房的供求不能达到平衡，这是由市场潜在需求大于有效需求量所引起的。 　　第一，潜在需求不断增大。潜在需求是指有相当一部分消费者可能对某物有一种强烈的需求,而现成的产品或服务却又无法满足这一需求。以下几个方面导致了住房的潜在需求的增加：一是因住房的自然更新形成的需求；二是人口增长形成的需求。进入1990年代，我国城镇人口的出生率与自然死亡率增长率呈下降趋势，但由于1970—80年代人口相继进入婚育期，人口的年自然增长量明显增加，从而引致了对住房大量的需求；三是城市化进程形成的需求；四是生活水平提高形成的需要。 　　随着我国市场经济的快速发展，人们的生活水平快速提高，住房条件的要求逐步提高，从而对住房的需求也进一步扩大。同时由于我国现今土地征用的严格要求以及开发商资金来源的不足，导致了现有的住房满足不了消费者日益增长的住房需求。 　　第二，有效需求不足。有效需求是指在有支付能力的条件下满足不同消费者的需要。尽管我国住房市场的潜在需求巨大，但因房价过高，存在支付能力的障碍，致使有效需求大大小于潜在需求。根据中国统计局2006年11月统计数据现示，商品房空置面积分类指数为105.43，比10月份上升2.14点，比去年同月上升6.51点。截止到11月底，全国商品房空置面积为12,355万平方米，同比增长7.9%。其中，空置商品住宅6,723万平方米，增长6.4%。商品房的空置并不表示我国居民的潜在需求已经得到满足，而是因为中低收入者支付能力的限制导致的房屋的空置。据有关部门统计，在大量商品房空置的同时，人均居住面积低于4万平方米的住房特困户仍大量存在。 　　房地产开发商根据居民的潜在需求开发商品住房的同时，城镇中低收入者支付能力的限制导致的有效需求的不足，这种有效需求和潜在需求间的较大的差距，使得我国住房供求不能达到平衡。 　　 　　(二)住房的社会公平性问题 　　我国城镇住房制度改革自1988年起启动到1998年新的房改政策出台历经10年。十年房改虽然取得了很大的成绩，但住房分配不公、住房供应紧张的问题并未根本解决。同时，在近几年的住房改革中又暴露出了一些新的问题。最突出的问题是在仍然存在许多住房困难户的同时，大量新建商品住房空置。这是因为，在我国一部分人由于房价或者租金过高居住拥挤甚至无房可居，而另外一部分人却拥有豪宅或者房屋闲置。 　　住房问题的社会公平性不仅涉及到中国市场经济体制建设过程中基本核心的制度价值取向，同时也是衡量我国社会主义公共治理水平的重要标准。上述对于市场经济与住房问题关系的认识，如果不能基于社会主义和谐社会应有内涵理论高度给予回答，就不可能明确中国社会主义市场经济未来发展模式和价值取向。 　　 　　三、国外住房政策借鉴和解决中国城市低收入家庭住房的政策建议 　　 　　(一)国外住房政策的借鉴 　　住房政策是为了解决在工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题而出台的。到目前为止，世界各国解决不同社会阶层住房问题的办法是：中等收入及以上家庭的住房改善、更新等需求交给市场；低收入家庭的住房问题则指定公共住房政策来解决。本文以美国、德国的中低收入家庭住房政策为例： 　　第一，美国。美国住房政策主要包括两个方面的内容:一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的住房；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。补贴的方式通常有两种:一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(一般为市场租金的20—50%)，这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入的37%，并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25—30% 支付租金，不足部分由政府补贴。20 世纪70—80 年代，美国住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应者转变为向住房需求者提供补贴。美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消费水平。