我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想
摘 要：2005年，我国房价收入比平均只有6.77，不算很高，但社会差距较大：最低收入户的房价收入比平均是22.69，最高收入户平均是2.45，前者是后者的9.3倍。因此，我国应进一步完善住房政策：通过税收政策来调控市场，通过政策性金融手段来提高居民的支付能力；对低收入家庭，主要通过廉租房政策来保障其基本的居住需求；对高收入家庭，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。
关键词：房价收入比；社会差距；住房政策 房价收入比是指居民购房总价与家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，计算房价收入比所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入，但国内一般都用平均数。 根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据计算，2005年我国平均房价收入比只有6.77，并不很高。1991年至2005年的平均房价收入比在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7％，也不是很大，说明我国居民的购房能力较强。但为什么大多数人的感受与此结论截然不同?原因在于我国居民收入差距较大，用简单平均数远不能反映我国居民购房能力的差距，只有比较不同收入群体的房价收入比，才能真实反映出我国居民购房能力的实际差距。 一、我国房价收入比的社会差距 (一)不同收入群体房价收入比的计算。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比(是各组的平均水平，下同)，如表1所示。 分析表1可得出以下结论：一是我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平。中等以下收入户的房价收入比高于全国平均水平，而中等以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。二是我国最低收入户的房价收入比很大。2005年达22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达14.74，是全国平均水平的2倍多。三是我国最高收入户的房价收入比很小。2005年只有2.45，是全国平均水平的36％。高收入户的房价收入比也较小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5％。四是我国最高收入户和最低收入产的房价收入比差距很大。2005年二者的差距达20.24，最低收入产房价收入比是最高收入产的9.3倍。 (二)不同收入群体房价收入比的变动特点。从表1可看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：一是中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升趋势。其中，中等收入户的房价收入比从2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅为16.2％。低收入户的房价收入比从2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅为16.2％。而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高达53.7％。二是高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降趋势。其中，高收入户的房价收入比从2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅为1.7％。最高收入户的房价收入比从2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅为20.4％。三是我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大。2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍。2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。需要说明的是，因为没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计数据，其真实的房价收入比应低于本文的计算值。因此。即使考虑人均住房面积差异这一因素，“我国不同收入群体房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势”这一结论也仍然成立。 (三)房价收入比差距扩大的主要原因。2000年至2005年，我国每户住房总价增长1.83倍，年均增长12.8％；最低收入户家庭收入年均增长3.5％，比住房总价增速低9.3个百分点；中等收入户家庭收入年均增长9.6％，比住房总价增速低3.2个百分点；中等偏上户家庭收入年均增长11.3％。比住房总价增速低1.5个百分点；高收入户家庭收入年均增长13.2％，比住房总价增速高0.4个百分点；最高收入户家庭收入年均增长17.2％，比住房总价增速高4.4个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中、低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，尤其是低收入家庭收入增速与房价增速差距很大，如表2所示。 如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准看，我国近两年房价增速明显偏高，这直接导致中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国房价收入比差距扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢，而房价增长过快。 二、我国房价收入比的国际比较 (一)平均房价收入比的比较。关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4:1－6:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应是4:1－9:1之间。实际上，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗等诸多因素的影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样。因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计资料显示，房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4－6范围内的只有一小部分国家(地区)。虽然没有国际惯例，但通过上述数据可看出，国际房价收入比的平均水平在6.4－8.4之间(见表3)。从这个标准看，我国当前的平均房价收入比较低，而且与国际平均水平接近。 (二)房价收入比的社会差距比较。根据世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2；家庭收入 在3000—3999美元之间(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。如表3所示。