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“社会保障学”期末论（00上） 海南省房地产业发展状况研究 教师夏慧明 学院旅游学院 班级0级人力管理 姓名王正 学005083005 0年月6日 【摘要】 近几年随着国济迅速发展人民生活水平迅速提高以及国相关法律法规缺失政策不完善国房价出现了全面连续上涨。
海南省作国南部热带岛屿其优越然条件和济特区优势地位以及建设海南国际旅游岛政策实施进步推动了海南房价不断上涨。
房价上涨与房地产市场混乱严重损害了当地人民利益使很多地居民住房利益受到损害也严重搅乱了海南济秩序阻碍了国际旅游岛建设进程。
要保证海南济可持续发展就必须采取有效措施规海南房地产市场引导房地产业健康发展以巩固海南旅游产业支柱地位加快海南国际旅游岛建设进程保障人民利益维护海南社会稳定。
【关键词】 海南；房地产；发展状况 、海南房地产业发展与现状 海南房地产段以曾成海南。
数据显示988年海南房地产平价格350元／平方米99年00元／平方米99年则猛增至5000元／平方米993年上半年房地产价格达到顶峰7500元／平方米。
而与相应是7年前海南省职工平工是9元相当职工工作两年不吃不喝还不能购买平米住房。
当泡沫消没海南面临是尴尬995～996年海南600多栋烂尾楼、883公顷闲置土地和800亿元积压金仅四国有商业银行坏账就高达300亿元。
与相应景观是乱尾楼矗立、街市冷清、老板不、济落入低谷。
海南随着房地产滑落进入了长达年寂静代这代海南品味着历史伤痕而落整国发展由改革开放前沿沦落我国济落地区。
历史似乎重演。
仅仅结束乱尾楼整治年样神话00年初重现。
00年月日海南“国际旅游岛”获批房价路飙升别楼盘每天每平方米上涨高到3000块钱。
国际旅游岛获批5天海南省商品房销售量达到70多亿这数是008年海南省全年商品房销售量总和。
三亚凤凰岛月日开盘价7万平方米栋楼700套房子全部被抢购空。
动辄几万、几千万元套房产像白菜样遭到疯抢些用拉杆箱拖着巨款购房者们只担心买不上。
因有媒体直接冠以“海南房价疯了”新闻标题。
据不完全统计海南现千亩以上盘有0多。
海南从南向北三亚三亚湾、东海、亚龙湾、海棠湾再到陵水土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾万宁杨梅湾、石梅湾再到琼海博鳌水城昌冯湾、高隆湾、椰林湾、火箭发射基地……东海岸已基被开发商圈地完毕海南商品房如雨春笋般这海岛上冒出。
与政府照顾民生力推行保障房、济适用房建设市区城村和郊区量产权房这些都客观上增加了房产供给数量。
现开车行走海南我们可以看到海南现到处是房地产项目开工建设海南岛现就是不折不扣房地产建工地。
这么多房子卖给谁？我们看看客户。
首先我们看投客。
由投价值缺失海南投客将减少。
这主要是由两方面原因造成方面海南房价高投价值减少。
另方面由世界济处低谷国济现是枝独秀人民币升值较快。
如升二降使得海外房地产投更有前景。
以澳利亚墨尔例当地买栋占地50平方米有前花、私人停车位花别墅只要约人民币00多万元。
而现海南00万元人民币概只能三亚买般公寓楼。
因随着国迅速走向国际化海南现房价已使海南房地产投价值空正逐渐消失。
购消费者包括岛和岛外两部分。
海南省人工才000余元即使是高收入白领工也就000元左右全省尚属刚温饱阶段。
加上海南全省人口不足800万消费人群少、社会保障房全省强力推行、产权房政府禁止不力等因素致使海南土对房地产缺乏稳定消费量和消费人群因海南房地产岛消费者有限。
岛外购房者主要是海南买房作二甚至三居所“候鸟”族。
这类人群包括企业、暴发户老板、些腐败官员等。
因海南房地现面对是“次”优质客户这些“次”优质客户并非是他们消费能力低拨消费者而是相对拨消费者他们更加理性。
他们较拨消费者更加分散更不容易营销。
三、海南房地产业已步入冬季 消费者不再是优质客户、房地产价格高企投空丧失、国宏观调控政策影响、地无稳定消费群体等因素使海南房地产客户有相对萎缩势。
而短期如雨春笋般成长起量楼盘要出路。
这供给和矛盾表明供失衡海南房地产市场已出现海南房地产客观上已不可避免将随着然季节变换进入冬季。
如以上只是基理性分析假设那么海南房地产近期数据无疑实证了这种假设正确性。
先看几组南海报道数据009年0月海口和三亚商品房总成交分别555套和96套。
但00年0月成交数额则分别93套和5套成交总量和日销售量与年期环比分别下跌约5%与50%。
进入00年月海口楼市签约成交量直比较低迷月首周末海口仅成交7套住宅月末成交有相对回暖情况但是般也就日成交0多套价800余元。
与市场成交量急剧萎缩相应是海南房地产企业营现状三亚湾畔高端项目今年3月至月仅销售5套房其7月至0月零销售。
三亚湾路另向海项目6月份起连续5月零成交量月访客户不足0组销售案场只有位销售员营销管理层及销售理陆续离职。
三亚放路金鸡岭路价每平方米7万元项目6、7月份总计销售套8、9两月销售零记录0月销售套；三亚湾路另公寓60月零销售记录。
琼海市嘉积镇项目现场日访问量低5组主要客户哈尔滨区域总代理；海口市滨海道低价每平方米300元楼盘日接待到访客户仅35组；海甸岛北端别墅和公寓项目客户日访问量58组。
与成交量下滑出现是楼盘开盘数量降低开发商等待更合适机。
00年0月海南预计开盘项目多达0而终开盘仅与年0月0开盘量环比下跌了5%；月海南预计开盘项目有而终开盘仅5总体上有近七成楼盘推迟开盘而等待机。
成交量幅萎缩企业推迟开盘开发商金链开始断裂房产价格开始降低消费者购买犹豫开始等待更机会。
曾是993年情景现海南隐隐欲现。
冬季是海南房地产传统销售旺季旺季如当这旺季结束海南房地产会怎么样？消费者期待开发商忐忑不安等待。
但有可以确定是随着00年冬季到993年曾房地产狂欢和00年年初饕餮盛宴已不可能再现海南房地产季节性冬天已降临。
海南房地产将迎营销代? 疯狂与浮躁是非理性非理性是理性代价。
随着海南房地产冬季到人们忧虑0年海南房地产会不会重演993年漫漫年历史？ 四、历史悲剧是否会重演？ 从宏观济看多年发展整国社会购买力已得到了快速增长这和7年前国已不可日而语。
特别是国际旅游岛建设项目逐步实施、国对海南战略定位、政府管控措施更加成熟等因素定了现海南房地产发展将有别上世纪90年代。
历了几次波折海南房地产已开始由做项目变做企业房地产老板开始逐渐由老板嬗变企业富力地产、雅居乐、粮地产等企业逐渐成海南地产坚力量。
这些企业产生和进入改变了以前海南房地产生态——海南房地产项目开始脱离完全靠赚钱代正式进入企业竞争代。
海南是国唯热带岛屿是国无可替代冬季避寒胜地；海南然植被保存完其生态全国独无二。
五、冬季就是新春天 宏观济发展、海南房地产变化对海南房地产企业素质提升、海南房地产产品独特性定了海南房地产冬季是季节性冬季是比较993年和00年狂热而言冬季。
但是应该看到消费者现越越理性那种依靠历史机遇推动海南房地产狂热短期很难再有。
随着品牌开发商加入海南国际旅游岛建设海南地产品质竞争将更加激烈。
这候竞争是企业竞争竞争核心是管理。
这程原处整房地产开发体系重要环节但是长期以海南房地产处境尴尬营销环节将成核心核心。
当行业不再是枭雄混战当行业走出只出老板不出企业代这将是这行业新秩序产生和行业开始成熟标志。
这秩序和标志要浪淘沙要潮起潮落淘汰程要物竞天择竞争程这程将是痛苦。
但痛苦程就是涅槃程这痛苦行业新起和新辉煌将会孕育而生。
随着海南房地产冬天到海南房地产将进入营销代海南房地产也许这冬天将会孕育出新辉煌。
参考献 【】刘世明海南房地产现状及南海[], 00 【】赵帆．海南房地产发展现状及对策［］国商贸 相关热词 社会保障学论社会保障论