房地产业的税收征管研究
摘要房地产业是我国税收收入重要因其税风险高国税总局多年都将房地产业列税收专项检项目。
改善房地产业征管应加强对房地产开发企业成对象管理加强对房地产业和建筑业日常征管建立部门信息传递制加强房地产业税收政策宣传。
关键词房地产业；税收征管；研究图分类8 献标识码编00593X（05）070003随着我国房地产业快速发展房地产业已成我国税收收入重要。
根据《国税年鉴0》03年我国房地产业税收收入占我国当年税收收入97%仅次批发业和零售业33%产业税收收入排名二。
房地产开发企业营周期长业复杂涉及税种多涉税风险高房地产业已成税稽工作重和难。
00年至05年（009年除外）十多年国税总局将房地产业列税收专项检项目房地产业是唯获得如“优待”行业可见房地产业税风险高。
、房地产开发企业税稽发现问题（）按成对象准确核算开发成根据《国税总局关印发通知》（国税发〔009〕3下简称“3”）成对象是指归集和分配开发产品开发、建造程各项耗费而确定费用承担项目。
只有准确划分成对象房地产开发企业开发程发生各类成费用才能准确归集和核算。
房地产开发企业动工建设前都须向规划部门提交工程建设规划图并备案修改规划必须向规划部门提出申请。
这表明说房地产开发企业动工前已清楚开发项目规划建设开发产品种类也就是可以确定成对象。
例如房地产开发企业将开发项目建造会所、幼儿等配套设施单独列成对象而将会所、幼儿等配套设施开发成列入开发产品开发成。
这主要是因3规定企业开发区建造配套设施如是属营利性或产权归企业所有或明确产权归属或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位应当单独核算其成。
除企业用按建造固定产进行处理外其他律按建造开发产品进行处理。
有房地产开发企业了规避上述规定故不准确划分成对象将配套设施并入开发产品进行成核算根据开发产品销售比例并结。
（二）关方借款利息税前扣除房地产业是金密集型行业国对房地产行业调控情况下银行收紧房地产业贷款。
信托公司了保障信托产品安全般会以股权让形式获得房地产开发企业项目公司股权成房地产开发企业项目公司股东。
根据《企业所得税法》及其实施条例关方借款必须合相关条件计算应纳税所得额才准予扣除。
企业如能按照税法及其实施条例有关规定提供相关证明相关交易活动合独立交易原则；或者该企业实际税不高境关方企业相关利息支出只能按照关方借款规定比例扣除。
税稽实践房地产开发企业存提供相关证明而全额扣除关方借款利息情况。
（三）管理费用与开发成接费用混淆税实践房地产开发成开发接费用和房地产开发费用管理费用容易混淆。
所以要对两者进行区分是由土地增值税清算开发接费用是可以据实并加计扣除而管理费用只能按比例限额扣除。
因部分房地产开发企业有或无将管理费用尽量移到房地产开发成开发接费用控制管理费用列支使按比例扣除金额实际发生额。
开发成增加加计扣除额也样会增加相应地就减少了土地增值额。
（四）不按规定预提开发成企业所得税法规定企业实际发生与取得收入有关、合理支出准予计算应纳税所得额扣除。
由房地产开发企业建筑安装工程完工终办理结算情况下能取得全额发票国税总局3里规定房地产开发行业计算应纳税所得额允许将预提（应付）费用列计税成。
3规定了预提成具体要和标准。
了使得开发成和销售收入相匹配前期少交企业所得税房地产开发企业倾向前期多列支成费用。
（五）多列（虚列）成费用房地产开发企业会计核算复杂开发环节计算复杂且可以进行税收筹划税种是土地增值税和企业所得税。
房地产企业开发项目增值额对企业应纳土地增值税和企业所得税影响甚。
了节约税收支出房地产开发企业有开发成上做想方设法增加开发成。
税实践税人员发现房地产开发企业存使用虚开发票、假发票列支成费用情况。
二、房地产开发企业出现税问题原因（）房地产开发企业金紧张房地产业是型密集型行业从土地购买到开发建设全程要量、持续供应。
根据国国统计局数据统计房地产开发企业006年至0年平产债率7%03年房地产开发企业金统计企业筹金比例是3883%国贷款比例是6%其他金比例是6%。
应付上游施工企业工程款和预收下游购房者定金预收款和人按揭贷款是房地产开发企业商业信用融重要。
房地产开发企业预售所得金须全部纳入监管账户由监管机构责监管预售金核拨按建设进进行这些情况会导致房地产开发企业现金流相对紧张。
由预售金受到监管房地产开发企业按销售收入比例计算营业税税风险较低。
房地产开发企业般就计算相对复杂土地增值税、企业所得税等税种上做。
（二）成结性差异房地产开发企业建筑安装工程完工终办理结算情况下能取得全额发票虽然国税总局3里规定房地产开发行业计算应纳税所得额允许将预提（应付）费用列计税成但3对预提成还是明确了具体要和标准。
对房地产开发企业而言前期结成少应纳企业所得税就多；期取得相关开发成合法凭证开发成增但是期发生销售收入能足以覆盖成。
税实践企业应纳企业所得税额数要申请退税但申请退税并不退还利息申请退税流程也相对复杂。
房地产开发企业金紧张有外部融年利率高达0%情况下企业宁愿承担税收风险先按照预估开发成结成（通常情况下房地产企业预估开发成是比较接近实际）。
若事面临税检企业预估开发成部分都已取得合法票据了成是实际发生；税机关要处理也只能对不按期申报税款加收滞纳金。
每天万分五滞纳金相当年利率85%有还低外部融成。
（三）税制漏洞导致开发成虚增房地产开发企业是生产和销售商品房企业由税制原因房地产开发企业申报缴纳是营业税而不是增值税。
增值税链条房地产业被人割断。
房地产开发企业购进货物取得增值税专用发票并不要认证主管税机关能及了房地产开发企业取得成发票情况。
代开票纳税人提供完税凭证、营业执照和税登记证复印件、建筑劳合或其他有效证明外出营税收管理证明标通知等工程项目证等材便可到应税劳发生地主管税机关申请其代开发票。
对无项目证工程项目纳税人应提供面材材容包括工程施工地、工程总造价、参建单位、系人、系电话等。
从规定上看建筑业纳税人向税机关申请代开建筑业发票程序并不复杂代开发票税机关只是对纳税人提供面进行核实不要对建筑业纳税人申请代开发票业进行实地核实。
有房地产开发企业就通虚假建筑工程合、假发票、虚开发票等手段虚增开发成。
（四）部门信息能有效共享开发房地产项目要若干主管部门审批、许可和监管有关房地产开发信息分散这些部门里。
长期以税部门与这些监管部门没有建立有效信息沟通和交换制难以房地产开发程对开发商进行有效监控。
税部门与监管部门信息能有效沟通由管辖权原因国税部门和地税部门房地产业征管上也能有效衔接。
00年起新增企业企业所得税由国税部门责征管；009年起新增企业所得税纳税人应缴纳增值税企业其企业所得税由国税局管理；应缴纳营业税企业其企业所得税由地方税局管理。
05年房地产业“营改增”正酝酿出台又会出现货物劳税与企业所得税征管由两税机关责情况。
税部门、税部门与其他监管部门信息能有效沟通使得税部门对房地产开发企业纳税情况缺乏有效监管使企业有空子可钻。
三、完善房地产开发企业征管政策建议（）加强对房地产开发企业成对象管理成对象是房地产开发企业计税成核算基础税机关应重视对房地产开发企业成对象管理。
根据国税总局0年6月6日下发《国税总局关房地产开发企业成对象管理问题公告》（国税总局公告 0年35）房地产开发企业应依据计税成对象确定原则确定已完工开发产品成对象并就确定原则、依据共成分配原则、方法以及开发项目基情况、开发计划等出具专项报告开发产品完工当年企业所得税年纳税申报随《企业所得税年纳税申报表》并报送主管税机关。
其实如待开发产品完工当年才向主管税机关报送成对象确定专项报告企业部分成费用已列支了成对象计税成已基确定了。
主管税机关若发现纳税人成对象确定有误要纳税人调整成对象相当要重新核算开发成这是很费费力事情。
笔者认房地产开发企业应当动工当年次进行企业所得税年申报向主管税机关报送成对象专项报告。
主管税机关应对纳税人报送成对象确定专项报告做归档工作及进行分析对成对象确定不合理或共成分配方法不合理及辅导企业进行合理调整并对企业加强续管理。
（二）加强对房地产业和建筑业日常征管税征管部门要不断强化基础管理、堵塞征管漏洞。
针对房地产业税机关应建立房地产业项目跟踪管理制设立台账对房地产开发企业登记、动工、销售等程实行全程跟踪管理对企业报送及进行分析审核加对房地产开发企业开发产品成分析和票据审核力。
建筑业劳是房地产开发企业成重要构成部分从头上对建筑业进行监管有利增加房地产开发企业成核算真实性和准确性。
因税机关应加强对建筑业日常征管完善建筑业纳税人项目管理制加强对建筑业纳税人承接工程真实性和收入准确性管理防止房地产开发企业合建筑业纳税人利用虚假合、虚假发票和虚开发票虚增开发成。
完善房地产业纳税评估工作对房地产开发企业定进行相关税分析发现问题及检；涉嫌偷逃税及移交稽部门。
税部门应利用房地产业进行“营改增”契机重新梳理房地产业相关税收政策减少因税制不完善导致征管问题。
（三）建立部门信息传递制信息管税前提是税机关须掌握企业涉税信息。
税部门要尽力争取相关部门支持与配合加强与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门以及银行等金融机构协调和协作定期与这些部门进行信息交流共享及掌握房地产开发企业涉税和相关信息对房地产开发企业实施立体化管理。
如征地环节税部门可到土地管理部门了掌握具体征地和土地金额；销售环节通到房管部门取证开发项目销售情况以发现以房抵债或隐匿收入现象；房地产开发全程都应及和银行等金融机构交流沟通严格监控纳税人收入和所得准确掌握房地产企业金往实行全程动态跟踪。
借助金税三期税收管理系统国税和地税部门应实现共管企业信息通提高管理效能。
（四）加强房地产业税收政策宣传房地产行业开发涉及众多法律法规各地对相关法律法规理和释有会存些微差异这些差异会直接影响企业成核算和账处理方法从而对税收产生影响。
房地产开发企业般各地都有房地产开发项目企业账处理和成核算很多候是依据企业往验企业财人员及更新相关税收政策和财知识使得企业税风险增。
税部门应加强对房地产开发企业税收政策宣传要企业遵守相关法律法规熟悉相关税收政策强化财管理提高税法遵从。
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