浅议保障性住房的发展与建设
摘要:保障性住房是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房建设问题关系到社会的稳定和发展,是我国为了改善民生,维护社会稳定及促进住房制度改革、完善房地产市场的重要举措。
毕业论文网 关键词:保障性住房 安居工程 房地产 1.保障性住房建设现状及发展中遇到的问题 1998年以来,我国政府开始对房地产市场改革以来,房价呈不断上涨的趋势,2008年在政府的政策刺激、刚性需求的释放和经济回暖等因素的影响下,房价出现疯狂上涨。
高房价迫使中低收入人群出现“挤出效应”,而房子作为人们生活的必需品,已不仅仅作为商品而存在。
房价不断上涨问题也是国家稳定的一个重要影响因素。
低收入人群的住房问题不能通过市场化得以解决,政府有责任和义务为低收入人群提供住房保障服务。
继今年以来,国家政府出台一系列国策,遏制房价的上涨,同时也为低收入人群不断规划出廉租房、经济适用房和限价房的保障性住房。
但是,资金是制约保障性住房扩大建设规模的重要因素,多渠道筹集建设资金可增加保障性住房供给,解决更多低收入人群的住房问题。
但由于我国针对保障性住房的政策还不成熟,在经济适用房的建设和规划中还存在很多问题: 1.1总体的规划设计常常忽略 ①系统规范的管理措施不足。
经济适用房的建设过程从用地规划设计开始,还包括居民社区管理,社区与城区的连接,出售对象资格认定,经济适用房建设标准设定及经济适用房转让、流转、产权管理等等。
在这个过程中,缺乏统一、规范和有效的设计和管理手段,管理的办法相对单一,效率不高。
②设计过于粗糙。
国家出台政策是为了解决低收入群体住房问题,使得“居者有其屋”,实现地区住房公平,但在具体执行政策的过程中,调研仍存在于表面,深入程度不够。
地方政策的制定和建设规划过于粗糙,研究调查能力相对薄弱,管理软约束等问题层出不穷―经济适用房并不适用。
1.2交易环节出现错位 经济适用房的建设初衷是为了是中低收入人群能够买得起、住得上城市住房。
在实行过程中,却发生了严重的错位现象。
据不完全统计,在实行经济适用房政策以来,经济适用房购买者有18%属于高收入人群。
而在低收入人群中,为解决紧迫性住房需求的购买者占76%,有24%的购买者是投资性购买和投机性购买。
1.3购买者的资格认证程序不完善 ①房地产开发销售机制不完善。
某些房地产开发商为了牟利,在出售经济适用房时,突破政府规定的出售资格限制,致使许多经济适用房流入部分高收入人群中。
这不仅使得许多急迫等待住房的低收入人群失去了入住的机会,并为刚起步的经济适用房的政策造成了不良的社会影响。
②国家缺少科学合理的收入评价标准 我国对居民的高、中低收入划线不够明确,陈旧的标准已与现阶段的实情出现脱钩。
并且随着经济的发展,各个地区的划分标准也参差不齐。
总而言之,保障性住房的建设规划方式和监管手段的不完善,仍然是保障性住房的问题所在。
2.工程实例 2.1工程概况介绍 某工程为若干栋多层住宅、沿街商铺、配套幼儿园、小学及地下车库组成,多层住宅楼总共七层,地下一层,地上设有六层,采用砖混结构体系;沿街商铺和学校为地上二层建筑,采用钢筋混凝土结构体系。
同时,在地下一层设有钢筋混凝土框架结构的地下车库。
为了施工的方便,地下车库与住宅及其他地上建筑间保留施工面所需间距,并与高层建筑地下室间设有地下通道。
户型设计均以纯板式户型为主,南北朝向居室为主,东西通透,布局紧凑,方正实用,功能明确,并根据不同功能分为几个相对明确区域,每个区域安排恰到好处,体现了主人居住的隐私性;大开间、小进深的设计,体现了生活的情趣。
主卧朝南布置,客厅或朝南或朝向最佳景观面。
运用挤塑聚苯板作为屋顶及外墙的保温层,塑钢中空玻璃外门窗。
采用大面积开窗,结合凸窗和落地窗的采光优势,为户主创造出良好的视景条件,同时顾及到户内活动空间开放和灵活性。
室内尽量设计过渡空间,组织含蓄、雅致的生活空间。
建筑以北方建筑色调为基调,结合传统居民双坡屋顶造型,配以制式门楼,并带有传统花窗的阳台及传统北方居民双坡筒,瓦制式屋顶,略带弧度的屋脊,多传统住宅符号的有机结合,体现了对传统民居建筑意境追求,美观大方。
同时,强调了地域化、本土化、现代化的民居建设思想。
卧室、客厅、厨房、储藏间、卫生间等,综合考虑,合理布局,满足舒适居住和建筑美学的功能。
舒适宜居、绿色环保、节能省地,平均宽度到40米的带状绿地,及广泛的一梯四户板楼户型,使住宅楼性价比更高。
大多数居住楼层在采光、通风、景观上都有很好条件。
社区的舒适宜居得到保证。
2.2项目融资情况 ①资金筹措 本项目总投资造价20584.38万人民币,市政府配套资金7204.38万元,拟申请银行贷款13380万元。
②融资方案 由市政府配套资金占总投资比例的35%,拟申请银行贷款占总投资的65%。
③资金使用计划 项目建设期2年,建立专用账户,资金到位后按建设工程进度分月付款,资金按比例使用。
2.3项目实施进度 该市保障性住房(M区)建设项目建设期为期两年,具体工程进度计划如下: 4个月,完成拆迁工程、设计、招标及施工准备工作; 8个月,完成地基处理及基础工程、主体建筑安装工程; 5个月,完成设备的购置和安装,是内外的装饰工作; 2个月,完成室外附属工程; 2个月,完成市政配套工作; 2个月,完成收尾工作和绿化工作; 1个月,竣工验收,交付使用。
目前该项目各项的手续正在办理之中,先前已投入部分拆迁资金,总体设计和实施方案已经出台,销售对象主要是拆迁户、低收入群体,从房地产开发和建设的方面考虑,风险相对较小。
而且本项目的实施可安置1042户困难户。
在媒体和公众的共同监督下实行透明度较高的分配,本着公开、公正、公平的原则,实现了“阳光回迁”和“人性化动迁”。
同时,市政政府高度重视该项目的硬件设施质量,并相应的配置了商业设施,这些举措势必将使该地区具有无限的发展潜力,开发前景广阔。
3.保障性住房的发展前景和注意事项 安居型保障工程制度实施以来,惠及了广大低收入人群,对社会公平和社会稳定起到了积极作用。
在看到成绩的同时,我们应该了解至今我国还没有一部有效的法律保障这一政策的实施,急需进行相关保障性安居工程的立法和法律条文的制定。
只有系统完备的立法作保证,才能早日实现“高收入者购买商品房——中低收入者购买经济适用房——较低收入者租住廉租房”的愿景。
为实现这一布局,需要进行科学合理的布局和规划,根据国内外的经验,在郊区修建或较偏远的地段修建安居住房更容易导致很多问题。
例如,“远郊路线”造成的低收入群体生活成本的增加,低收入人群的子女教育发展问题,穷人的就业机会及贫富对立问题等等。
同时,避免进行集中性的安居工程建设,因为集中建设低收入人群社区会带来一系列的犯罪问题、歧视问题等等。
因此,要分散布局,小规模建设,实施空间错落融合性的布局,切勿贫富一刀切,在繁华地段也要建设保障性住房。
4.小结 保障性住房建设是利国利民的大事,保障性住房品质也反映了地区居民生活水平的程度。
现阶段我国仍处于社会主义初级阶段,人口多,土地少的国情没有变,解决城市低收入家庭住房困难是住房制度改革的重要内容,在进行保障性住房设计时应从几个基本点出发,搞好住宅区的配套设施,规划好生活服务设施,搞好绿化美化,真正建成生活便利、设施齐全、环境优美的新型小区,并顺应我国可持续发展、节约资源的国策。
参考资料: [1]陈炳才.关注中国经济失衡[M].北京:中国金融出版社,2007.10 [2]郑龟德.超越增长与分配[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.11 [3]景泉,李静威,程明.理性的,简约的,北京的,宅——保障性住房设计[J].主题建筑, 2010.1 注:文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。