业主集体拒交管理费怎处理?

广东某物业系由A建设单位开发建设,户型为两房两厅、三房两厅和四房两厅,业主来自社会备阶层,素质参差不齐。物业竣工交付使用后,建设单位直接将物业交由其控股的物业管理公司实施物业管理。该物业管理公司与建设单佳对外是两个独立企业法人机构,内部建设单位是物业管理公司全资控股方,即上级管理单位。物业开发和物业管理基本沿袭的是老子开发儿管理模式。

物业交付使用后,因房产证办理延迟、外墙渗水、物业配套等问题,业主多次和开发建设单位发生矛盾和纠纷。在上述矛盾和纠纷中,物业管理单位不仅在建设单位和业主之间做了大量的斡旋、调停、说服等工作,而且在力所能及的范围内解决了部分业主提出的要求。遗憾的是业主和建设单位对此并不认同,业主认为物业管理单位和建设单位是一家公司,建设单位的问题物业管理公司也有不可推卸的责任。因此业主以集体拒交管理费为手段,报复建设单位和物业管理单位。建设单位也不满意,认为物业管理公司协调不力,没有摆正自身的佳置,维护公司的利益。而且老的问题未解决,又产生新的矛盾,如业主集体拒交管理费等。物业管理公司进退维谷,处于两难境地。

业主入住一年后,交涉未有实质性进展,部分业主遂相互串联协商,以互选方式产生业主委员会,并以业主委员会各义正式对外行文和办理交涉。该业主委员会运作初期,物业建设单位和物业管理企业均不予承认,后由于对话沟通方便,建设单位首先予以默认,继而建设单位要求物业管理单位也与之合作共同解决存在的矛盾和问题。

一段时间后又产生了新的矛盾和问题:一是该业主委员会部分委员提出了以满足个人利益为条件的妥协折中方案,并威胁建设单位和物业管理单位,如其个人要求得不到满足,将通过媒体介入扩大事态、激化矛盾,同时要炒掉物业管理公司,另聘物业管理方:二是其他业主对该业主委员会合法性表示质疑,并认为该业主委员会与建设单位、物业管理单位是坑瀣一气的,因此对各方已经达成的共识、沟通谈判以及结果持全盘否定态度;三是时间已近年底,而问题迟迟不能解决,业主积想日益膨胀,矛盾和冲突持续升级,协调解决难度不断提高,各方陷入了僵持状态。

顾问点评。

(一)本案例物业管理单位和物业开发建设单位系两个独立企业法人单位,各自独立承担和履行相关权力义务。因此,开发建设单位和业主之间的矛盾与纠纷与该项目的物业管理方无直接关系。业主以开发建设单位未充分履行义务、实现承诺为由集体拒交管理费明显是缺乏法律依据,也是不合理的。业主混淆建设单位和物业管理单位之间的责权利关系,可能是主观故意,也可能是概念不清。物业管理单位和业主之间并无根本的矛盾和冲突,即使有也不构成业主集体拒交管理费的理由。

(二)业主个别串通,不按法定程序选举业主委员会委员、成立业主委员会既是错误的、无效的,也是违法的,必须依法取缔。物业建设单位和物业管理公司以其为全体业主的合法代表进行谈判的做法更是错误的。对此,如不加以及时纠正,不仅无助于当前问题的解决,而且对业主自治和物业管理顺利开展将是后总无穷。业主委员会成员在谈判过程中提出的个人要求,既是不合理的也是非法的。建设单位和物业管理公司如满足这种非份要求,则是对全休止主合法权益的伤害,是对公平、公正原则的亵渎,也是触犯法律的。

(三)业主与建设单位产生矛盾和纠纷两处理和协调,埋怨的双赢或多赢的局面往往建立在当事各方的真诚合作和充分协商的基础上,一味对抗是有害无益的。同时,这种矛盾和纠纷也需妥充分的时间和条件才能逐步化解。物业管理方应游离于建设单位和业主矛盾和纠纷而非深陷其中。否则,物业管理方不仅难以自拔,而且也将使建设单位失去有效沟通和疏解矛盾的平台。因此,本例物业管理方应从其中相对脱离,努力塑造亲和公正形象,并以此为契机逐步化解业主、建设单位等各方关系的矛盾和纠纷,最终实现问题的全部解决。

顾问建议。

鉴于上述分析,建议:。

(一)请政府行政主管部门出面,召集业主按照法定程序召开业主大会,选举产生业主委员会,取缔非法的业主委员会。理清业主、建设单位和物业管理单位的各方关系,明确备自的权利义务,对当前存在问题达成共识、形成决议,使业主、建设单位。