[珠江帝景项目可行性分析报告]创业项目可行性分析报告
珠江帝景项目可行性分析报告 目 录 项目名称 二 项目地 三 项目发展商 四 项目概况 五 投商概况 六 发展商概况 七 项目建设条件 八 市场分析 九 市场定位及形象设计 十 金筹措 十 基数据说明 十二 项目开发进 十三 财分析 十四 项目评估结 项目名称 珠江帝景 二 项目地 海珠区广州道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段 三 项目开发商 广州珠江侨都房地产有限公司 四 项目概况 项目用地根据市规划局（9）城地批39、55位海珠区广州道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段南连新港路西至广州道。
该项目总体规划占地约000亩总建筑面积56．7万平方米容积率．39项目建设有住宅三千余套建筑设计独特格调雅公建配套设施完善设有市政客运码头、商贸心、游艇俱乐部古塔化区和世界华侨博物馆等是集商贸、旅游、娱乐、西化体置业安居理想住宅区拟建珠江侨都将能容易吸引海外人士购房欲望市场前景是良。
五 投商概况 由广州三华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投公司（下称乙方）及英属处女岛广投有限公司（下称丙方）合作开发营。
甲方国广州三华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州银建商品房产营公司、广州市国营农工商合企业开发共组建从事珠江侨都开发建设二级综合开发企业。
企业法定地国广州市麓景路3华侨宾馆、8室法定代表林广志 乙方广东珠江投有限公司 法定地广州市山道05华景新城龙门阁三楼 法定代表人何国华 丙方（英属处女岛）广投有限公司系地香港跑马地山光道7山光厦八楼座代表谢世东 公司各股东出比例如下 甲方提供广州市(9)城地批39、55批及广州市土地开发心993年月7日补充批批推广州市海珠区赤岗地段面积共6507平方米土地使用权并提供政府给予项目购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作合作条件。
B 乙方责提供项目所86％册金即887万元人民币。
丙方责提供项目所57％册金即相当30576万元人民币等值外汇。
发展商概况 () 发展商介绍 成立九九八年月十六日 册金5300万人民币 册地广州市开发区夏港道科技楼B503室 营围市规划局（9）城地批39、55使用海珠区广州道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理建商品房。
公司历史是由广州三华侨房产有限公司和广东珠江投公司及英属处女岛广投有限公司合作营企业主要业以房地产开发、建设、销售、出租及管理建商品房主。
3 企业责人基情况 法人代表 林广志 总理 蔡春萌 (二) 发展商素质 广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较科学合理独具特色。
公司董事会是策机构下设总理营班子。
全公司设置五职能部门分别 办公室责行政、人事和勤。
财部责财核算和融、楼宇按揭。
工程部责工程设计、勘探、施工等方面技术把关包括各种管线申报协调工程生产进。
5 销售部责产品广告宣传和销售、市场介和办理产权证件。
公司各部门主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置目标是建立配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良社区化型多功能高尚生活区。
公司重功能综合管理方式对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行条龙管理使设计、施工等各职能部门人员直接面对市场、面对顾客更地建设出合顾客要楼盘。
择优选用采用“能者上庸者下”用人制。
公司现有职员5人95%以上具有专化以上水平其科学历占30%职员年龄普遍年轻化。
公司已建立起套完善标准化管理体制使公司各部门责任、每位员工工作岗位责任、工作要、任职要、任职条件、办事程序和考核标准有可循各部门遵守法上行下效公司整体动作协调有较高工作效率。
产品素质“珠江帝景”是沿江规模功能齐全项目地理环境十分优越高起、高要、高品位超前眼光创造出优秀、具特色精品成行业领头羊。
() 发展商济技术实力 项目投总额约6亿元人民币由广东珠江投有限公司和广投有限公司责全部投册金53亿元（出比例根据合规定执行）, 项目销售总收入预计86亿元。
国广州三华侨房地产有限公司侨都项目提供6507平方米国有土地使用权并提供政府给予项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。
3 广东珠江投有限公司拥有完整合理部结构及各方面专业人员房地产市场竞争具备较优势并把控制成放各项工作首位。
公司利用批量生产优势从设计方案上套用、调整原材批量采购加上采用标准化管理模式施工建设等方式有效地降低开发成使公司可以将高档楼盘按低档价格出售从而取得价格优势、规模优势有效地提高了市场竞争力。
近年广东珠江投有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚济实力良施工质量不断强化其品牌优势。
两公司合作组织开发华景新城、暨南花、骏景花逸景翠等型住宅区广州市各具特色、灿烂方堪称。
至00年6月广东珠江投有限公司、合生创展集团有限公司广州地区成功开发楼盘5建设用地面积约万平方米总建筑面积约593．6万平方米已建成面积356万平方米。
公司发展与金融部门、合作单位建立了良信用关系。
随着综合实力增强公司除了继续房地产行业发展外还有计划参与桥梁高速公路等相关项目投建设还探投教育产业和信息产业。
广投有限公司是香港合生创展集团旗下投公司倚靠集团实力地投创业。
集团93年地投以拥有地册十二房地产项目公司物业发展及投权益其总册金6805万元总建筑楼面面积约6300平方米。
98年公司股票香港交所上市筹集金达6300万元加上集团对广州房地产市场深刻认识使集团成广州房地产界翘楚。
项目建设条件评价 （）项目优势分析 良区域人环境和发展潜力 天然环境胜人筹 项目有很长江岸线北望规划海心沙公及金融、 化商业心珠江新城区有重物赤岗塔己规划赤岗塔公周边住宅区空气清新怡人然环境得天独厚与拥挤喧嚣都市相比实称得上是世外桃真正做到“离尘不离城”。
处广州市天河心区新城市主轴 项目处天河新城市轴线和广州市金融、化、商业心珠江新城隔江相望地理位置十分优越具有相当发展潜力。
项目邻近广州会展心 项目东部规划广州会展心作广州市商贸心其发展必将带动周围地带房地产发展。
项目靠近领事馆区 项目西部广州领事馆区虽然领事馆概念不断淡化但规划领事馆地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人。
项目广州市观光塔所地规划广州市观光塔将项目西北面临江拔起作广州市标志也有利提高项目知名。
交通方便 交通络极完善规划道路与广州道、新港路直接相通项目东部有规划跨江桥与珠江新城直接相通与地铁二线相近地铁三线区东部与线、二线形成络交通十分方便。
附近设有0路公交车可直通市心区等商业繁华地。
3 配套完善生活便利 配套设施齐备 规划公建配套有商业、医疗、化娱乐、教育、管理等设施。
区心部份规划型会所与对应入 口广场(市民广场)面积约l公顷沿城市轴设有型雕塑广场东北角靠珠江设游艇俱乐部西南有赤岗塔公、历史博物馆区设有—学两学三幼儿卫生院商业设置0宽城市主干道两侧建筑裙楼。
附件优势 从附件营销环境分析可以看出广州市济持续发展随着国取消福利分房入货币分房市民消费欲望己逐步增强住房更成居民投与消费热。
投商实力人所共知。
项目投商己市成功开发不少型楼盘、其知名与实力有目共睹这种无形产有助楼盘更快建立品牌形象可增加买信心。
利用投商品牌效应通宣传策划强化、稳固公司品牌； 建筑规划风格建筑物主要采用然式布局形式与道路、绿化 协调创造舒适、优美建筑空环境。
层数以3层主8—0层次局部缀3层。
区水系规划设计“东方威尼斯”风格。
物业管理拟聘请知名物业管理公司作物业管理顾问住户提供高质素。
装修标准豪华装修及性基型供选择。
单位面积与比例(以下面积关门面积) ． 6580占总面积0％； B． 8000 占总面积5％； ． 000 占总面积0％； ． 050 占总面积0％； ． 50 以上复式单位占总面积5％。
交通状况项目西临城市主干道广州道南毗新港西路上华南快速干线只5分钟车程而地铁线项目南面地铁3线项目东面交通十分便利。
硬件方面施工选材将选用能充分体现项目特色及品位、具前瞻性材； 通整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味楼盘形象。
（二）、项目发展前景分析 珠江侨都是市人常委会立案由市政府组织实施型建设项目项目位广州桥南头东侧赤岗区濒临珠江与正开发高级住宅综合区二沙岛隔江相峙与规划开发金融、商贸心珠江新城遥相呼应并与正开发领事馆区及广州市会展心、笆洲岛相连接珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设重要组成部分。
、 售价潜力 侨都周边现有楼盘分析 滨江西与滨江东价格约7000元／平方米。
海印桥至广州桥西侧是高档盘集地段由面对北面二沙岛别墅群及绿草坪价格9000—0000元／平方米左右相对区域和二排望江物业如怡乐路或桥西区绿翠区因部分江景被遮挡而定位下调明显5000—7000是普遍价位水准。
广州桥东侧开始至项目因规划、配套不够完善而开发力较弱区物业价位皆6000元左右／平方米。
因侨都售价潜力依地理环境说售价可爱达60000000元具有较升值潜力。
广州市改革开放济迅速发展其国际地位进步提高海外华侨或返居故里落叶归根或投置业拓展济原有华侨新村己 3． 满足不了侨工作要因建设华侨新村是当前形势发展要。
． 珠江侨都用地面积约千亩建设有住宅三千余套建筑设计独特格调雅。
考虑了海外华人、华侨生活习惯。
侨都公建配套设施完善设有市政客运码头、商贸心、游艇俱乐部古塔化区和世界华侨博物馆等是集商贸、旅游、娱乐、西化体置业安居理想住宅区拟建珠江侨都将能容易吸引海外人士购房欲望市场前景是良。
5． 目前尽管我国处济调控期广州市房地产业仍趋稳定珠江侨都是不可多得市区住宅群无疑给投者增强了信心。
5 年8月市政府法定对广州道实施扩建改造并广州桥南、北两头建设桥头绿地。
现广州道南段扩建工程己全面完成路面扩宽至双向0车道80米宽央6米宽绿化带两侧机动车道人行道分别用3米绿化带隔开并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士。
这样广州道己成条广州城市主干道“样板路”代表了广州市道路建设全新形象。
5 二沙岛东段建设滨江公和二沙岛轴线广场。
沿江设置绿化带并实施沿江栏杆改造工程。
海沁沙建生态公拟作广州放烟花所地。
由项目邻近江边所以以上沿江市政建设工程特有利项目周边环境形象提升增强客户对该项目心理认。
53 新港路扩建与地铁二线建设。
根据市政规划新港路将扩宽60米现正进行拆迁工作。
其新港西路更将建成巾帼样板路。
而地铁二线工程正进行紧张施工预计完成00年。
随着新港西路扩建和地铁通车广州市河南区交通状况将得到彻底改善。
新港路更是整海珠区东西向交通动脉更能广州道直驳天河心区交通无疑会增强项目对都市白领阶层吸引力。
5 项目东部规划跨江桥以及地铁三线直接与珠江新城相通将方便项目与新城市心区系。
5 关键滨江路隧道工程己全面进行施工开通滨江道与下渡路将会连成广州道新风景线。
（三） 设计单位质 广东珠江投有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国建设部批准建设工程甲级企业具备有众多验丰富优秀设计技术人员曾独立完成多开发项目设计任如华景新城、暨南花、骏景花、愉景雅苑、帝景苑等等。
（四） 施工组织概况 广东珠江工程总承包有限公司是国建设部批准二级总承包企业可承建型区和高层建筑。
该公司有十多年施工管理验技术力量雄厚聚集批高级施工管理人才与广东珠江投有限公司有长期成功合作其建筑质量绝部份达到优良等级消费者树立了良声誉加上其施工速快多层楼宇从开始施工到交楼仅用七月层带电梯楼宇只用0月便能交付业主使用这项目开发建设提供了有力保证。
（五） 环境保护 海珠区沿江楼盘由周围较少污染企业基上都是住宅区空气质量指数广州市说是比较。
区规划绿化率达3%从上述噪声、水质、卫生等方面环保措施看该项目将住户提供安静、整洁、健康环境。
市场分析 () 999年广州市济情况 、999年投快速增长拉动下7月份广州市济继续保持稳定增长态势房地产发展提供强而有力济支柱。
以下详细分析下7月份我市济情况。
． 社会生产稳定增长。
至7月累计全市实现国生产总值083．亿元比增长．%其三产业增长0．3%。
． 投快速增长消费稳定。
至7月累计全市完成固定产投70．亿元比增长3．%。
其房地产投(至6月止)9．6亿元比增长7．0%。
消费品市场销售稳定；至7月累计全市完成社会消费品零售总额5．3亿元比增长8．3%增幅比年。
．3 居民收入增长放缓居民消费支出略有增长。
至7月累计城市居民人可支配收入705．7元比增长5．%城市居民人消费性支出506．元增长0．3%。
居民用购房支出增加由实行房改“末班车政策”居民购买住房增多房地产成居民投与消费热。
(数据广东省济委员会) 社会济环境总体趋。
调表明居民对提高居住环境愿望很强烈对房地产投将是居民主要消费。
() 政府出台刺激房地产消费政策 众所周知今年政府下了很心启动消费尤其是商品房消费年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等这些政策和措施对楼市走旺确实起定作用。
住户贷款期限延长利率降低 国人民银行定从999年9月日起延长人住房贷款期限并降低利率以支持城镇居民购房。
各商业银行住房贷款长期限由现行0年延长达到30年。
人住房贷款利率高水平由现行年利率6．335%降5．58%。
（数据摘《人民日报》） 降息、征收利息所得税 根据《华人民共和国人所得税法》规定储蓄存款999年月日孳生利息所得应当征收人所得税。
调表明8月份广东城市居民庭人提取储蓄存款0．元比增长35%增幅居今年各月份首提款额比居二位7月份高33．%比低月份高98．7%比—7月份人月提款3．95元高5．9%。
（摘广东省济委员会) 3 房地产税费获减免 财政部、国税局发出通知从8月日起对房地产市场营业税、契税、土地增值税等实行减免政策。
广州房地产税费减免前对比 项目 现行税收 减免税收 契税 3% ．5%(用) 0(空置) 交易管理费 0．5% 不变 印花税 0．% 不变 土地出让金 地段地价0% 不变 土地增值税 3% 0 (数据摘《广州日报》 广州市年出台减免交易税费政策二手楼宇交易量已有了明显增加相信国新出台减免退还政策会进步刺激二手楼市发展从而促进手市场活跃。
（三） 广州市房地产市场综述 历了九十年代期房地产市场低迷广州市房地产业进入了快速、有序发展阶段市场成交活跃市场发育趋向成熟前景广阔乐观。
央确定了以住宅产业主拉动济增长广州市确定住宅房地产业与建筑业是优先发展三支柱产业政策上给予积极支持。
999年广州市城市建设投入是历史上高约达到7亿元包括地铁、环路、新机场、九运会场馆等型基础设施工程开工建设不仅改善了城市交通和生活环境还直接刺激商品房增长。
房改房上市政策正式出台和蓝印户口政策定程序上将扩商品房。
楼市总体情况 虽然999年总体济并不十分明朗但每月保持项目进行宣传和展销特别是7、8月进入楼市高峰期楼市竞争空前激烈。
以9月份例全月售楼盘高达90广告费总额58．万元分别较8月增长9％及6％且达99年月统计额高值楼市进入推盘高峰期。
全月楼市表现并不平衡月初推盘活动并不十分活跃周推盘数量只有50多但随着月秋节及月底国庆节到推盘活动浪高浪国庆节前周推盘数量高达 9推盘广告费也突破83万元楼市竞争进入新轮高潮。
价格分析 各项社会济逐步复苏迹象下年9月份售高层住宅次性付款价5786元／较8月期略降3%。
各区值售高层住宅次性付款价有不程下降心区、般市区及郊区9月售高层住宅次性付款价分别7508元／、5889元／及7元／。
造成高层住宅价格下降主要原因与高层住宅推售面积增加竞争激烈导致售出率偏低等因素有关不少发展商被迫降价希望通牺牲利润换市场。
成交分析 高层住宅售出率变化 98年底高层住宅销量开始下滑到目前止售高层住宅售出率继续走低见起色。
区位分布上除心区外其余各区位售出率也表现不程下滑。
心区、般市区(项目所区域)及郊区售高层住宅售出率分别．%、．3%及3．7%。
综观99年市郊和市心项目高层售出情况历波动升降幅超30%而般市区高层发售情况则保持平稳趋势售出率徘徊0%30%。
其次肯定广州市房地产市场利因素对目前存 些不利因素不能忽视。
世界济尚从亚洲金融风暴影响恢复港澳地区济尚复苏而广州济与港澳地区密切相关港澳济不景气势必影响到广州房地产业发展。
从我国说金融形势比较严峻适从紧货币政策系列有关社会福利制改革政策出台城市居民普遍持币观望储蓄备用；98年特水灾带巨损失对农业发展影响重；国有企业亏损还继续增下岗职工数量增加社会福利制不完善直接减弱了消费者消费动力。
政府职能部门咨询公司以其有利地位吸引客户收取较高介费加重了企业及购房者担各类按金、保证金、押金给企业造成重。
垄断行业收费及工程建设问题长期以没有特别是水、电、煤气指定承包公司、指定价格、指定材设备开发商不能 提出异议没法进行招投标增加了企业担。
3 取消福利分房制令盘销售机会减少。
尽管广州市房地产市场存些不利因素但我们可以看到今年以广州市政府采取了许多措施活跃房地产业降低企业担加力刺激商品房消费。
方面多次降息、利息征税、降低按揭率、延长按揭期限至30年降低交易契税等改变了办事作风提高了办事效率对些不合理营行进行了纠正；另方面加紧了对土地供应量限制土地批出方面实行拍卖、招标提高透明加回收土地力99年8月商品房成交量比批准预售面积略高与往年相比有很变促进供平衡起了积极作用。
（三） 、广州市居民消费行特征 ．今年消费趋势 广州—9月份社会增长主要非商品性消费如购房、旅游、教育等消费。
居民用购建房支出有所升温8月份城镇居民人购房与建房支出6．38元比增长89．%居今年各月增幅首位。
另外日常消费支出也有所回升8月份城镇居民人消费性支出63．3元比增长9 %增长幅是近几月高。
(数据摘《广州日报》) 以上数据表明刺激消费政策己初步显示出效居民消费欲增强而由实行房改政策住房更成居民投与消费热。
．对房产消费 据统计999年—8月份批准商品房预售量39万平方米其住宅68．8万平方米登记总成交星36万平方米因今年广州楼市总趋势是商品房成交量高上市量楼盘产销比例较合理。
四季由福利分房作“冲刺”、工薪阶层新增了工以及市民般习惯春节前购房等利预计成交量会比前8月有所提高达到今年新高。
（数据摘《广州日报》） 3、购房人员比例 调显示广州市区00多万庭有潜住房接近半按每庭60潜量达3500万景近两年打算购房人占．7％。
约3万户左右(780万）。
（数据摘《广州日报》） （四） 广州市房地产发展方向 广州市城市发展方向是沿着珠江两岸向东发展。
近年市政府正全力完善城市规划市区房地产升值提供了环境开发商和消费者将直接得益而新城市轴线确立将世纪形成新城市心。
随着广州国际上地位进步提高批海外华侨返归故里投置业有量适合其生活习惯、配套设施完善型住宅区以满足海外人士购房。
（五） 市场主体 区位选择 调发现欲购房者多倾向选择广州市东边、南边地区住宅。
地段是房地产生命元素从人们对其偏程上可判断该地段房地产前景。
影响市民区位选择因素以“交通状况”、“居住环境”及“售价”置业者关心问题。
绿化及配套设施 随着广州人生活质素地不断提升就越发觉居住环境重要性。
许多购房者价格与环境往往首选环境希望能舒适安逸环境安居乐业但多数购房者（包括部分发展商）并将环境与配套设施区分开只是认设有高级会所泳池等区环境才算从而忽略日维护该类设施成实用率、管理维护和身能力等因素。
要居住环境舒适是购房者舒适性主要表现该楼盘距、绿化和污染这几方面。
区密越则住宅区舒适性越高。
市场定位及形象设计 、 形象定位充分利用项目优越地理位置、得天独厚然环境、完善规划、设计及发展商实力营造健康、有己独特品味及社区化高尚生活社区提倡“生活就是享受”概念充分体现投商合生创展品牌“优质生活完美体现”营理念。
定位原因 ．定位、高档兼容市场目标客户群较广阔有利销售。
．项目纯粹定位档或定高档都是不适宜。
如定档那么优良江岸则体现不了其价值显得浪费且和项目基相地理位置阳江楼盘做成高档(如海、珠江广场、新理想、丽景湾、颐景轩)这些楼盘虽处江边其实存规模、配套不齐等缺而项目作型社区这方面优势较明显具有很强竞争力。
单纯定位高档客户群会非常狭窄。
现楼市尚处谷底豪宅市场较疲软如规模项目客户群相对狭窄条件下市场肯定承受不了项目南边是较杂乱区域景观较差亦不宜做成高档盘。
．3济较稳定居民生活条件、素质逐渐提高众多居民己打破“有瓦遮头”居住思维逐渐向享受型住宅渡。
故高素质楼盘会逐渐成市场主导。
．珠江两边地段近几年开发建设越越少越越稀罕而项目作临江型项目广州市尚是。
．6海珠区沿江楼盘由周围较少工厂等污染企业基上都是住宅区空气质量指数广州市说是比较适宜居住适合层次较高、重享受客户故做成高素质亦情理。
．7入关珠江新城成广州市金融、化、商业心隔江相望侨都作珠江新城花必定成白领、高层人士置业首选。
、形象设计 现代都市居民生活忙碌而紧张生活素质不断提高对居住环境亦要越越高已不只是满足几块草坪几棵树绿化。
从近期广州热卖几住宅项目把人们引向健康概念主题生活方式通营造生态环境引入运动概念以实而又充满想象手法购房者描绘出诱人“健康生活”。
999年七月面世广州奥林匹克花把科学指导运动及新医疗保健理念与住宅结合起热卖期又期“运动就门口”健康生活方式己普遍人接受。
999年月新推型住宅项目光花从其形象宣传开始市场露面使人们视觉留下“健康”影子。
其楼盘四周皆老榕树空气清新、感觉健康、舒适印象便留人们脑海。
“树底下健康人”因其绿色环保而使购房者深受吸引。
是人们便接受了光花销售也满堂红。
白云区另热卖楼盘白云高尔夫花也是健康项目虽然区身配套环境还出场但项目所处白云山风景区先天良环境加上投者巧妙借助“高尔夫”化体现高贵与健康。
认购目前己出现轮筹景象。
当种现象呈多例子出现候我们就有理由把当作趋势研究。
虽然人们喜爱某楼盘不会仅凭两要素但可以肯定随着消费理念成熟健康生活方式将越越人们所重视。
倡导是以“健康生活方式”基形象。
通对环境设计建筑风格及社区化活动具体表现以实又充满想象手法购房者描绘出诱人“享受健康生活蓝图”。
逐渐树立起“生活就是享受”精品品牌通品牌策略激烈竞争脱颖而出。
3、售价定位 侨都地理位置上南毗新港西路北靠珠江以广州道线与海锦苑、愉景雅苑对称有样地理优越条件。
目前临江高档楼盘海锦苑售价由8000升至0000元档楼盘愉景雅苑售价由5000升至6000元 都呈劲升趋势。
侨都规划设计临江高档住宅区临街档建筑群兼具高、档特色因售价上也可比较海锦苑和愉景雅苑根据比较分析侨都初售价定6000元 比相邻各楼盘更具价格上竞争优势和增值潜力。
项目金筹措 项目采用滚动式开发项目总开发成约6777亿元开发启动金约9亿目前股东已投入有金5亿元仍可筹亿尚3亿元启动金向银行借贷。
二 基数据说明 项目占地面积6507总建筑面积约567000 项目可销售面积 ,535,650平方米开发期年。
土地出让金 6,069万元 征地费、拆迁补偿费 5605万元 3 建安成按每平方米 300 元造价计 借款利率 7% 5 折现率 0% 6 行政管理费用按销售额%计 7 税金按销售收入6%计 8 销售价格6000元平方米 9 所得税以33%计 三 项目开发进 珠江侨都开发期控制五年建成,共60月,分期开发实施。
期至000年止完成土地平整三通平区主要道路建设部分建筑投入施工完成土建面积约0万预售商品房。
二期至00年止实施七通平市政建设、房屋建设完成土建面积35万预售商品房。
三期至00年实施七通平市政建设、房屋建设完成土建面积35万预售商品房。
四期至003年实施七通平市政建设、房屋建设完成土建面积35万预售商品房。
五期至00年住宅和配套设施全面开发完成建筑面积3067万侨都项目全面建成。
以上各开发程序搭接是相连接交叉进行。
财分析（见附表） （珠江侨都项目单位成、售价估算表） （侨都项目总体成估算表） （侨都项目利润估算表） （侨都项目现金流量表） （侨都项目财现金流量表） 二 结论 项目总投成约6777亿元总收入约9亿元税前利润约37亿税利润约633亿元销售利润率69%投利润率36%。
含报酬率3%动态投回收期53年。
以上指标显示项目具有良济效益和社会效益又由项目含报酬率较高投回收期较短投开发商有较强房地产开发能力和良信誉所以项目抗风险能力较强。
可见项目开发前景广阔投收益高回报丰厚投价值十分诱人是值得投项目。
另外由项目投回报收益率远远高贷款利率抗风险能力强完全可以充分利用济效应前期阶段争取定数量贷款加快建设进以获取更高投回报。
结束