“以房养老”政策的发展困境及解决对策
侯爽靓 陈树【摘 要】 了老龄化社会“以房养老”政策发展困境应进步加政府宣传力改变公民传统观念;政府实施激励举措给予机构政策优惠;提高机构风控能力建立保险保障体系;改进单产品供给创新多元产品融合。
【关键词】 老龄化社会;以房养老;发展困境;对策、引言根据000年月底五次人口普国65岁以上老年人口已达88万人占总人口696%;60岁以上人口达3亿人占总人口0%这标志着国进入老龄化社会。
除外由计划生育政策所引发独生子女问题也逐渐进入到人们视野多数庭都是“++”结构这味着对夫妇要面临着赡养四位老人现实情况济和心理方面都对独生子女产生了定压力效应。
二、“以房养老”概念及相关理论、“以房养老”概念“以房养老”概念起荷兰各国实践逐步完善。
[]无论是广义还是狭义上定义其質都是利用老年人所拥有固定产通定金融或非金融换方式将房屋价值释放出实现养老目。
生命周期理论指消费者是理性会整生命周期合理配置消费和储蓄以实现优化配置。
[] “以房养老”通金融制创新赋予住房定流动性将其爱如生命周期理论统筹围使得住房产和其他金融产样都能人生得到合理配置并终达到整生命周期消费效用化。
（）庭财富传递动机理论。
庭财传递动机理论核心是上代把财富传递给下代及因产生影响。
我国受传统化影响年长代往往会出利他动机把房产等具有重价值财产留给代给他们生活提供定保障;也有些年长代会出利己动机用房产换取子女赡养确保己晚年生活得到保障;[3]相比前两种遗产动机交换动机下财富传递相对少见这也“以房养老”实施提供了理论依据。
（3）产权分割理论。
产权定围是可以分割因它具有多层次、多元化性质并且些情境下进行产权分割可以提高整体效率。
基该理论“以房养老”从质上就是对住房所有权进行不类型分割以换取养老种模式具体可以分割成所有权、使用权及抵押权。
老年根据己进行不产权分割类型选择给晚年生活提供份保障。
三、国现有模式研究、北京——住房反向抵押模式早0年3月份北京市丰台区右安门街道率先开展了以房养老试工作并开展了街道宣讲会邀请了余名老人参加幸福人寿保险公司也推出了《幸福房宝老年人住房反向抵押养老保险（款）》这款保险它也是国首款保险版“以房养老”。
其采用是住房反向抵押模式[]指拥有独立产权房屋且合定年龄限制老人首先将房屋抵押给开办机构然开办机构通房产介进行房屋价值评估扣除定准备金前提下将剩余价值分批次返还给抵押房屋产权老人老人可以用这笔金购买养老产品。
试开始实行确吸引到批合条件老年人参加这模式下老年人群体除了每月定期领取政府发放养老金外还可以额外收到开办机构抵押款而且还可以住己房子无论对物质方面还是精神方面都有很处。
但是期出现了“以房养老”骗局许多开办机构打着“以房养老”旗拿到房屋所有权不仅没有按发放抵押款而且还卷款潜逃这些案件严重打击了老年人接受“以房养老”模式积极性。
、上海——售房返租模式上海市公积金管理心007年月推出了售返租模式是全国首以政府开办机构不以营利目养老模式。
模式是针对65岁以上拥有房屋产权老人先将房屋出售给管理心管理心次性支付所有金然管理心再以较低价格返租给老人供其居住。
但是上海售房返租模式推广了三年终因效不佳而00年被叫停。
通分析现状得出政策终止原因是现阶段房价上涨速较快房产价值精准评估较困难如房价上涨老人则会遭受损失;二是我国老年人受传统思想影响较重还是倾向把房屋作遗产留给代。
3、南京——租售换养模式005年南京市老年公寓推出了“租售换养”模式。
模式规定有不低60平方米房产且年龄65岁以上老人可以将房屋抵押出证明可以免费入住老年公寓期开销由公寓承担直至老人世老人世公寓拥有房屋全部产权。
这种模式处它比较适用孤残老人既可以他们物质问题也可以通老年公寓汇集有样状况老人给他们提供良精神环境。
但是到期南京市老年公寓就无法发展下了分析其主要原因是是其条件设定高满足租售换养模式老人数量很少;二是老年人金使用灵活下降期费用都由公寓承担但己手金少。
“以房养老”模式发国外引入我国程众对这新型养老模式认识不足熟悉较低接受也不高。
政府对“以房养老”模式参与仅仅体现模式实施程但项政策实施前必须要获得公众关和熟知而这程往往依靠就是政府宣传力量。
由前期宣传不够该模式公众面前“曝光率”低导致期政策实施参与群体少阻碍了模式发展。
（）激励手段匮乏。
“以房养老”作种新型养老方式结合我国现状进行引入考虑到其风险性和不可预估性无论是公民还是相关金融机构、养老机构都持着种“观望”态而不真正采取行动。
这状况下政府没有提供相应激励手段或措施鼓励公民和相关机构积极参与导致了前期政策出台“无人应答”状况出现终使得政策开展异常艰难。
、机构角（）风险预估困难。
简单说“以房养老”模式就是老人把固定房屋价值换成灵活金或这程涉及到对房屋价值评估以及老年人生命周期长短预估相关金融机构以及养老机构进行这两项评估都存着定困难。
房屋价值受到房地产市场价格波动以及利率波动影响且地区不也会导致房产价值有很区别因金融机构对评估是困难。
除外“租售换养”和“售房返租”两种模式都是要老人世对其房屋收回但是由现生活水平提高对老年人生命周期评估也是难以测算。
（）产品提供单。
初引入“以房养老”模式常推出就是住房反向抵押贷款全国部分金融机构都提供单且相似产品完全没有结合地方特和情况鉴这种形式优其缺因不是任何地区情况都可以适用这种形式。
对房价较高且波动较城市老年人不愿放弃对房屋所有权因他们不会选择把房屋所有权抵押出换取流动金。
我们不能忽视我国传统化对“以房养老”政策影响它通对老年人心理接影响阻碍了政策实施使得“以房养老”政策不被接受。
传统化老年人普遍信奉“养儿防老”而房子又是父母和子女纽带出遗产动机他们更倾向把房子作遗产留给代因传统观念阻碍也是非常重要因素。
五、我国“以房养老”对策、加政府宣传力改变公民传统观念“以房养老”政策还处成长程还不公民所熟知因要政府出面加宣传力发动媒体力量社区开展相关讲座和介绍要让公民了这政策质以及相关知识积极介绍政策处引导其改变原有观念宣传不断鼓励公民积极参与。
除外政府也可以多向青年群体宣传他们接受能力相对较强通他们接改变老年群体想法这样不仅起到了宣传作用而且还可以提高宣传效率。
、政府实施激励举措给予机构政策优惠“以房养老”政策参与群体有两部分是公民是相关机构。
由该政策是以房产介而进行系列活动因双方都会面对知风险这种情况下无人愿涉足这领域。
因政府要实施激励举措加激励力对公民担忧政府可以作担保人并加强监管给予他们足够安全感;对相关机构政府可以给予些政策倾斜或优惠政策提供“以房养老”机构可以减免相关税收或免费给这些机构进行宣传和嘉奖扩其知名样政府也可以机构做担保如出现风险政府可以承担部分损失。
3、提高机构风控能力建立保险保障体系推出“以房養老”产品企业必然会面对各种各样风险部分房地产市场部分抵押房屋人如对风险处理不这些机构往往终会落得“钱房两空”下场所以定要提高机构风险管理和风险控制能力。
这种情况下可以通建立多层次保险保障制金融机构或养老机构可以提前购买不类别抵押保险、长寿保险等由保险公司分担部分风险实现风险移。
面对房价或利率浮动机构可以事前规定给付养老金金额可以定围进行调整。
总就是要用适当方法和措施规避风险实现双方共赢。
、改进单产品供给创新多元产品融合近几年随着试城市增多“以房养老”产品供给也呈多元化趋势。
各相关机构都结合各地区特和情势推出了不类型和模式不再是单住房反向抵押贷款模式但是不能仅仅考虑“以房养老”身产品创新而可以适当与其他产品进行组合式创新。
比如“租售换养”模式老年人把房屋抵押出入住到老年公寓这程可以让有住房且房困难学生参与进让学生每月老年公寓或养老院提供定陪护而他们则可以免费入住闲置公寓这样既可以排了老年人孤独感也可以学生就业住房难问题或者设置前提条件情况下些寄宿项目倡导学生租住老人房屋实现利益补。
六、结语通对“以房养老”优势及其发展困境分析可以得到“以房养老”模式我国发展还很不完善我们现所能做就是现有模式基础上不断加以改进和改造汇集政府部门、相关机构以及公民人三方力量推动这艰难程从而建立合国特色社会主义、惠民利民“以房养老”保障体制。
【参考献】[] 叶淼张迪失独庭新型“以房养老”模式探[]国贸导刊（）093[] 金星我国“以房养老”模式发展困境及路径选择[]劳动保障世界060656[3] 陈璨“以房养老”现实困境及破机制研究[]郑州学08【作者简介】侯爽靓（996—）女汉族山西晋人硕士研究生研究方向公共管理陈树（955—）男汉族辽宁溪人博士学历教授博导研究方向公共管理通讯作者 相关热词 养老困境对策